Кого поставить на хозяйство?

Жилищный кодекс Российской Федерации предполагает несколько форм управления домом: непосредственное собственниками, товариществом собственников жилья (ТСЖ), управляющей организацией (УК). Первое подходит при числе квартир менее 30, второе – для точечных МКД, для крупных домов и жилых комплексов, конечно, потребуется нанять специалистов. Но тогда возникает новый вопрос: а как их выбрать? Закон предлагает два пути: назначение районной администрацией (тендер) или по результатам собрания собственников жилья. На практике появился еще один способ – управляющую компанию подбирает застройщик. Почему так происходит?

Если доверится государственному тендеру, то можно получить УК, заявившую просто меньшую сумму по платежам. Гарантии качества здесь не сильно интересуют, этот пункт может быть довольно формальным. Что касается собрания собственников, то не секрет, что новостройки заселяются неравномерно, поэтому получить нужное количество голосов можно будет нескоро. А нормально жить хочется сразу. Поэтому и сложилась ситуация, когда управляющую компанию предлагают как бы на вырост, чтобы у новых жильцов не было проблем. И конечно, кто знает дом лучше всех? Застройщик. Он и осуществляет выбор.

Интересно, что подобная практика породила хороший тренд: девелопер, зная, что окончание строительства – это только начало его новой деятельности, уже на стадии проекта предусматривает наиболее экономичные и эргономичные инженерные системы. Его финансовая заинтересованность, таким образом, становится гарантией более комфортной и эффективной эксплуатации домового хозяйства. То есть, получается, что строитель строит дом и для себя тоже. А разве себя обидишь?

Выгодно и быстро

На сегодняшний день строительство – это очень затратный процесс. Поэтому девелоперы ищут возможности снизить себестоимость. И снова получается, что в выигрыше те, у кого УК от застройщика. Проектировщики прекрасно знают, что можно взять материал подешевле, но потом в процессе эксплуатации придется не один раз проводить ремонтные работы. А если ты планируешь решать это сам, т.е., все затраты лягут, по сути, на плечи застройщика? Это становится слишком плохой экономией. Поэтому гораздо выгодней использовать материалы подороже, зато более надежные и стойкие. Экономия управляющей хороша и для жильцов - им не придется из своего кармана оплачивать ремонты МОПов.

Если застройщик создает специальную структуру для управления домом или жилым комплексом, то сотрудников, естественно, берет проверенных. Ну и, конечно, они будут решать любые вопросы как по гарантии, так и по последующему обслуживанию напрямую. Это в разы ускоряет коммуникацию, а значит, и исправление текущих проблем. Удобно? Не то слово! Комфортно? Естественно. В общем, и жизнь хороша, и жить хорошо.

Современно и функционально

Управляющая компания, обслуживающая жилой комплекс, отвечает за конкретный круг вопросов – это, в первую очередь, обеспечение жильцов необходимыми ресурсами (электричество, вода, тепло) и содержание в надлежащем порядке мест общего пользования в ЖК и на придомовой территории. Встречаются, конечно, ситуации, когда, по решению собственников они берут на себя какие-то дополнительные обязанности, за которые жители готовы доплачивать, - охрана, служба консьержей и т.д. Но современные темпы жизни предполагают и современные виды коммуникаций. Важно, чтобы УК всегда была в курсе проблем жильцов, а ее работа была бы полностью для них прозрачна.

Примеров успешного взаимодействия УК и жителей в Петербурге можно найти достаточно. Но, чтобы не растекаться, остановимся на одном – управляющей компании, которая обслуживает жилой комплекс "Лондон Парк" на проспекте Просвещения, 43, возведением которого занимается "Строительная компания Л1". С ней "Л1" сотрудничает на нескольких объектах - УК "Континент" обслуживает десять ЖК в разных районах города.

У "Лондон Парка" есть достаточно много интересных особенностей. Сегодня первая очередь уже введена в эксплуатацию, жители активно ее заселяют. Всего в первой очереди разместились 2 187 квартир, а в следующем – 2020 году – ожидается сдача еще нескольких домов, входящих в состав этого ЖК. Еще одна интересная деталь – "Лондон Парк" спроектирован так, что первые четыре его этажа занимает огромный торгово-развлекательный центр (который сейчас выставлен на продажу). По факту, несколько домов здесь разместились на крыше ТРК, как и внутренний двор – такой подход к организации пространства для нашей страны еще довольно нов, и для Петербурга он выглядит достаточно футуристично, хотя и функционально.

Интересно, что внутренний двор на крыше при этом самый обычный, подобный тем, которые мы встречаем в других местах. Зеленые газоны, деревья, детские и спортивные площадки, магазины и точки сервиса во встроенных помещениях. Если не знать, что мы находимся на высоте четырех этажей, предположить, что это не уровень земли, достаточно трудно. Еще одна особенность внутреннего пространства ЖК "Лондон Парк" — это двор без машин. Машины допускаются только для разгрузки/погрузки на ограниченное время. Поэтому тут нет обычных проблем с опасным лавированием между машинами, парковкой на газонах, пробками на выезде и т.п.

Постоянно в контакте

Как отмечает Филипп Соломинский, управляющий этим объектом, УК в "Лондон Парке" сейчас очень плотно контактирует с жителями, оперативно решает проблемы, которые у них возникают. И основных рецептов для этого два – создание Совета дома и активное взаимодействие через социальные сети.

Немного стоит остановиться на Советах домов. По большому счету, в любом жилом комплексе в любой момент может быть сформирован такой коллегиальный орган – для этого необходимо опять-таки провести общее собрание собственников в очной или заочной форме, на котором владельцы квартир примут решение и о необходимости появления еще одного органа управления, и о том, кто из жильцов войдет в этот орган и его возглавит.

После этого, фактически, Совет дома получает полномочия выступать от лица всех жильцов. Он получает от УК отчеты о проделанной работе и принимает решение, достаточно ли качественно она была выполнена, а также контролирует расходы. Кроме этого, СД аккумулирует предложения по благоустройству, которые поступают от всех жителей дома, выносит их на рассмотрение и совместно с УК принимает решение о возможности реализации. Так, например, в этом году в "Лондон Парке" был вынесен на рассмотрение вопрос о необходимости установки дополнительных камер видеонаблюдения. После изучения расчетов Совет дома и управляющая компания совместно приняли решение, что камеры нужны, и сейчас уже ведутся работы по их монтажу. А это повышает безопасность проживания.

Разумеется, очень многое зависит от того, кто именно входит в Совет дома и его возглавляет – эти люди не только должны искренне нести ответственность за свою работу, но и разбираться в разных аспектах управления недвижимостью. В "Лондон Парке", по словам Филиппа Соломинского, в состав Совета вошли именно такие люди. В результате во дворе появляются новые объекты благоустройства, вода поступает в квартиры без перебоев, а лестницы и площадки в парадных моются вовремя и качественно.

Еще один упомянутый аспект – это постоянный обмен информацией с жильцами. Причем в "Лондон Парке" не стали придумывать каких-то специфических вариантов, работа ведется через социальные сети. Там жители могут не только высказывать свои пожелания или задавать вопросы, но и размещать жалобы и просьбы. Филипп Соломинский говорит, что они ввели правило – сотрудники УК не вступают в полемику в соцсетях, а, как только жалоба поступает, сразу же выходят на ее устранение. Что, разумеется, очень повышает оперативность и не создает у жителей ощущения, что ими никто не интересуется или вопрос пытаются "замылить".

Но деятельность УК не ограничивается только реагированием. Управляющий в "Лондон Парке" регулярно – несколько раз в неделю – осматривает всю территорию комплекса, диспетчеры из парадных два раза в день обходят все этажи, отслеживая, все ли в порядке. А, например, мытьем полов на лестничных пролетах занимается привлеченная клининговая компания, с руководством которой достигнута договоренность, что ее представитель так же три раза в неделю приезжает на объект, чтобы проконтролировать работу уборщиц. Именно это и позволяет поддерживать порядок на необходимом уровне, уже ставшим привычным для жителей комплекса.

Конечно, время от времени управляющей компании приходится принимать и не совсем популярные, но необходимые решения, которые в другой ситуации, при отсутствии контакта с жильцами, могли бы вызвать негатив и непонимание. Например, запрет на выгул собак во внутреннем дворе – то, что он располагается на крыше, вносит определенные ограничения: газоны, земляной слой под которыми ограничен по высоте, достаточно быстро бы пропитались мочевиной, что, без сомнения, создало бы не самый приятный аромат. В результате пришлось полностью запретить тут выгул питомцев – но, благодаря тому, что все аспекты были донесены до жильцов, те приняли это ограничение с пониманием.

Впрочем, в "Континенте" отлично знают, что жителям нужен не только высокий уровень быта, но и возможности для взаимного общения. Так, несколько раз в год тут проводятся общие праздники. И, несмотря на то, что комплекс заселен достаточно недавно, уже традиционными стали совместные Новый год и Масленица.

Резюмируя все вышесказанное, можно сказать: от действий УК очень сильно зависит, каким будет уровень жизни в жилом комплексе. И, при грамотном подходе и взаимодействии с застройщиком вполне можно создать тот уровень, который закладывает девелопер при проектировании и возведении объекта, и которого ожидают будущие жители при покупке квартиры в новостройке.