Как я стал строителем – до сих пор не понимаю. Это, видимо, влияние генов: мой отец всю жизнь руководил строительством крупных инфраструктурных дорожных объектов в Казахстане, откуда я родом. Я же совсем не собирался идти в стройку – я видел себя банковским служащим, причем таким – до мозга костей – белым воротничком. Но в какой-то момент мне захотелось выглянуть из банковского сейфа и посмотреть на реальную экономику, потому что из банка все видится как-то по-другому. Я и сейчас, когда общаюсь с банками, пытаюсь донести до них, что их видение ситуации не всегда совпадает с тем, что на самом деле происходит.

Я думаю, что финансовые, экономические знания, причем с серьезным уровнем понимания макроэкономики, позволяют видеть девелоперский бизнес целиком. Потому что девелопмент – это, в первую очередь, способность аккумулировать компетенции из самых разных профессиональных областей. Да, стройка является фундаментальным элементом этого бизнеса, но не единственным. Девелоперский проект всегда связан с очень длинным циклом – его реализация занимает 4-5 лет: от подбора земельного участка, который годится под ваш замысел, далее работа с этой землей, решение всех градостроительных вопросов, согласование градостроительной документации, а потом уже проектирование, строительство – вплоть до ввода в эксплуатацию. И нужно ведь не просто получить соответствующий акт, а вдохнуть жизнь в построенный дом, чтобы заработали все системы, чтобы люди, которые сюда переезжают, не чувствовали себя брошенными. А параллельно с этим нужно серьезно заниматься маркетингом, продвигая свой продукт на рынке. Глубокие знания в области финансов, микро- и макроэкономики отлично структурируют работу в этом бизнесе и позволяют описать все процессы через экономическую модель. Поэтому финансовые знания – это одно из базовых условий для работы в девелопменте.

К 2010 году, когда я уходил из Setl City, это была крупная компания, с большим объемом застройки, многопрофильная. В таких компаниях очень большая управленческая структура, и возникает очень много центробежных сил, разных мнений, что надо, что не надо делать. И эти центробежные силы очень усложняют, если не исключают, создание принципиально нового продукта.

Для перемен такого масштаба – когда начинаешь свой бизнес – нужна внутренняя мотивация. Ведь себе можно было бы объяснить потом, почему и не надо было такого делать, а потом уже было бы тяжело, да и не хотелось бы… Я понимал, что, создавая «Легенду», нужно будет начать все с самого начала. Нужно было быть готовым выпрыгнуть из самолета без парашюта и уже после этого разбираться, как быть. Потому что пока не сделаешь первый шаг, не выпрыгнешь, не поймешь – надо было это делать или нет. Но лучше, конечно, попробовать…

Задача создавать качественный продукт, строить хорошие квартиры была и в Setl City, просто компания ушла в более массовый сегмент. Мне же кажется, что при очень больших объемах застройки развивать новые продукты и контролировать качество очень тяжело. Сама по себе идея smart-квартир родилась только с того момента, как я ушел из компании. Потому что сконцентрировать опыт, знания и понять, где они могут быть максимально эффективно реализованы можно только, когда ты свободен от всего. Я ремесленник, и с самого начала я концентрируюсь только на жилищном девелопменте. Я могу заниматься только одним делом и, думаю, что-то в этом понимаю.

Концепция компании Legenda Intelligent Development строится на том, что у нас есть необходимый и достаточно большой ассортимент планировочных решений для клиентов с разным составом семьи, причем с оглядкой на их финансовые возможности. То, что мы называем матрицей планировок.

Чтобы ее составить нужно было понять, что наш клиент – это не глава семейства, который пришел в офис продаж и приобретает квартиру. Он принимает решение, да и то не всегда, при этом за ним стоят жена, дети, теща, даже кошка, может быть. У одинокого молодого человека и у семьи с двумя детьми совершенно разные требования к площади квартиры, к необходимым элементам, к функционалу. И традиционные «двушки» и «трешки» часто не могут их удовлетворить. Между тем, с советских времен типы планировок практически не изменились. Разве что появились студии, которые закрыли огромную брешь между комнатой в коммуналке и однокомнатной квартирой. Это отдельное жилье, но крайне маленькое и закрывающее самые базовые потребности для очень узкого состава семей - либо одинокого человека, либо молодой пары – и то только как временное решение. А дальше идут всем известные типы планировок: двушки-трешки, расчески-распашонки – всего 8-10 типов, не больше.

Рынок развивался только путем изменения метражей: все поняли, что в массовом сегменте, где правит бюджет, надо сделать все квартиры поменьше. И так уж было принято, что в студии цена за метр самая высокая, а в трехкомнатной квартире – самая низкая. И хорошо бы построить такой дом в эконом-сегменте, чтобы в нем не было трехкомнатных квартир вообще, а сплошные студии и «однушки». Платежеспособный спрос диктовал только это, и экономика девелопмента складывалась таким образом, что чем больше создаешь в доме метров с максимальной ценой реализации, тем выше будет маржа.

Мы видели это с самого начала и в основу нашей концепции заложили реальные потребности отдельно взятой семьи. А в качестве решения для каждого типа домохозяйства мы определяем бюджет, переведенный в метры. Соответственно, перед проектировщиками стояла задача: нарисовать в рамках этих метражных ограничений продуманную, идеальную квартиру для конкретного типа семьи. Причем планировки рисовались «в вакууме» - без нормативных ограничений, санпинов и требований к инсоляции. Подспорьем для проектировщиков стало огромное количество примеров планировок из Северной и Южной Америки, Европы, Японии. Так можно организовать прихожую, вот вариант компактной мастер-зоны, а вот как может быть интегрирована кухня в нишу – мы показывали варианты, распечатывали и обводили узлы, которые нам казались подходящими. А потом на основе всех этих идей мы создавали уже реальные планировки, удовлетворяющие нормам, экономически целесообразные.

И если в первом нашем доме на Оптиков 34 типа планировок, то в проекте на Комендантском, который сейчас строится – 50 уникальных планировочных решений и еще 25 подтипов. Такого ассортимента на рынке до сих пор ни у кого нет.

Пока потенциальные покупатели не видят наши квартиры, они часто задаются вопросом, почему цена выше, чем на рынке. Но когда видят, слышат наши объяснения – то все вопросы снимаются. Хотя бы потому, что инженерная емкость намного выше. Часто ли вы видите в двухкомнатных квартирах два санузла? Нет. Между тем, для семьи это может быть важным. Наши квартиры при, казалось бы, небольшом метраже очень функциональны: у каждого метра есть свое предназначение.

И наша задача убедить потребителя в том, что он получает максимум отдачи от того, что платит дополнительные деньги. Ведь мы же не продаем дороже в 10 раз, когда вы сможете пойти и в другом месте купить квартиру не за наши 100 рублей, а за 10. У другого застройщика вы потратите 70 рублей, но ведь потом придется вкладывать средства, чтобы приспособить ее под собственные нужды, и получится ли в итоге экономия – большой вопрос. А вот нашего качества точно не будет.

Мы живем в мире высоких технологий, где очень высокая конкуренция, и нам не приходится дорабатывать после покупки машины, телефоны. Но при этом до сих пор считается нормальным снести все стены в новой квартире и заново выполнять работу проектировщика, за которую вы, между прочим, уже заплатили. Конечно, квартиру можно переделывать до бесконечности, но открыв дверь дома, ты попадаешь в то, что создано застройщиком и что уже невозможно изменить. Как устроен двор, как сделаны фасады, как обеспечена логистика, насколько дом безопасен – и становится понятно, действительно ли эта квартира стоит дешевле. Кстати, показательный факт – наш первый smart-комплекс живет уже год, и за это время в нем – ни одной перепланировки.

Большинство наших покупателей не в первый раз покупают квартиру в новом доме. Они уже прошли огонь, воду и медные трубы новостройки, и поняли, что можно переделывать, а можно с самого начала получить продуманный продукт. А есть люди, которых это заинтересовало, они погрузились в ассортимент планировочных решений, и, наконец, нашли для себя подходящую квартиру. Отрадно видеть, что сейчас все больше людей способны трезво оценивать соотношение цены и качества жилья, как давно уже научились делать при покупке автомобиля или гаджета. И мы надеемся, что и мы со своей стороны вложили свою лепту в понимание того, что высокое качество не может стоить дешево, и за него стоит заплатить справедливо высокую цену. Мы видим, что в Петербурге покупатели уже готовы платить за качество, но рынок в настоящий момент не может удовлетворить спрос из-за дефицита качественного жилья.

В идеальном мире хотелось бы прийти в супермаркет участков, найти свой – с розовым бантом – и купить его, уникальный, подходящий именно для тебя. Но в реальности все не так. Например, участки на Оптиков и Яхтенной были, по сути, последними в сложившейся застройке Северо-Приморской части. Они были непростыми, треугольной формы, и нам пришлось подумать над тем, как разместить тут дома, с учетом того, что корпуса мы формируем как паззл из наших планировок, а не нарезаем готовое здание. Но нам они подошли, поскольку это одна из немногих территорий, которую планировал город: здесь современная среда, адекватная социальная инфраструктура, большие проезды.

Мы смотрим огромное количество участков: из 30 в месяц среднем 10 попадают в дальнейшее рассмотрение, а из этих 10 в лучшем случае один доходит до обсуждения с продавцом целесообразности покупки. Мы часто отказываемся, хотя в идеале я хотел бы чаще соглашаться на проекты. Огромное количество участков не подходят нам ни по среде, ни по планировке, ни по градостроительным рискам. Сейчас в городе огромная площадь серого пояса, но с ним ничего не происходит и не произойдет никогда, если не будут созданы условия, чтобы частные средства застройщиков были направлены на развитие этих территорий. Пока же все идут «в поля», отчего создаются только пробки, проблемы взаимодействия двух регионов, а главное, город теряет миллиарды, которые ушли на покупку этих полей.

Ситуация с экономикой в девелопменте такова, что проблема качества опять отодвинута на задний план. Сейчас, после кризиса, качество деградирует быстрее, чем мы ожидали. Если до кризиса был взят некий тренд на качество, и нашей задаче было бежать быстрее и делать лучше, создавая некий отрыв от рынка, то кризис за счет снижения платежеспособного спроса создал необходимость упрощать, удешевлять, чтобы попасть в бюджет. Первичный рынок Петербурга на 90% состоит из эконом-класса, а в нем голова всему – бюджет. И если сосед может на 20 тыс. снизить стоимость студии, то сделки будут у него, вне зависимости от того, выгодно это ему экономически или нет. Это напоминает игру «Угадай мелодию», где многие готовы угадывать с одной ноты. А в итоге все дискуссии на тему качества в этом сегменте носят исключительно популистский характер: «Скажите спасибо, что достроили».

Потребители тоже перестали что-либо требовать. Они верят до последнего, что все будет хорошо, а потом радоваться, что дом сдан и они не потеряли деньги. Потому что задержи стали носить системный характер. Кто же будет вкладываться в качество, когда рентабельность упала по сути до нулевой, и надо спасать экономику проекта.

Меня много раз спрашивали: почему ты не строишь в Девяткино? все же строят! И долгое время это был соблазн – большое количество участков, простых, больших и маленьких. Казалось бы, иди и выигрывай любую борьбу за счет своих качественных проектов. Но на этих территориях правит только бюджет, и создать там качество невозможно. Полномасштабно развивать наши проекты в массовом сегменте мы не сможем, мы испортим идею. Мы же сейчас имеем уникальное позиционирование, уникальный бренд, предлагающий, как это ни пафосно сегодня звучит, уникальное жилье и уникальные проекты. С точки зрения развития рынка, обидно, что они уникальные, но это проблема не моя, а девелоперского рынка в целом.

У нас было несколько стратегий экспансии, но нас несколько сдерживает конъюнктура рынка. Сейчас мы серьезно рассматриваем все крупные мегаполисы и понимаем, что в каждом миллионнике, как минимум, один проект будет востребован. Поэтому мы внимательно следим за теми регионами, где есть спрос на качество. В этом рейтинге, конечно, лидирует Москва, где масштаб цены другой, и в связи с этим можно реализовывать интересные проекты. Там не проще – там интереснее. Так что выходить в другие регионы мы, безусловно, будем.

Автор: Автор Мария Мокейчева
Использованы фотографии Валентина Беликова и Legenda Intelligent Development