По подсчетам экспертов, в настоящий момент в Петербурге насчитывается около 150 пентхаусов, причем 70 % этого объема приходится на первичный рынок недвижимости.
Только в ЖК «Премьер Палас» от Л1 построено 26 пентхаусов. Еще семь пентхаусов украшают ЖК «Леонтьевский мыс», четыре особняка на крыше ЖК Avenue–apart недавно продала компания «Бестъ». Больше всего проектов домов с пентхаусами у компании Setl City, которая реализовала 58 объектов подобного формата — их можно увидеть в квартале высокого класса Riverside на Ушаковской набережной, в ЖК Stockholm напротив Елагина острова и в строящемся ЖК «Петровский. Квартал на воде» на Петровском острове.
Пентхаус с оговорками
Как рассказала директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова, первые пентхаусы в новостройках Петербурга стали появляться около 20 лет назад. До этого подобную недвижимость можно было найти только в прошедших капремонт домах в историческом центре. «Сегодня предложение таких квартир расширилось, но тем не менее настоящих пентхаусов не очень много», — считает эксперт. В свою очередь, коммерческий директор элитного комплекса Royal Park Константин Гриценко убежден, что настоящих пентхаусов в Северной столице вообще не существует. Эксперт исходит из того, что классические пентхаусы непременно должны быть расположены в небоскребе и в силу жесткого высотного регламента, который действует в Северной столице, пентхаусов классического формата в городе нет. Кроме того, согласно общемировым стандартам, пентхаус — это не просто квартира на последнем этаже, а автономный особняк на крыше с видом на все четыре стороны света. Девелоперы же, даже если и сооружают подобные особняки на кровле элитного здания, зачастую норовят его располовинить или же и вовсе четвертовать. «В соответствии с классическими канонами, пентхаус — это единственная квартира на всем этаже. Однако некоторые компании не хотят жертвовать драгоценными метрами и это правило нарушают, не меняя при этом позиционирование жилья», — комментирует коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад» Ольга Аветисова.
Иногда возникают и проблемы с лифтами. Как рассказал Константин Гриценко, одним из обязательных атрибутов пентхауса является индивидуальный лифт, на котором владелец квартиры прямо с улицы попадает в свою квартиру, не пересекаясь при этом с остальными жильцами дома. Отдельный лифт есть при каждом петербургском пентхаусе, однако в некоторых случаях конструктивные особенности здания не позволяют пустить лифт прямиком в квартиру. В результате владелец особняка на крыше, чтобы добраться до своего жилища, вынужден еще пару этажей идти по лестнице.
Однако, по мнению заместителя председателя правления «Охта Групп» (девелопер клубного дома Art View House) Михаила Ривлина, даже с учетом некоторого несоответствия петербургских особняков на крыше классическому стандарту они являются одной из высших форм недвижимости. «Преимуществами таких квартир являются и выдающиеся видовые характеристики, и возможность установить настоящий дровяной камин, и удобные террасы, на которых можно завтракать, прогуливаться, устраивать барбекю для гостей, загорать в шезлонге в солнечную погоду и т. д.». Кроме того, за счет того, что конструктивно пентхаусы — это отдельное строение, возведенное на кровле большого здания, они всегда немного утоплены вглубь дома, что позволяет, несмотря на панорамное остекление, создавать приватное пространство, которое практически не просматривается с улицы.
Гигантомания во всем
По мнению Ольги Аветисовой, в Петербурге этот формат жилья не пользуется популярностью. «Даже очень обеспеченные люди считают свои деньги и за лишние, необоснованные привилегии переплачивать не хотят, — убеждена эксперт. — Желающих приобрести такое жилье — единицы». Прежде всего покупателей останавливает традиционно огромная площадь пентхаусов, которая находится в диапазоне от 300 до 500 м2. Вторая причина —
колоссальная разница в стоимости даже по сравнению с другими видами люксовой недвижимости. По подсчетам Константина Гриценко, в среднем пентхаусы стоят на 20 % дороже элитной квартиры.
Если обратиться к абсолютным величинам, то квадратный метр в подобных квартирах находится в диапазоне от 300 до 350 тыс. рублей. Однако в домах дореволюционной постройки на вторичном рынке встречаются и более дорогие варианты. Так, стоимость восьмикомнатного пентхауса площадью 608,4 м2 на Мытнинской наб., 11, который уже не первый год ищет своего покупателя и находится в открытой продаже, составляет 1,2 млрд рублей, а квадратный метр оценивается в 2,01 млн рублей.
Теоретически покупатель может немного сэкономить, приняв решение купить пентхаус на первичном рынке на стадии котлована. Однако участники рынка не помнят, чтобы люди, чей статус позволяет приобретение подобного жилья, интересовались такими сделками, рискуя получить «кота в мешке». «Такое жилье всегда продается уже после завершения строительства, когда у клиентов есть возможность оценить видовые характеристики, отделку, размеры террас», — говорит Константин Гриценко.
Грандиозный дисконт, если повезет, возможен только на вторичном рынке. Архитектор Светозар Андреев рассказал об уникальной сделке, совершенной несколько лет назад собственниками классического пентхауса на наб. Адмиралтейского канала, 29, рядом с островом Новая Голландия. Несколько лет назад они приобрели чердачное помещение по инвестиционному договору всего за $25 тыс. (1,66 млн рублей по текущему курсу) и сделали из него независимое трехуровневое здание общей площадью 390 м2. В нынешнем виде пентхаус оценивается экспертами не менее чем в 133 млн рублей.
Запредельно высокая стоимость пентхаусов не может обеспечить им быстрые продажи — такие, как, например, в сегменте масс–маркет. Некоторые особняки на крыше могут продаваться годами.
«В нашем «Премьер Паласе» самые большие по площади пентхаусы находились в экспозиции в среднем около года. Причем три объекта до сих пор так и не нашли своего покупателя», — рассказывает Надежда Калашникова. Однако, по словам эксперта, на квартиры, которые расположены ближе к заливу, был даже лист ожидания, и их купили в течение 2 месяцев после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию.