Перрон останется

По оценке управляющего директора PropertyManagement NAI Becar Натальи Скаландис, рыночная стоимость аренды 1 кв. м на вокзале составляет от 1,2 тыс. до 12 тыс. рублей в месяц, в зависимости от места и условий договора — размера фиксированной ставки и процента от оборота. По оценкам еще одного брокера, пожелавшего остаться неизвестным, цена аренды квадратного метра на Московском вокзале достигает 15-17 тыс. рублей .

Собеседники "ДП" из бизнес-структур, в том числе из числа вокзальных субарендаторов, уверяют, что уже сейчас структуры "Форума" собирают более 1 млрд рублей в год, и периодически увеличивают стоимость аренды. Впрочем, в самом "Форуме" информацию о своих супердоходах называют мифом.

Бизнес, где не церемонятся

Договоры на аренду торговых точек на петербургских вокзалах между РЖД и структурами миллиардера Дмитрия Михальченко массово заключались еще в начале 2000-х, но в 2015 году начали истекать один за другим.

"На Московском вокзале одним из первых, примерно в марте 2015 года, истек договор на точку, где работал известный сетевой продуктовый магазин. Пока он не истек, об этом никто не задумывался. В России принято дожидаться, пока петух клюнет, и в РЖД порой такая неразбериха, особенно если нужны согласования с Москвой. Так вот, в день, когда договор истек, сотрудники имущественного отдела вокзала забегали. Помещение решили опечатать. А там же магазин вовсю работает. Тут уж забегал его владелец. "Вы что делаете?" — кричал. Где-то через неделю магазин открылся. Убытки ему не возмещали. Аренду оплатил за весь месяц. В этом бизнесе с арендаторами не церемонятся. Арендаторы, которые на это идут, сразу для себя решают, что ради прибыльности вокзальных точек все стерпят", — рассказывает один из субарендаторов Московского вокзала.

Юристы РЖД и "Форума" решали проблему истекших договоров совместно, говорят собеседники "ДП", знакомые с ситуацией. И решили, хоть и не особенно изящно.В конце каждого месяца на каждую торговую точку каждого из вокзалов стали подписывать документ под названием "акт фактического пользования недвижимым имуществом". Только по Московскому вокзалу коллекция таких актов выглядит как три больших кейса с бумагами. По словам собеседника "ДП" в московской дирекции РЖД, подписание актов ежемесячно занимает часы, но иначе никак, ведь для сбора денег с арендаторов нужно какое-то формальное основание.

"Никакой пролонгации договоров не было. Никаких допсоглашений. Ничего, кроме этих актов", — говорит собеседник "ДП".

С лояльными условиями

Когда в августе 2015 года сменился глава РЖД, бизнесмены приободрились, ожидая, что со дня на день РЖД объявит конкурсы на выбор управляющей компании для торговых площадей петербургских вокзалов. Время шло, конкурсы не объявляли. После ареста Дмитрия Михальченко в июне 2016 года конкурсов стали ждать с новой силой, но они не объявлены по сей день.

Напротив, как стало известно "ДП", по всей видимости, в июле этого года Северо-Западная региональная дирекция железнодорожных вокзалов (структурное подразделение РЖД) и компании холдинга "Форум" подписали дополнительные соглашения к тем самым договорам аренды начала 2000-х годов. Известно о 40 таких допсоглашениях на точки торговли и общепита Московского вокзала, которыми управляют "Торговый комплекс Московского вокзала" и "Трактирный промысел", входящие в холдинг "Форум".

По данным собеседника "ДП" в Дирекции железнодорожных вокзалов в Москве (филиал РЖД), точно такие же допсоглашения якобы были подписаны и по другим петербургским вокзалам — Витебскому, Ладожскому, Балтийскому, Финляндскому. По версии собеседника, весь пакет документов находится у начальника дирекции железнодорожных вокзалов РЖД Виталия Вотолевского в Москве и, собственно, только его подписи там и не хватает. Подписание ожидается в августе-сентябре.

Подготовка к конкурсу на выбор управляющей компании для вокзалов, по всей видимости, не ведется, говорит собеседник. О переговорах с какими-либо претендентами, кроме "Форума", собеседнику тоже ничего неизвестно.

Интересно, что в допсоглашениях цены зафиксированы в рублях, тогда как на протяжении более чем 10 лет до этого структуры "Форума" платили РЖД исходя из "у.е.", высчитанных еще в начале 2000-х. Теперь, когда курс растет, фиксация в рублях уже выглядит более выгодной. По допсоглашению РЖД может увеличить цену аренды, но не чаще раза в год и не больше чем в 1,5 раза от инфляции за прошедший год; впрочем, это обычное условие арендного договора, стандартное для российского законодательства. Завершает все допсоглашения "Антикоррупционная поправка".

Но, пожалуй, самая примечательная часть допсоглашений— пункт о сроке действия договора. Он сформулирован как "бессрочный". При этом условия расторжения договора — крайне лояльные. Сроком начала действия договора предлагается выставить январь 2016 года. Видимо, акты фактического пользования все же несколько смущают и РЖД, и "Форум", и конечных арендаторов. Допсоглашения — типовые, пример одного из них приведен ниже.

Друзья по развитию

Многочисленные собеседники "ДП" склоняются к мысли, что дело Михальченко развивается, несмотря на его арест, исключительно благодаря влиятельным топ-менеджерам и высокопоставленным друзьям.

Так, дела по аренде вокзальных площадей ведет Павел Альтов, сын известного писателя-сатирика Семена Альтова. Под упомянутыми выше допсоглашениями стоят именно его подписи. Павел Альтов — давний соратник Михальченко. Когда "Форум" в начале 2000-х занялся вокзалами, у Павла там было несколько точек. В 2004 году он стал гендиректором компании "Союз", в 2006 году перешел на работу в фирму "Око", — все были связаны с Михальченко. "Око", например, создало Фонд общественных программ ФСБ. Компания занялась борьбой с контрафактом, в результате чего в Петербурге начали массово закрываться магазины, торговавшие медиапродукцией. В 2012 году Павел Альтов занял пост гендиректора "НПФ завод "Измерон" холдинга "Форум".

К числу хороших знакомых Дмитрия Михальченко можно отнести и возглавившего в августе 2015 года РЖД Олега Белозерова. Собеседники "ДП" называют Белозерова одним из главных лоббистов строительства порта Бронка — еще одного проекта "Форума". Ранее он занимал пост первого заместителя министра транспорта Максима Соколова, который до назначения в Москву трудился в петербургском комитете по инвестициям и часто общался с Михальченко.

Во времена у.е.

В начале 2000-х, когда Дмитрий Михальченко получил право управлять торговыми площадями на петербургских вокзалах, РЖД не проводило конкурс на выбор управляющей компании. Предполагается, что получить крупный бизнес Михальченко помогли друзья из ФСБ, в числе которых был Николай Негодов, его друг и деловой партнер. Михальченко стал гендиректором Фонда поддержки ФСБ и СВ, а Фонд учредил АНО "Управление делами Фонда поддержки ФСБ". Ему и поручили привести в порядок вокзалы "Октябрьской железной дороги" к 300-летию Петербурга.

Считалось, что структуры Михальченко подписали контракты на аренду площадей на вокзалах лишь в 2005-2006 годах. Но из документов, которые известны "ДП", следует, что договоры появились уже в 2001-2002 годах. Уже тогда Михальченко и Негодов создавали фирмы "Трактирный промысел", "Торговый комплекс Московского вокзала" и другие. А гендиректоры этих компаний, как правило, писали заявления на имя начальника филиала "Транссервис" "Октябрьской железной дороги" или других руководителей такого же уровня. В заявлениях они просили о праве аренды помещений вокзала на год. Руководители, видимо, сильно впечатлившись аббревиатурой "ФСБ", смиренно согласовывали аренду. Например, вот так выглядело одно из заявлений на аренду площадей Московского вокзала.

В соглашениях 2001-2002 годов стоимость аренды за 1 м2 фиксировали в условных единицах, под которыми подразумевался доллар. В 2003-2006 годах РЖД могли бы объявить конкурс на выбор управляющей компании для вокзалов, но предпочли просто подписать допсоглашения к договорам предыдущих лет.

Допсоглашения, по сути, не меняли ничего, кроме того что продлевали сроки аренды на 10 лет. Фирмы, управлявшие вокзалами, вошли в холдинг "Форум" Дмитрия Михальченко (по данным СПАРК). Они сдавали арендованные площади в субаренду. Цены для субарендаторов назначали самостоятельно. Эта система сохранилась по сей день.

Кроме того, в допсоглашениях появились и подписи вышестоящего руководства: например Владимира Якунина, который тогда возглавлял РЖД, и других влиятельных петербуржцев, таких как Игорь Ротенберг, сын миллиардера Аркадия Ротенберга. Тогда он занимал пост начальника департамента управления имуществом и организационных структур в РЖД.

Стоимость аренды в долларах изначально, в 2001-2002 годах, подсчитывали петербургские компании-оценщики, ссылаясь на "массовую методику". С тех пор цена аренды лишь немного росла в зависимости от курса, и то не всегда: в некоторых договорах курс зафиксировали на уровне начала 2000-х.

Например, в 2002 году ООО "Иола" оценило стоимость аренды 1 м2 в одном из помещений Московского вокзала в 41$ в год. Сегодня в этом помещении работает компания, которая предоставляет фотоуслуги. Площадь этой фотомастерской составляет около 16 м2 (изначально площадь составляла 45 м2, но после ремонтов и перепланировок была сокращена по допсоглашению). В 2015 году за сдачу в аренду структурам "Форума" конкретно этого помещения РЖД получило около 88 тыс. рублей. Сколько заработал сам "Форум", доподлинно неизвестно. По мнению брокеров, пожелавших остаться неизвестными,— не менее 3 млн рублей, поскольку цены для арендаторов обычно в 10-20 раз выше, чем для "Форума".

Даже в новых допсоглашениях, о которых речь шла выше, стоимость аренды подсчитана, по всей видимости, просто на основании тех самых у.е. начала 2000-х годов. Судя по информации, имеющейся в распоряжении "ДП", те у.е. перевели в рубли по действующему курсу. Получившиеся рублевые цены аренды и вписали в допсоглашения. По такому же принципу подсчитывали цену аренды для актов фактического пользования, на основании которых работали в последнее время.

Если сравнивать цену аренды с расценками начала 2000-х, то, разумеется, она выросла, поскольку вырос курс доллара – примерно в 3 раза. Но рыночная стоимость 1 м2 на вокзалах за этот период увеличилась в десятки раз, считают брокеры. В результате и возникла разница в 10-20 раз между суммами, которые структуры Дмитрия Михальченко платят РЖД, и суммами, которые им платят субарендаторы, считают брокеры.

Один раз объяснили, другой…

То, что качество торговых площадей и общепита на российских вокзалах может быть далеко от идеала, не раз отмечали и предприниматели, и бизнесмены.

Сотрудник, который больше 5 лет проработал в структуре РЖД, в отделе имущественных отношений Ладожского вокзала, на условиях анонимности поделился с "ДП" своим мнением о том, почему так происходит.

"Периодически приходят арендаторы, которые обычно работают на вокзалах, в аэропортах во всем мире, то есть кофейни вроде "Старбакса" или местные фирмы вроде "Кофе-хауза", американские фастфуды, российский сетевой общепит, всякие блинные и так далее, торговые сети. Приходят и уходят.

Нет такой практики, чтобы арендатор пришел, скажем так, в какой-то офис продаж, узнал там прайс или поучаствовал в торгах, и просто так взял и получил бы точку, — такое мнение мне высказывали собеседники. Нужно знать, к кому обратиться, с кем договориться, через кого прийти. Найти таких нужных людей не так уж просто. Даже ко мне порой обращаются знакомые, и не только из Петербурга, а также и из влиятельных ведомств и компаний из Москвы. Они спрашивают, к кому идти, хотя я уже в РЖД и не работаю. Я говорю, что уже не знаю, и спрашиваю, неужели их статус не помогает решить этот вопрос? Они только разводят руками.

В отделы управления вокзалами периодически на работу приходят люди, которые хотят что-то изменить, но быстро уходят. Несколько лет назад пришла женщина в возрасте, пыталась навести порядок, стала сверять кадастровые планы с реальностью, спрашивать, где пожарный выход, где проводка проходит и так далее. Ей объяснили, что договоры подписывали давным-давно, а после было множество перепланировок и реконструкция. Один раз объяснили, второй раз объяснили, а она все не сдавалась, очень хотела привести все в порядок. Уволилась очень быстро. Всем было ее жаль, но чем тут поможешь.

Это устоявшаяся система. Ее выстраивали больше 10 лет. Над имущественным отделом вокзала есть начальник, над начальником —глава местной дирекции, дальше — московское руководство. Причем местные начальники общаются с московским руководством и подписывают документы. Приедут, подпишут, посовещаются, уедут. Кстати, все они — очень интеллигентные, приятные люди. Но вопросы, которые им нужно решать,— финансовые. Качество и международный уровень торговли на вокзалах — похоже, не их вопросы.

Руководители еще любят рассказывать, что в 1990-х было гораздо хуже, просто ужасно, и вот они пришли и героически навели порядок, буквально совершили подвиг всероссийского масштаба в честь дня рождения любимого города. При этом не говорится о прибылях примерно до 1 млрд рублей в год. И кафе в стиле советской столовой с ценами элитного ресторана и ларьки с китайскими сувенирами, видимо, остаются незамеченными".