Инвестиции
в недвижимость
Упал - поднялся
Опыт прошедших 5 лет показывает, что кризисы — лучшее время для выгодных инвестиций
В 2015 году рынок коммерческой недвижимости Петербурга упал более чем
в 3 раза. Если в 2014 году объем инвестиций в коммерческий сегмент составлял $1590 млн, то к концу 2015 года он опустился до отметки $487 млн.
«Основной объем инвестиций на рынке в этот период был осуществлен компаниями–пользователями, то есть строили или приобретали по большей части для собственной операционной деятельности», — рассказывает Вячеслав Кайгородов, директор департамента консалтинга «БестЪ. Коммерческая недвижимость».
Однако после наступления 2016 года рынок вновь начал поступательный рост и к 2017–му заметно оживился.
По данным Colliers International, в этот период по объему сделок показатели 2017 года превысили сумму предыдущих 2 лет и составили $1,3 млрд.
«Классические инвестиционные сделки сформировали 41% в общем объеме закрытых транзакций, достигнув в абсолютных цифрах самого высокого значения с 2013 года — $532 млн, а 47% в совокупном объеме инвестиций пришлось на сделки с землей, которые также превысили показатели 2015–2016 годов», — вспоминает Ольга Убушиева, заместитель директора департамента исследований Colliers International.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, вспоминает, что именно в этот период была закрыта сделка между британской компанией Raven Russia и скандинавским фондом Northern Horizon Capital по приобретению всех его петербургских активов (бизнес–центры Kellermann Center, «Примиум» и логистический парк «Гориго») стоимостью 8 млрд рублей. Затем последовала еще более крупная сделка, но уже в сегменте торговой недвижимости: в феврале 2017 года федеральная компания «РосЕвроДевелопмент», работающая также под брендом Malltech, купила ТРК «Лето» на Пулковском шоссе у «Галс–Инвест Девелопмент». Эксперты оценили стоимость сделки в 10 млрд рублей.
в 3 раза. Если в 2014 году объем инвестиций в коммерческий сегмент составлял $1590 млн, то к концу 2015 года он опустился до отметки $487 млн.
«Основной объем инвестиций на рынке в этот период был осуществлен компаниями–пользователями, то есть строили или приобретали по большей части для собственной операционной деятельности», — рассказывает Вячеслав Кайгородов, директор департамента консалтинга «БестЪ. Коммерческая недвижимость».
Однако после наступления 2016 года рынок вновь начал поступательный рост и к 2017–му заметно оживился.
По данным Colliers International, в этот период по объему сделок показатели 2017 года превысили сумму предыдущих 2 лет и составили $1,3 млрд.
«Классические инвестиционные сделки сформировали 41% в общем объеме закрытых транзакций, достигнув в абсолютных цифрах самого высокого значения с 2013 года — $532 млн, а 47% в совокупном объеме инвестиций пришлось на сделки с землей, которые также превысили показатели 2015–2016 годов», — вспоминает Ольга Убушиева, заместитель директора департамента исследований Colliers International.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, вспоминает, что именно в этот период была закрыта сделка между британской компанией Raven Russia и скандинавским фондом Northern Horizon Capital по приобретению всех его петербургских активов (бизнес–центры Kellermann Center, «Примиум» и логистический парк «Гориго») стоимостью 8 млрд рублей. Затем последовала еще более крупная сделка, но уже в сегменте торговой недвижимости: в феврале 2017 года федеральная компания «РосЕвроДевелопмент», работающая также под брендом Malltech, купила ТРК «Лето» на Пулковском шоссе у «Галс–Инвест Девелопмент». Эксперты оценили стоимость сделки в 10 млрд рублей.
Инвест–передовики
Эксперты отмечают, что в течение последних 5 лет большую инвестиционную активность проявлял ФХК «Империя».
«Все это время холдинг методично приобретал деловые центры, преимущественно в центральной части города, расширяя свою офисную империю под брендом "Сенатор"», — рассказал Вячеслав Кайгородов.
В 2015 году, когда рынок практически достиг дна, «Империя» выкупила у группы ВТБ здание на Большой Морской ул., 15, площадью 6,3 тыс. м2. Цена сделки не была озвучена, однако эксперты считают, что актив достался холдингу за символические 450–500 млн рублей. В настоящий момент стоимость здания оценивается не менее чем в 2 млрд рублей. Кроме того, за период с 2015 по 2019 год «Империя» купила у «Ростелекома» комплекс зданий на Большой Морской, 20–26, общей площадью около 16 тыс. м2 предположительно за 3 млрд рублей. Еще одна сделка по приобретению шестиэтажного комплекса общей площадью 6387 м2 на Большой Морской ул., 30, прошла в 2019 году. Продавцом актива стоимостью около 750–800 млн рублей снова стал банк ВТБ.
«Если расставлять условные рейтинги по объему осуществленных инвестиций (на основе наших оценок и исходя из объемов введенных в эксплуатацию или приобретенных площадей), то на лидирующих позициях будут все же компании, связанные с ПАО "Газпром", — считает Вячеслав Кайгородов. — Это прежде всего инвестиции в крупнейшие для Петербурга объекты — "Лахта Центр", "Экспофорум", приобретение зданий бизнес–центров и т. п.».
По данным Colliers International, за последние годы газовый монополист и его структуры арендовали и купили около 500 тыс. м2 офисной недвижимости, что составляет не менее 15% существующего офисного предложения. Наиболее продуктивным в этом смысле периодом был 2015 год, когда почти половина сделок приходилась на активно переезжавшие структуры группы «Газпром».
В 2016 году из–за активизации сферы IT доля энергетического сектора на рынке аренды офисов снизилась до 34%, однако, по словам Ольги Убушиевой, можно с уверенностью утверждать, что «фактор "Газпрома"» поддерживал рынок офисной недвижимости в течение последних 5 лет, обеспечивая высокий объем чистого поглощения.
Эксперты отмечают, что в течение последних 5 лет большую инвестиционную активность проявлял ФХК «Империя».
«Все это время холдинг методично приобретал деловые центры, преимущественно в центральной части города, расширяя свою офисную империю под брендом "Сенатор"», — рассказал Вячеслав Кайгородов.
В 2015 году, когда рынок практически достиг дна, «Империя» выкупила у группы ВТБ здание на Большой Морской ул., 15, площадью 6,3 тыс. м2. Цена сделки не была озвучена, однако эксперты считают, что актив достался холдингу за символические 450–500 млн рублей. В настоящий момент стоимость здания оценивается не менее чем в 2 млрд рублей. Кроме того, за период с 2015 по 2019 год «Империя» купила у «Ростелекома» комплекс зданий на Большой Морской, 20–26, общей площадью около 16 тыс. м2 предположительно за 3 млрд рублей. Еще одна сделка по приобретению шестиэтажного комплекса общей площадью 6387 м2 на Большой Морской ул., 30, прошла в 2019 году. Продавцом актива стоимостью около 750–800 млн рублей снова стал банк ВТБ.
«Если расставлять условные рейтинги по объему осуществленных инвестиций (на основе наших оценок и исходя из объемов введенных в эксплуатацию или приобретенных площадей), то на лидирующих позициях будут все же компании, связанные с ПАО "Газпром", — считает Вячеслав Кайгородов. — Это прежде всего инвестиции в крупнейшие для Петербурга объекты — "Лахта Центр", "Экспофорум", приобретение зданий бизнес–центров и т. п.».
По данным Colliers International, за последние годы газовый монополист и его структуры арендовали и купили около 500 тыс. м2 офисной недвижимости, что составляет не менее 15% существующего офисного предложения. Наиболее продуктивным в этом смысле периодом был 2015 год, когда почти половина сделок приходилась на активно переезжавшие структуры группы «Газпром».
В 2016 году из–за активизации сферы IT доля энергетического сектора на рынке аренды офисов снизилась до 34%, однако, по словам Ольги Убушиевой, можно с уверенностью утверждать, что «фактор "Газпрома"» поддерживал рынок офисной недвижимости в течение последних 5 лет, обеспечивая высокий объем чистого поглощения.
Свято место
Наиболее серьезный поток инвестиционных сделок пришелся на 2018–2019 годы. К этому моменту ряд иностранных игроков, еще в начале кризиса принявших решение уйти с российского рынка, нашли на свои активы покупателей, которые были готовы не скупать по дешевке, а платить адекватную цену. Однако наиболее крупные сделки совершались тоже иностранными игроками, их доля в структуре инвестиций составила 18%.
Именно в это время финская Stockmann договорилась с чешским инвестором PPF Real Estate о продаже за 171 млн евро торгового комплекса «Невский центр». Кроме того, в этом же году французский DIY–ретейлер «Леруа Мерлен» купил 12 магазинов финской сети «К–Раута» за 12 млрд рублей.
В 2019 году сегмент петербургской коммерческой недвижимости занял 85% в общем объеме инвестиционных сделок. В Knight Frank St Petersburg считают, что столь успешным итоговым показателям способствовали укрепление рубля с начала 2019 года и снижение ключевой ставки, которые привели к повышенному интересу инвесторов к объектам коммерческой недвижимости. Кроме того, повлияло и увеличение объема инвестиций в торговую недвижимость. Одной из наиболее крупных сделок стала продажа за 37 млрд рублей 49% ТЦ «Галерея», принадлежащих фонду под управлением Morgan Stanley. Покупателем актива стала арабская Mubadala Investment Company. В результате доля торговли в объеме сделок увеличилась на 50 п. п. Кроме того, согласно подсчетам Knight Frank, в 3 раза увеличилась инвестиционная активность на складском рынке, что произошло вследствие заключения нескольких ключевых сделок формата build–to–suit, что, в свою очередь, позволило довести объем сделок данного формата до максимального значения за всю историю рынка (161,2 тыс. м² площадей).
Эксперты отмечают, что в последние 5 лет вложения в складской и гостиничный сектора не отличались ни интенсивностью, ни масштабами. В структуре инвестиционных сделок рынка складской сегмент только в 2018 году занял долю 28%, в остальные годы этот показатель не превышал 17%. В том же году максимальную инвестиционную долю 17% продемонстрировал и гостиничный сегмент. В следующем году доля этой отрасли в общем объеме снизилась до 11%, несмотря на продажу за $2,6 млрд оператора, владеющего и «Гранд Отелем Европа», модному французскому дому LVMH. Moet Hennessy Louis Vuitton SE.
Татьяна Елекоева
tatyana.elekoeva@dp.ru
Наиболее серьезный поток инвестиционных сделок пришелся на 2018–2019 годы. К этому моменту ряд иностранных игроков, еще в начале кризиса принявших решение уйти с российского рынка, нашли на свои активы покупателей, которые были готовы не скупать по дешевке, а платить адекватную цену. Однако наиболее крупные сделки совершались тоже иностранными игроками, их доля в структуре инвестиций составила 18%.
Именно в это время финская Stockmann договорилась с чешским инвестором PPF Real Estate о продаже за 171 млн евро торгового комплекса «Невский центр». Кроме того, в этом же году французский DIY–ретейлер «Леруа Мерлен» купил 12 магазинов финской сети «К–Раута» за 12 млрд рублей.
В 2019 году сегмент петербургской коммерческой недвижимости занял 85% в общем объеме инвестиционных сделок. В Knight Frank St Petersburg считают, что столь успешным итоговым показателям способствовали укрепление рубля с начала 2019 года и снижение ключевой ставки, которые привели к повышенному интересу инвесторов к объектам коммерческой недвижимости. Кроме того, повлияло и увеличение объема инвестиций в торговую недвижимость. Одной из наиболее крупных сделок стала продажа за 37 млрд рублей 49% ТЦ «Галерея», принадлежащих фонду под управлением Morgan Stanley. Покупателем актива стала арабская Mubadala Investment Company. В результате доля торговли в объеме сделок увеличилась на 50 п. п. Кроме того, согласно подсчетам Knight Frank, в 3 раза увеличилась инвестиционная активность на складском рынке, что произошло вследствие заключения нескольких ключевых сделок формата build–to–suit, что, в свою очередь, позволило довести объем сделок данного формата до максимального значения за всю историю рынка (161,2 тыс. м² площадей).
Эксперты отмечают, что в последние 5 лет вложения в складской и гостиничный сектора не отличались ни интенсивностью, ни масштабами. В структуре инвестиционных сделок рынка складской сегмент только в 2018 году занял долю 28%, в остальные годы этот показатель не превышал 17%. В том же году максимальную инвестиционную долю 17% продемонстрировал и гостиничный сегмент. В следующем году доля этой отрасли в общем объеме снизилась до 11%, несмотря на продажу за $2,6 млрд оператора, владеющего и «Гранд Отелем Европа», модному французскому дому LVMH. Moet Hennessy Louis Vuitton SE.
Татьяна Елекоева
tatyana.elekoeva@dp.ru
Площадь проектов снижается
Освоение больших территорий под строительство жилья
постепенно уходит в прошлое
постепенно уходит в прошлое
По данным Colliers International, за период c 2015 по 2019 год 10 ведущих компаний, работающих в сегменте жилого девелопмента, приобрели земельные участки на сумму $1,2 млрд. Первое место в этом топе занимает холдинг Setl Group, пополнивший свой земельный банк на $250 млн. Вторую позицию поделили между собой компании «Аквилон Инвест» и «Группа ЛСР»: за последнюю пятилетку эти компании приобрели земель более чем на $170 млн каждая. На третьем месте ГК «ЦДС» с инвестициями $150 млн. Крупными инвестициями в земельные наделы могут также похвастаться компании «Лидер Групп» ($100 млн) и «Эталон групп» (около $80 млн). Не менее чем по $70 млн вложили в покупку земли такие компании, как Seven Suns Development, «Полис Групп», «Унистройрегион–1», «Росстройинвест».
Часть земельных участков уже освоена компаниями, остальные только предстоит застроить новыми объектами. Так, «Группа ЛСР», земельный банк которой на сегодняшний момент оценен в 207 млрд рублей и составляет 7579 тыс. м2, в 2019 году заключила новые договоры объемом 817 тыс. м2 на сумму 84 млрд рублей. По данным Единого ресурса застройщиков, объем текущего строительства «Группы ЛСР» в трех регионах в настоящий момент составляет 3 млн 409 тыс. м2, в Петербурге на разных этапах строительства находится 16 жилых комплексов, общая площадь которых превышает 2 млн 599 тыс. м2. Доля компании на строительном рынке Петербурга оценивается в 20,22%. Количество заключенных договоров еще одного ключевого игрока петербургского рынка — холдинга Setl Group — выросло на 20,3% по сравнению с 2018 годом, их стоимость достигла 105,8 млрд рублей. По данным Единого ресурса застройщиков, в настоящий момент компания возводит в Петербурге 17 жилых комплексов общей площадью 2 млн 586 тыс. м2 и занимает 20,11% городского строительного рынка.
Притормозили
Сейчас, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», в стадии реализации находится 37 проектов комплексного освоения территорий, жилая площадь которых составляет более 300 тыс. м2. Из них 25 находится на территории Петербурга, 12 — в пригородах. «В части проектов земли находятся в реализации и могут быть проданы», — отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» (Setl Group). В основном компании заявляют о старте новых очередей в рамках уже начатых строек. В частности, в 2020 году в северной части города продолжится реализация ЖК «Северная долина» и «Юнтолово» от «Главстрой Санкт–Петербург», который в 2019 году заключил договор с Газпромбанком о проектном финансировании в размере 30 млрд рублей, для того чтобы продолжить реализацию проектов. По данным компании, на эти средства будет построено 38 жилых корпусов, а также объекты транспортной инфраструктуры. Открытие кредитных линий на сумму 12,9 млрд рублей на строительство жилого квартала бизнес–класса «Черная речка» площадью 288 тыс. м2 также анонсировала группа «ЦДС». Завершение строительства квартала намечено на конец 2025 года.
Однако эксперты считают, что в сегодняшней ситуации сроки могут сдвинуться, несмотря на то что строительная сфера относится к предприятиям непрерывного цикла. В частности, на девелоперские компании не распространяется продление нерабочих дней, которые были объявлены в России в связи со вспышкой коронавируса. «В данный момент рынок находится в условиях неопределенности, — подтверждает Мария Черная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург". — Как и в предыдущие кризисы, растут риски, связанные с привлечением и стоимостью финансирования, ростом затрат на строительство и сокращением платежеспособного спроса. Поэтому велика вероятность, что девелоперы будут вносить изменения в проекты, находящиеся на начальной стадии реализации. Например, будут увеличивать количество очередей и общие сроки реализации, как это было в 2015 году, откладывать выход на строительную площадку или пересматривать бизнес–модель. Тем не менее с наступлением кризиса деловая активность не останавливается».
Меньше, да лучше
По мнению Ольги Трошевой, из–за ситуации с коронавирусом и возможного мирового кризиса вполне реален и перенос стартапов. Хотя новых проектов комплексного освоения территорий в последнее время запускается немного и их площади заметно уменьшились. Так, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», в массовом сегменте в этом году возможен вывод ЖК «Любоград» от КВС площадью чуть более 200 тыс. м2, а также проекта ЦДС на Парашютной ул., площадь которого составляет около 160 тыс. м2. Из крупных проектов остается только город–спутник Южный в Пушкинском районе, строительство которого планируется начать осенью этого года.
Как рассказали в компании «Старт Девелопмент» (девелопер проекта), площадь территории города–спутника Южного составит 2012 га, всего здесь будет построено 7 млн м2 недвижимости, из которых под жилье отведено 4,3 млн м2.
По данным «Старт Девелопмент», общий объем финансирования проекта составляет 219 млрд рублей. Инвестиции в первую очередь предполагают 41 млрд рублей, из которых 21,8 млрд (53%) являются средствами федерального бюджета, 4,8 млрд (12%) — средства из городского бюджета, 14,4 млрд (35%) — частные инвестиции. В данный момент в реализацию проекта вложено 4 млрд рублей. Как рассказали в компании, осенью 2020 года будет получено разрешение на строительство объектов, а в конце 2020–го — начале 2021 года начнется строительство первой очереди. В 2022 году предполагается окончание строительства первой очереди, к которой относятся: учебный корпус Университета ИТМО, общежития для студентов (первый и второй корпуса), а также студенческий клуб, улично–дорожная сеть, музей науки и технологий. Готовность объектов второй очереди — 2025 год, третьей — 2027 год.
По данным пресс–службы «Старт Девелопмент», девелопер уже сейчас готов предложить застройщикам земельные пятна под строительство жилых проектов, а после внесения изменений в Генеральный план Петербурга продажа земельных участков под жилье перейдет в активную стадию.
Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время продолжится тенденция по снижению площади проектов КОТ. Это объясняется как дефицитом свободных локаций большого размера, так и ужесточениями в законодательстве. Подтверждением этому являются данные Единого ресурса застройщиков, по которым четко прослеживается уменьшение общих объемов строительства даже у ведущих игроков рынка. Так, у группы «Эталон», несмотря на рост стоимости заключенных договоров до 78 млрд рублей, в Петербурге в процессе реализации находится 469,9 тыс. м2. Снизились объемы и у других крупных игроков. Так, площадь строительства у КВС составляет 317 тыс. м2 в Петербурге и ЛО, у «РосСтройИнвеста» — 246,1 тыс. м2, у ГК «Аквилон Инвест» — 349,3 тыс. м2.
Часть земельных участков уже освоена компаниями, остальные только предстоит застроить новыми объектами. Так, «Группа ЛСР», земельный банк которой на сегодняшний момент оценен в 207 млрд рублей и составляет 7579 тыс. м2, в 2019 году заключила новые договоры объемом 817 тыс. м2 на сумму 84 млрд рублей. По данным Единого ресурса застройщиков, объем текущего строительства «Группы ЛСР» в трех регионах в настоящий момент составляет 3 млн 409 тыс. м2, в Петербурге на разных этапах строительства находится 16 жилых комплексов, общая площадь которых превышает 2 млн 599 тыс. м2. Доля компании на строительном рынке Петербурга оценивается в 20,22%. Количество заключенных договоров еще одного ключевого игрока петербургского рынка — холдинга Setl Group — выросло на 20,3% по сравнению с 2018 годом, их стоимость достигла 105,8 млрд рублей. По данным Единого ресурса застройщиков, в настоящий момент компания возводит в Петербурге 17 жилых комплексов общей площадью 2 млн 586 тыс. м2 и занимает 20,11% городского строительного рынка.
Притормозили
Сейчас, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», в стадии реализации находится 37 проектов комплексного освоения территорий, жилая площадь которых составляет более 300 тыс. м2. Из них 25 находится на территории Петербурга, 12 — в пригородах. «В части проектов земли находятся в реализации и могут быть проданы», — отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» (Setl Group). В основном компании заявляют о старте новых очередей в рамках уже начатых строек. В частности, в 2020 году в северной части города продолжится реализация ЖК «Северная долина» и «Юнтолово» от «Главстрой Санкт–Петербург», который в 2019 году заключил договор с Газпромбанком о проектном финансировании в размере 30 млрд рублей, для того чтобы продолжить реализацию проектов. По данным компании, на эти средства будет построено 38 жилых корпусов, а также объекты транспортной инфраструктуры. Открытие кредитных линий на сумму 12,9 млрд рублей на строительство жилого квартала бизнес–класса «Черная речка» площадью 288 тыс. м2 также анонсировала группа «ЦДС». Завершение строительства квартала намечено на конец 2025 года.
Однако эксперты считают, что в сегодняшней ситуации сроки могут сдвинуться, несмотря на то что строительная сфера относится к предприятиям непрерывного цикла. В частности, на девелоперские компании не распространяется продление нерабочих дней, которые были объявлены в России в связи со вспышкой коронавируса. «В данный момент рынок находится в условиях неопределенности, — подтверждает Мария Черная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург". — Как и в предыдущие кризисы, растут риски, связанные с привлечением и стоимостью финансирования, ростом затрат на строительство и сокращением платежеспособного спроса. Поэтому велика вероятность, что девелоперы будут вносить изменения в проекты, находящиеся на начальной стадии реализации. Например, будут увеличивать количество очередей и общие сроки реализации, как это было в 2015 году, откладывать выход на строительную площадку или пересматривать бизнес–модель. Тем не менее с наступлением кризиса деловая активность не останавливается».
Меньше, да лучше
По мнению Ольги Трошевой, из–за ситуации с коронавирусом и возможного мирового кризиса вполне реален и перенос стартапов. Хотя новых проектов комплексного освоения территорий в последнее время запускается немного и их площади заметно уменьшились. Так, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», в массовом сегменте в этом году возможен вывод ЖК «Любоград» от КВС площадью чуть более 200 тыс. м2, а также проекта ЦДС на Парашютной ул., площадь которого составляет около 160 тыс. м2. Из крупных проектов остается только город–спутник Южный в Пушкинском районе, строительство которого планируется начать осенью этого года.
Как рассказали в компании «Старт Девелопмент» (девелопер проекта), площадь территории города–спутника Южного составит 2012 га, всего здесь будет построено 7 млн м2 недвижимости, из которых под жилье отведено 4,3 млн м2.
По данным «Старт Девелопмент», общий объем финансирования проекта составляет 219 млрд рублей. Инвестиции в первую очередь предполагают 41 млрд рублей, из которых 21,8 млрд (53%) являются средствами федерального бюджета, 4,8 млрд (12%) — средства из городского бюджета, 14,4 млрд (35%) — частные инвестиции. В данный момент в реализацию проекта вложено 4 млрд рублей. Как рассказали в компании, осенью 2020 года будет получено разрешение на строительство объектов, а в конце 2020–го — начале 2021 года начнется строительство первой очереди. В 2022 году предполагается окончание строительства первой очереди, к которой относятся: учебный корпус Университета ИТМО, общежития для студентов (первый и второй корпуса), а также студенческий клуб, улично–дорожная сеть, музей науки и технологий. Готовность объектов второй очереди — 2025 год, третьей — 2027 год.
По данным пресс–службы «Старт Девелопмент», девелопер уже сейчас готов предложить застройщикам земельные пятна под строительство жилых проектов, а после внесения изменений в Генеральный план Петербурга продажа земельных участков под жилье перейдет в активную стадию.
Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время продолжится тенденция по снижению площади проектов КОТ. Это объясняется как дефицитом свободных локаций большого размера, так и ужесточениями в законодательстве. Подтверждением этому являются данные Единого ресурса застройщиков, по которым четко прослеживается уменьшение общих объемов строительства даже у ведущих игроков рынка. Так, у группы «Эталон», несмотря на рост стоимости заключенных договоров до 78 млрд рублей, в Петербурге в процессе реализации находится 469,9 тыс. м2. Снизились объемы и у других крупных игроков. Так, площадь строительства у КВС составляет 317 тыс. м2 в Петербурге и ЛО, у «РосСтройИнвеста» — 246,1 тыс. м2, у ГК «Аквилон Инвест» — 349,3 тыс. м2.
Волатильность активности
Торговые помещения в новостройках окажутся меньше подвержены кризису по сравнению с торговыми центрами и обычным стрит–ретейлом. Основная причина — понятный и просчитываемый поток потенциальных покупателей.
Бизнес впервые столкнулся с кризисом, вызванным вирусной инфекцией и карантином по всему миру. Пока неизвестно, сколько времени потребуется для нормализации ситуации, детальные прогнозы о последствиях для рынка делать преждевременно.
«Если кризис затянется, то ротации арендаторов не избежать, коммерческую недвижимость будут реже покупать. Прежде всего в зоне риска уже сегодня находятся торговые центры. Стрит–ретейл — в меньшей степени, особенно площади до 150 м2, но объявлений об аренде и продаже прибавится», — уверена Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт–Петербург». С ней согласна Марина Пузанова, директор по развитию группы компаний RENTA. «На фоне волатильности национальной валюты и, как следствие, снижения торговой активности и покупательной способности населения сдавать коммерческие помещения в новостройках с хорошей арендной ставкой их собственникам будет все сложнее. В таких условиях арендаторы просто не потянут ту цену, которая была рыночной еще несколько месяцев назад. Поэтому доходность помещений на первых этажах новых жилых комплексов будет падать», — считает она.
Меньше паники
Дмитрий Беляев, генеральный директор «КВС. Управление недвижимостью», полагает, что люди, которые занимаются коммерческой недвижимостью, более подкованы в вопросе инвестиций и меньше подвержены панике и готовы к этому. «Число обращений по встроенным площадям у нас осталось на прежнем уровне, но конверсия по сравнению с февралем выросла — покупатели более решительно подходят к сделке. Если спрос продолжит расти, цены также будут корректироваться в сторону повышения», — уверен эксперт.
«Пока рано говорить о возможных проблемах для ретейлеров, особенно на фоне новостей о краткосрочном ажиотаже потребительского спроса и неопределенности сроков ограничительных мер, связанных с коронавирусом», — оптимистична Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой».
Некоторые девелоперы даже констатируют рост спроса. «Интерес увеличился только на уже готовые варианты с целью вложения средств. При этом цены на коммерческие помещения имеют тенденцию к росту, учитывая нестабильный курс валют», — говорит Мария Ковалева, директор дирекции по развитию и управлению недвижимостью «Бронка Девелопмент».
А еще большие оптимисты выводят новые помещения в продажу — так, в апреле СИХ «Аквилон Инвест» планирует открыть продажи коммерческих помещений в жилом комплексе бизнес–класса Promenade в Адмиралтейском районе. «Всего у нас 17 помещений, на часть уже есть предварительное бронирование», — рассказывает директор строительно–инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Виталий Коробов.
«Интерес к хорошим помещениям, расположенным в проходимых локациях в хороших жилых комплексах, всегда будет достаточно велик вне зависимости от кризиса. Да, в какой–то момент какой–то из магазинов может закрыться, но на его место быстро придет другой», — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».
Всплеск потребления
На рынке аренды в первую очередь пострадают наиболее чувствительные бизнесы.
«Обучение, рестораны, фитнес–залы, ювелирная продукция, туристические конторы. Рост покажут магазины, предлагающие товары и услуги первой необходимости, — аптеки, продуктовые лавки и гипермаркеты, точки общепита, где налажен сервис доставки. По остальным сферам делать выводы пока сложно, поскольку мы впервые наблюдаем ситуацию такого масштаба», — говорит Дмитрий Беляев.
Формат кафе и магазинов у дома отличается от сетевого ресторана в центре Петербурга. Проекты у дома рассчитаны на определенную постоянную загрузку, которую можно спрогнозировать, подсчитав количество жителей в каждом конкретном жилом комплексе и соседних домах. К тому же, как мы все видим из последних новостей, кризис не только не сократил объемы потребления продуктов питания, но и заставил людей покупать больше, запасаться впрок, спровоцировав всплеск потребления.
«В кризис уменьшится количество "случайных" игроков, останутся те, кто имеет развитый бизнес, приносящий доход, и уверен в завтрашнем дне», — считает Виталий Коробов.
Наиболее заметно будет влияние пандемии и экономической нестабильности на заведения стрит–ретейла в центральной части города, которые во многом зависят от туристического потока. «Аналогичный спад мы видели после завершения Чемпионата мира по футболу, когда сначала открылось много новых заведений, а потом, просуществовав 6–12 месяцев, они сворачивали деятельность. Сейчас ситуация гораздо более острая», — говорят эксперты. Также пострадали и будут страдать торговые моллы, которые несут большую коммунальную и кредитную нагрузку.
Павел Никифоров,
pavel.nikiforov@dp.ru
«Если кризис затянется, то ротации арендаторов не избежать, коммерческую недвижимость будут реже покупать. Прежде всего в зоне риска уже сегодня находятся торговые центры. Стрит–ретейл — в меньшей степени, особенно площади до 150 м2, но объявлений об аренде и продаже прибавится», — уверена Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт–Петербург». С ней согласна Марина Пузанова, директор по развитию группы компаний RENTA. «На фоне волатильности национальной валюты и, как следствие, снижения торговой активности и покупательной способности населения сдавать коммерческие помещения в новостройках с хорошей арендной ставкой их собственникам будет все сложнее. В таких условиях арендаторы просто не потянут ту цену, которая была рыночной еще несколько месяцев назад. Поэтому доходность помещений на первых этажах новых жилых комплексов будет падать», — считает она.
Меньше паники
Дмитрий Беляев, генеральный директор «КВС. Управление недвижимостью», полагает, что люди, которые занимаются коммерческой недвижимостью, более подкованы в вопросе инвестиций и меньше подвержены панике и готовы к этому. «Число обращений по встроенным площадям у нас осталось на прежнем уровне, но конверсия по сравнению с февралем выросла — покупатели более решительно подходят к сделке. Если спрос продолжит расти, цены также будут корректироваться в сторону повышения», — уверен эксперт.
«Пока рано говорить о возможных проблемах для ретейлеров, особенно на фоне новостей о краткосрочном ажиотаже потребительского спроса и неопределенности сроков ограничительных мер, связанных с коронавирусом», — оптимистична Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой».
Некоторые девелоперы даже констатируют рост спроса. «Интерес увеличился только на уже готовые варианты с целью вложения средств. При этом цены на коммерческие помещения имеют тенденцию к росту, учитывая нестабильный курс валют», — говорит Мария Ковалева, директор дирекции по развитию и управлению недвижимостью «Бронка Девелопмент».
А еще большие оптимисты выводят новые помещения в продажу — так, в апреле СИХ «Аквилон Инвест» планирует открыть продажи коммерческих помещений в жилом комплексе бизнес–класса Promenade в Адмиралтейском районе. «Всего у нас 17 помещений, на часть уже есть предварительное бронирование», — рассказывает директор строительно–инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Виталий Коробов.
«Интерес к хорошим помещениям, расположенным в проходимых локациях в хороших жилых комплексах, всегда будет достаточно велик вне зависимости от кризиса. Да, в какой–то момент какой–то из магазинов может закрыться, но на его место быстро придет другой», — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».
Всплеск потребления
На рынке аренды в первую очередь пострадают наиболее чувствительные бизнесы.
«Обучение, рестораны, фитнес–залы, ювелирная продукция, туристические конторы. Рост покажут магазины, предлагающие товары и услуги первой необходимости, — аптеки, продуктовые лавки и гипермаркеты, точки общепита, где налажен сервис доставки. По остальным сферам делать выводы пока сложно, поскольку мы впервые наблюдаем ситуацию такого масштаба», — говорит Дмитрий Беляев.
Формат кафе и магазинов у дома отличается от сетевого ресторана в центре Петербурга. Проекты у дома рассчитаны на определенную постоянную загрузку, которую можно спрогнозировать, подсчитав количество жителей в каждом конкретном жилом комплексе и соседних домах. К тому же, как мы все видим из последних новостей, кризис не только не сократил объемы потребления продуктов питания, но и заставил людей покупать больше, запасаться впрок, спровоцировав всплеск потребления.
«В кризис уменьшится количество "случайных" игроков, останутся те, кто имеет развитый бизнес, приносящий доход, и уверен в завтрашнем дне», — считает Виталий Коробов.
Наиболее заметно будет влияние пандемии и экономической нестабильности на заведения стрит–ретейла в центральной части города, которые во многом зависят от туристического потока. «Аналогичный спад мы видели после завершения Чемпионата мира по футболу, когда сначала открылось много новых заведений, а потом, просуществовав 6–12 месяцев, они сворачивали деятельность. Сейчас ситуация гораздо более острая», — говорят эксперты. Также пострадали и будут страдать торговые моллы, которые несут большую коммунальную и кредитную нагрузку.
Павел Никифоров,
pavel.nikiforov@dp.ru
Временный тренд
Участники рынка апартаментов, несмотря на истерию пандемии, не теряют оптимизма
5,7 тыс. апартаментов было реализовано в 2019 году, что на 27% превысило показатель 2018 года. Доля апартаментов для дальнейшей сдачи в аренду в структуре продаж составила 72%. Уровень продаж в сегменте увеличился на 33%.
Главных поводов два — поиск новых клиентов, в частности в сегменте долгосрочной аренды, и надежда на восстановление туристического потока после кризиса. Участники рынка уверены, что все это позволит сохранить доходность на прежнем уровне.
Проблемы из–за коронавируса операторы апарт–отелей, как и весь турбизнес, начали испытывать еще в январе, когда сначала закрыли Китай, потом потихоньку начал закрываться весь мир. Так, уже в феврале загрузка отелей снизилась на 85–90%.
«В туристическом сегменте проблемы, конечно, есть. Но, во–первых, высокий сезон еще не начался, поэтому сохраняются все шансы на изменение прогнозов», — надеется Сергей Мохнарь, директор департамента ГК «ПСК».
Руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт–Петербурге Юлия Голубева еще более категорична: «В целом в текущей ситуации скорость изменений такова, что делать долгосрочные прогнозы затруднительно. Тем не менее очевидно, что для действующих апарт–отелей и проектов, которые открываются для гостей в ближайший год, снижение доходности неминуемо».
Впрочем, как говорят участники рынка, инвесторы реагируют адекватно: они понимают, что обстановка сейчас нестабильна, однако в среднесрочной перспективе индустрия туризма и рабочих поездок будет восстанавливаться.
В долгий срок
Впрочем, часть управляющих компаний не стали ждать восстановления спроса, а приняли меры, в частности перешли с посуточной аренды на долгосрочную.
«В ситуации, когда вот–вот могут закрыть города и отели останутся без гостей в принципе, именно долгосрок становится главной мерой по защите интересов инвесторов. Мы начали работу по увеличению доли долгосрочных арендаторов еще в феврале. Сейчас, в случае ухудшения ситуации, мы готовы продлить срок такой аренды и на высокий сезон, снизив долю номеров для посуточной сдачи до минимума. Это позволит нам гарантировать минимальные ежемесячные выплаты, а нашим инвесторам — пережить кризис с минимальными потерями в столь непростой для гостиничной сферы период», — говорит Татьяна Колосова, директор по продажам ГК Docklands development.
«Мы тоже сейчас переориентируем комплекс апарт–отелей VALO на долгосрочный формат размещения гостей. Для этого мы увеличили количество апартаментов для аренды сроком от одного месяца и активно работаем над привлечением потоков внутреннего туризма и корпоративных клиентов в высокий сезон. Предполагается, что договоры на долгосрочную аренду будут заключаться до весны 2021–го», — говорит Константин Сторожев, генеральный директор Valo Service (УК комплекса апарт–отелей VALO).
Есть и локальные антикризисные предложения — самоизоляция. «У нас есть и специальные тарифы для тех, кто предпочитает провести время самоизоляции не дома, а в комфортабельном номере с видом на Неву, по принципу "все включено"», — рассказывает Татьяна Колосова.
Настрой на позитив
Большинство операторов рынка уверены, что все эти трудности временные. «Внутренний туризм не отменяется. Да, жителям других городов сейчас не до туристических поездок в Петербург. Но мы же не делим страну на сплошные ЗАТО, ограничения временные, и дальше все будут ездить как ездили. В принципе это касается и международного туризма», — надеется Сергей Мохнарь. Сокращение турпотока из–за коронавируса — это временное явление, тенденция нескольких месяцев. Инвесторы в основном вкладываются в строящиеся апартаменты, к моменту ввода в эксплуатацию которых ситуация точно вернется в привычное русло. Все отмененные сейчас саммиты, выставки, соревнования будут проводиться на год–два позже. «Те туристы, которые приедут к нам на Евро–21 или ПЭМФ не в этом, а в будущем году, позволят загрузить апартаменты еще больше. Особенно это актуально при ослаблении рубля. Часть инвесторов это понимает и сейчас активно вкладывает в приобретение новых активов на рынке апартаментов», — уверен Виталий Коробов, директор строительно–инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест». Тем более надо понимать, что рынок сервисных апартаментов в принципе не бездонный. «В 2024–2025 годах он в любом случае подойдет к своему насыщению, по крайней мере в Петербурге», — подсчитал Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью». В прошлом году на рынок Петербурга был выведен рекордный объем апартаментов — 11,4 тыс. юнитов. Для сравнения: в 2018 году — 3,3 тыс., в 2017–м — 5,4 тыс. По данным Knight Frank St Petersburg, в 2019 году было реализовано 5,7 тыс. апартаментов, что на 27% превысило показатель 2018 года. При этом доля сервисных апартаментов (для сдачи в аренду) в структуре продаж составила 72%. Уровень продаж в сегменте увеличился на 33%.
Павел Никифоров
pavel.nikiforov@dp.ru
Проблемы из–за коронавируса операторы апарт–отелей, как и весь турбизнес, начали испытывать еще в январе, когда сначала закрыли Китай, потом потихоньку начал закрываться весь мир. Так, уже в феврале загрузка отелей снизилась на 85–90%.
«В туристическом сегменте проблемы, конечно, есть. Но, во–первых, высокий сезон еще не начался, поэтому сохраняются все шансы на изменение прогнозов», — надеется Сергей Мохнарь, директор департамента ГК «ПСК».
Руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт–Петербурге Юлия Голубева еще более категорична: «В целом в текущей ситуации скорость изменений такова, что делать долгосрочные прогнозы затруднительно. Тем не менее очевидно, что для действующих апарт–отелей и проектов, которые открываются для гостей в ближайший год, снижение доходности неминуемо».
Впрочем, как говорят участники рынка, инвесторы реагируют адекватно: они понимают, что обстановка сейчас нестабильна, однако в среднесрочной перспективе индустрия туризма и рабочих поездок будет восстанавливаться.
В долгий срок
Впрочем, часть управляющих компаний не стали ждать восстановления спроса, а приняли меры, в частности перешли с посуточной аренды на долгосрочную.
«В ситуации, когда вот–вот могут закрыть города и отели останутся без гостей в принципе, именно долгосрок становится главной мерой по защите интересов инвесторов. Мы начали работу по увеличению доли долгосрочных арендаторов еще в феврале. Сейчас, в случае ухудшения ситуации, мы готовы продлить срок такой аренды и на высокий сезон, снизив долю номеров для посуточной сдачи до минимума. Это позволит нам гарантировать минимальные ежемесячные выплаты, а нашим инвесторам — пережить кризис с минимальными потерями в столь непростой для гостиничной сферы период», — говорит Татьяна Колосова, директор по продажам ГК Docklands development.
«Мы тоже сейчас переориентируем комплекс апарт–отелей VALO на долгосрочный формат размещения гостей. Для этого мы увеличили количество апартаментов для аренды сроком от одного месяца и активно работаем над привлечением потоков внутреннего туризма и корпоративных клиентов в высокий сезон. Предполагается, что договоры на долгосрочную аренду будут заключаться до весны 2021–го», — говорит Константин Сторожев, генеральный директор Valo Service (УК комплекса апарт–отелей VALO).
Есть и локальные антикризисные предложения — самоизоляция. «У нас есть и специальные тарифы для тех, кто предпочитает провести время самоизоляции не дома, а в комфортабельном номере с видом на Неву, по принципу "все включено"», — рассказывает Татьяна Колосова.
Настрой на позитив
Большинство операторов рынка уверены, что все эти трудности временные. «Внутренний туризм не отменяется. Да, жителям других городов сейчас не до туристических поездок в Петербург. Но мы же не делим страну на сплошные ЗАТО, ограничения временные, и дальше все будут ездить как ездили. В принципе это касается и международного туризма», — надеется Сергей Мохнарь. Сокращение турпотока из–за коронавируса — это временное явление, тенденция нескольких месяцев. Инвесторы в основном вкладываются в строящиеся апартаменты, к моменту ввода в эксплуатацию которых ситуация точно вернется в привычное русло. Все отмененные сейчас саммиты, выставки, соревнования будут проводиться на год–два позже. «Те туристы, которые приедут к нам на Евро–21 или ПЭМФ не в этом, а в будущем году, позволят загрузить апартаменты еще больше. Особенно это актуально при ослаблении рубля. Часть инвесторов это понимает и сейчас активно вкладывает в приобретение новых активов на рынке апартаментов», — уверен Виталий Коробов, директор строительно–инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест». Тем более надо понимать, что рынок сервисных апартаментов в принципе не бездонный. «В 2024–2025 годах он в любом случае подойдет к своему насыщению, по крайней мере в Петербурге», — подсчитал Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью». В прошлом году на рынок Петербурга был выведен рекордный объем апартаментов — 11,4 тыс. юнитов. Для сравнения: в 2018 году — 3,3 тыс., в 2017–м — 5,4 тыс. По данным Knight Frank St Petersburg, в 2019 году было реализовано 5,7 тыс. апартаментов, что на 27% превысило показатель 2018 года. При этом доля сервисных апартаментов (для сдачи в аренду) в структуре продаж составила 72%. Уровень продаж в сегменте увеличился на 33%.
Павел Никифоров
pavel.nikiforov@dp.ru
Наверстывая упущенное
Усложнившаяся экономическая и эпидемиологическая ситуация может изменить планы девелоперов на петербургском рынке складов
На компании розничной торговли приходится 53% от общего объема сделок аренды и 30% — на производственные
Бурный рост прошлого года грозит смениться карантинным спокойствием и размеренностью. Отложенный спрос на склады, сформировавшийся в 2017–2018 годы из–за дефицита высококачественных площадей, в прошлом году привел к взрывному росту объема заключаемых сделок.
В Knight Frank St Petersburg отмечают, что общий объем сделок на рынке складской недвижимости составил 437,2 тыс. м2
и превысил показатели 2018 года на 58%. А общий объем сделок в формате
built–to–suit составил 161,2 тыс. м2, став максимальным за всю историю рынка.
Под себя
В формате built–to–suit было заключено несколько крупных сделок. Так, компания «Ориентир» договорилась о строительстве склада площадью 70 тыс. м2 для ретейлера «Лента». В индустриальном парке «PNK Софийская КАД»
построят складской комплекс площадью 51 тыс. м2 для компании
«Марвел–Логистика». Компания «Русич» купила участок в индустриальном парке «А Плюс Парк Шушары» для строительства складского комплекса класса А площадью 50 тыс. м2. Холдинг «Диета–18» приобрел холодильный терминал «Скиф–логистик» площадью 21,7 тыс. м2. Эта сделка, по оценке Knight Frank, стала крупнейшей по продаже готового здания на рынке складской недвижимости Петербурга за 5 лет.
Холдинг «Адамант» планирует увеличить логистический комплекс «Армада Парк». Общая площадь новых зданий составит 135 тыс. м2.
Менее крупной, но тоже значительной оказалась третья очередь производственного комплекса фармацевтической компании «Вертекс». В конце прошлого года он был введен на территории ОЭЗ «Новоорловская». Площадь объекта составляет около 56,5 тыс. м2.
Самые активные
Спрос тоже был высок. Объем сделок составил 437,2 тыс. м2, превысив показатели 2018 года на 58%. В аренду было сдано 200,1 тыс. м2, или на 45% больше, чем в 2018 году.
По наблюдениям руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, высока доля компаний, занятых в производстве. Они занимают 31% в общем объеме сделок аренды.
Однако лидирующая позиция, как и прежде, принадлежит розничной торговле. На компании отрасли пришлось 53% от общего объема сделок аренды.
По словам заместителя руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге Наталии Киреевой, самыми активными на рынке были сетевые торговые операторы — «Лента», «ВкусВилл» и др. Их доля составляет 166 тыс. м2, или 47% всех заключенных в прошлом году сделок. Это максимальный показатель за последние 5 лет. Компании сегмента e–commerce также стабильно увеличивают объем арендуемых площадей.
По данным JLL, в 2019 году было введено в эксплуатацию девять арендопригодных складских комплексов площадью 172 тыс. м2. Из них 70% пришлось на спекулятивные проекты. Свободными остаются около 140 тыс. м2 складских площадей. Для Петербурга этого мало, считают в компании и отмечают дефицит крупных блоков от 5 тыс. м2.
Видимо, так и есть, поскольку ставки аренды за год увеличились на 16% и достигли 520 рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. На 2020 год девелоперами анонсирован ввод более 300 тыс. м2.
Корона сожмет рынок
Планы могут измениться. В компании IPG.Estate прогнозируют, что в 2020 году в Петербурге будет введен ряд проектов общей площадью 230 тыс. м2.
Среди них комплекс «Марвел Логистика», который для компании Ozon строит PNK Group, комплекс от холдинга «Адамант» площадью 45 тыс. м2 и складской комплекс в логопарке «Осиновая Роща» площадью 50 тыс. м2.
«Сегодня эти объекты находятся в высокой стадии готовности, — говорит руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка. — Остальные проекты не будут выводиться в строительство, поскольку с падением рубля выросла себестоимость строительства, а прогнозировать спрос в условиях кризиса и эпидемии коронавируса сложно. Возможно, под влиянием кризиса и сбоев в работе логистики и производств из–за эпидемии собственники новых объектов будут более гибко работать с арендными ставками».
По мнению Филиппа Чайки, проекты на севере города будут выводиться под спекулятивные цели.
Остальные, скорее всего, заморозят. Запуск строительства новых объектов как под спекулятивные цели, так и для конкретного заказчика в сложившихся условиях несет высокие риски и для девелоперов, и для арендаторов.
Святослав Белянский
gazeta@dp.ru
В Knight Frank St Petersburg отмечают, что общий объем сделок на рынке складской недвижимости составил 437,2 тыс. м2
и превысил показатели 2018 года на 58%. А общий объем сделок в формате
built–to–suit составил 161,2 тыс. м2, став максимальным за всю историю рынка.
Под себя
В формате built–to–suit было заключено несколько крупных сделок. Так, компания «Ориентир» договорилась о строительстве склада площадью 70 тыс. м2 для ретейлера «Лента». В индустриальном парке «PNK Софийская КАД»
построят складской комплекс площадью 51 тыс. м2 для компании
«Марвел–Логистика». Компания «Русич» купила участок в индустриальном парке «А Плюс Парк Шушары» для строительства складского комплекса класса А площадью 50 тыс. м2. Холдинг «Диета–18» приобрел холодильный терминал «Скиф–логистик» площадью 21,7 тыс. м2. Эта сделка, по оценке Knight Frank, стала крупнейшей по продаже готового здания на рынке складской недвижимости Петербурга за 5 лет.
Холдинг «Адамант» планирует увеличить логистический комплекс «Армада Парк». Общая площадь новых зданий составит 135 тыс. м2.
Менее крупной, но тоже значительной оказалась третья очередь производственного комплекса фармацевтической компании «Вертекс». В конце прошлого года он был введен на территории ОЭЗ «Новоорловская». Площадь объекта составляет около 56,5 тыс. м2.
Самые активные
Спрос тоже был высок. Объем сделок составил 437,2 тыс. м2, превысив показатели 2018 года на 58%. В аренду было сдано 200,1 тыс. м2, или на 45% больше, чем в 2018 году.
По наблюдениям руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, высока доля компаний, занятых в производстве. Они занимают 31% в общем объеме сделок аренды.
Однако лидирующая позиция, как и прежде, принадлежит розничной торговле. На компании отрасли пришлось 53% от общего объема сделок аренды.
По словам заместителя руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге Наталии Киреевой, самыми активными на рынке были сетевые торговые операторы — «Лента», «ВкусВилл» и др. Их доля составляет 166 тыс. м2, или 47% всех заключенных в прошлом году сделок. Это максимальный показатель за последние 5 лет. Компании сегмента e–commerce также стабильно увеличивают объем арендуемых площадей.
По данным JLL, в 2019 году было введено в эксплуатацию девять арендопригодных складских комплексов площадью 172 тыс. м2. Из них 70% пришлось на спекулятивные проекты. Свободными остаются около 140 тыс. м2 складских площадей. Для Петербурга этого мало, считают в компании и отмечают дефицит крупных блоков от 5 тыс. м2.
Видимо, так и есть, поскольку ставки аренды за год увеличились на 16% и достигли 520 рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. На 2020 год девелоперами анонсирован ввод более 300 тыс. м2.
Корона сожмет рынок
Планы могут измениться. В компании IPG.Estate прогнозируют, что в 2020 году в Петербурге будет введен ряд проектов общей площадью 230 тыс. м2.
Среди них комплекс «Марвел Логистика», который для компании Ozon строит PNK Group, комплекс от холдинга «Адамант» площадью 45 тыс. м2 и складской комплекс в логопарке «Осиновая Роща» площадью 50 тыс. м2.
«Сегодня эти объекты находятся в высокой стадии готовности, — говорит руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка. — Остальные проекты не будут выводиться в строительство, поскольку с падением рубля выросла себестоимость строительства, а прогнозировать спрос в условиях кризиса и эпидемии коронавируса сложно. Возможно, под влиянием кризиса и сбоев в работе логистики и производств из–за эпидемии собственники новых объектов будут более гибко работать с арендными ставками».
По мнению Филиппа Чайки, проекты на севере города будут выводиться под спекулятивные цели.
Остальные, скорее всего, заморозят. Запуск строительства новых объектов как под спекулятивные цели, так и для конкретного заказчика в сложившихся условиях несет высокие риски и для девелоперов, и для арендаторов.
Святослав Белянский
gazeta@dp.ru