Предварительные прогнозы
Одним из последствий влияния коронавируса
на строительный рынок может стать отток иногородних покупателей квартир в Петербурге
на строительный рынок может стать отток иногородних покупателей квартир в Петербурге
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», доля региональных покупателей жилья в Петербурге в сегменте комфорт — 34%, эконом — 41%, бизнес — 33%, элита — 30%.
В настоящий момент каждая третья сделка на ряде объектов, реализуемых Colliers International, совершается с иногородним покупателем. Преимущественно это люди, которые ведут трудовую деятельность в столице или планируют обучение детей в московских вузах. По данным Knight Frank,
до 30% покупателей в зависимости от класса и проекта — это покупатели из регионов.
Большая скученность в крупных городах способствовала более интенсивному распространению заболевания и более высокой смертности. Возможно,
в сознании сформируется боязнь стремиться в мегаполисы, то же может затронуть и КОТы — как большие и потенциально опасные скопления людей.
«Предположение о снижении миграции в города–мегаполисы верно лишь
в краткосрочной перспективе, — считает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге. — Общий тренд
на увеличение численности жителей крупных городов это не изменит
в долгосрочной перспективе. Хотя, безусловно, произойдет изменение
бизнес–процессов и потребностей в организации пространства. Город как среда для общения и ведения бизнеса предоставляет своим жителям огромные преимущества: именно плотность населения создает необходимые условия для появления идей, расширения бизнеса, культурного обогащения».
«Снижения доли иногородних покупателей мы пока точно не видим.
В бизнес–классе доля покупателей из других регионов у нас стабильно составляет около 30%, в комфорт–классе — 40% за прошлый год и пока 50% —
в 2020–м. Возможно, это связано с тем, что в нестабильной экономической ситуации больше жителей других регионов приняли решение вложиться
в ликвидную и востребованную недвижимость в столицах», — предполагает Эдуард Тиктинский, президент группы RBI.
«Утверждать, что иногородние клиенты из–за страха заражения коронавирусом перестанут переезжать в мегаполисы и КОТы, не стоит, поскольку в крупных городах людям может быть оказана более квалифицированная медицинская помощь», — убежден Беслан Берсиров, заместитель генерального директора
АО «Строительный трест».
Самый надежный
«Доля региональных покупателей на рынке Санкт–Петербурга и пригородов
не только не уменьшилась, но выросла по сравнению с I кварталом 2019 года (31%) — до 35 % в I квартале текущего года, — говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" (Setl Group). — И сейчас также
не наблюдается оттока региональных покупателей. Те, кто имеет достаточные рублевые сбережения, сегодня вкладывают свои деньги именно в покупку жилья в Санкт–Петербурге или Москве, ведь инвестиции в недвижимость — самый надежный способ сохранения средств (тем более в кризисные периоды)
и наиболее прибыльный. Так, показатели годовой доходности грамотно выбранного проекта составляют 10–15%, что в 2–3 раза выше, чем, к примеру,
у банковских вкладов, где этот показатель 5–6%. А масштабные проекты квартальной застройки могут гарантировать высокую доходность в случае перепродажи квартиры или сдачи ее в аренду в силу их развитой инфраструктуры. Надежные застройщики обеспечивают такие проекты детскими садами и школами, на территории жилых кварталов открываются медицинские центры, работают многочисленные магазины, кафе, салоны красоты».
«Большинство потенциальных покупателей наверняка рассчитывают на то, что эпидемия коронавируса — явление более–менее временное, а квартиру, которую ты покупаешь для себя, ты покупаешь на годы. И даже с точки зрения инвестиций недвижимость в Петербурге остается и, уверен, останется надежным и востребованным инструментом», — согласен Эдуард Тиктинский.
Временное явление
Эксперты строительного рынка уверены, что пандемия пройдет,
а привлекательность Петербурга как крупного образовательного и культурного центра останется.
«Несмотря на сложившуюся сложную эпидемиологическую ситуацию, Москва
и Санкт–Петербург и сейчас, и в долгосрочной перспективе остаются эпицентрами деловой и образовательной активности, что формирует постоянный спрос со стороны клиентов из регионов на покупку жилой недвижимости», — полагает Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, не согласен с тем, что у людей в сознании сформируется боязнь мегаполисов. Эпидемия — сугубо временное явление, даже если сейчас некоторые опасаются переезда
в Петербург или Москву, как только эпидемия закончится — эти страхи уйдут.
«Если посмотреть на историю человечества, она полна пандемий,
но в исторической перспективе они не остановили естественное развитие, урбанизацию. Не все горячие точки коронавируса в Европе сосредоточены
в мегаполисах, есть много небольших горячих точек за пределами больших городов, где местная эпидемия началась с местных вечеринок и торжеств.
Очевидно, риск заболевания и смерти в большей степени находится в руках самого гражданина вне зависимости от места его проживания (в мегаполисе или КОТе). Соответственно, и статистика по заболеваемости и смертности связана
с дисциплиной самих людей», — рассказывает Теему Хелпполайнен, генеральный директор компании «ЮИТ Санкт–Петербург», руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ.
«Карантин — временное явление, — говорит Ольга Трошева. — Когда он закончится, вновь вырастет турпоток, люди поедут в командировки в большие города, будут решать свои жилищные вопросы или подыскивать съемное жилье. Поэтому квартира в современном проекте от надежного застройщика
в Петербурге всегда будет востребована».
Ожидаемый спад
По мнению Николая Казанского, единственным фактором уменьшения уровня спроса может стать снижение реальных доходов населения, в том числе региональных покупателей. Однако в перспективе разрешения текущей ситуации с пандемией спрос восстановится на прежнем уровне.
«Ситуация, которая в настоящее время происходит из–за COVID–19, безусловно, скажется на экономике и продажах, — согласен Беслан Берсиров. — В апреле 2020 года мы уже видим тенденцию падения покупательского спроса на рынке недвижимости на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Сложившиеся обстоятельства повлекут за собой серьезные экономические последствия, так как бизнес, который сейчас фактически остановлен, потребует дополнительных ресурсов для восстановления и полноценного функционирования. Но предполагаю, что все сложности будут преодолены в конце этого — начале следующего года».
«Миграцией жителей из регионов в крупные мегаполисы движут сугубо экономические мотивы. Есть два разнонаправленных тренда. С одной стороны, все станут беднее — как жители столиц, так и жители регионов, у которых банально станет меньше денег, чтобы покупать квартиры в мегаполисах.
С другой стороны, с большой вероятностью экономика в провинции, которая
и так была достаточно чахлой, после кризиса может стать еще хуже. Будет мало достойно оплачиваемых рабочих мест, что, напротив, будет подталкивать людей ехать в крупные мегаполисы, которые при всех худших сценариях сохранят деловую активность и живой рынок труда, где можно будет что–то зарабатывать», — резюмирует Николай Пашков.
Ближневосточный респираторный синдром, вспышка которого произошла
в 2015 году, оказался не столь заметен для жителей РФ, но даже через 4–6 месяцев после окончания карантинного периода у 3,0% пациентов постоянно возникали симптомы тревоги.
Какие пролонгированные страхи сформирует коронавирус — покажет время.
Борис Мазо
boris.mazo@dp.ru
В настоящий момент каждая третья сделка на ряде объектов, реализуемых Colliers International, совершается с иногородним покупателем. Преимущественно это люди, которые ведут трудовую деятельность в столице или планируют обучение детей в московских вузах. По данным Knight Frank,
до 30% покупателей в зависимости от класса и проекта — это покупатели из регионов.
Большая скученность в крупных городах способствовала более интенсивному распространению заболевания и более высокой смертности. Возможно,
в сознании сформируется боязнь стремиться в мегаполисы, то же может затронуть и КОТы — как большие и потенциально опасные скопления людей.
«Предположение о снижении миграции в города–мегаполисы верно лишь
в краткосрочной перспективе, — считает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге. — Общий тренд
на увеличение численности жителей крупных городов это не изменит
в долгосрочной перспективе. Хотя, безусловно, произойдет изменение
бизнес–процессов и потребностей в организации пространства. Город как среда для общения и ведения бизнеса предоставляет своим жителям огромные преимущества: именно плотность населения создает необходимые условия для появления идей, расширения бизнеса, культурного обогащения».
«Снижения доли иногородних покупателей мы пока точно не видим.
В бизнес–классе доля покупателей из других регионов у нас стабильно составляет около 30%, в комфорт–классе — 40% за прошлый год и пока 50% —
в 2020–м. Возможно, это связано с тем, что в нестабильной экономической ситуации больше жителей других регионов приняли решение вложиться
в ликвидную и востребованную недвижимость в столицах», — предполагает Эдуард Тиктинский, президент группы RBI.
«Утверждать, что иногородние клиенты из–за страха заражения коронавирусом перестанут переезжать в мегаполисы и КОТы, не стоит, поскольку в крупных городах людям может быть оказана более квалифицированная медицинская помощь», — убежден Беслан Берсиров, заместитель генерального директора
АО «Строительный трест».
Самый надежный
«Доля региональных покупателей на рынке Санкт–Петербурга и пригородов
не только не уменьшилась, но выросла по сравнению с I кварталом 2019 года (31%) — до 35 % в I квартале текущего года, — говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" (Setl Group). — И сейчас также
не наблюдается оттока региональных покупателей. Те, кто имеет достаточные рублевые сбережения, сегодня вкладывают свои деньги именно в покупку жилья в Санкт–Петербурге или Москве, ведь инвестиции в недвижимость — самый надежный способ сохранения средств (тем более в кризисные периоды)
и наиболее прибыльный. Так, показатели годовой доходности грамотно выбранного проекта составляют 10–15%, что в 2–3 раза выше, чем, к примеру,
у банковских вкладов, где этот показатель 5–6%. А масштабные проекты квартальной застройки могут гарантировать высокую доходность в случае перепродажи квартиры или сдачи ее в аренду в силу их развитой инфраструктуры. Надежные застройщики обеспечивают такие проекты детскими садами и школами, на территории жилых кварталов открываются медицинские центры, работают многочисленные магазины, кафе, салоны красоты».
«Большинство потенциальных покупателей наверняка рассчитывают на то, что эпидемия коронавируса — явление более–менее временное, а квартиру, которую ты покупаешь для себя, ты покупаешь на годы. И даже с точки зрения инвестиций недвижимость в Петербурге остается и, уверен, останется надежным и востребованным инструментом», — согласен Эдуард Тиктинский.
Временное явление
Эксперты строительного рынка уверены, что пандемия пройдет,
а привлекательность Петербурга как крупного образовательного и культурного центра останется.
«Несмотря на сложившуюся сложную эпидемиологическую ситуацию, Москва
и Санкт–Петербург и сейчас, и в долгосрочной перспективе остаются эпицентрами деловой и образовательной активности, что формирует постоянный спрос со стороны клиентов из регионов на покупку жилой недвижимости», — полагает Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, не согласен с тем, что у людей в сознании сформируется боязнь мегаполисов. Эпидемия — сугубо временное явление, даже если сейчас некоторые опасаются переезда
в Петербург или Москву, как только эпидемия закончится — эти страхи уйдут.
«Если посмотреть на историю человечества, она полна пандемий,
но в исторической перспективе они не остановили естественное развитие, урбанизацию. Не все горячие точки коронавируса в Европе сосредоточены
в мегаполисах, есть много небольших горячих точек за пределами больших городов, где местная эпидемия началась с местных вечеринок и торжеств.
Очевидно, риск заболевания и смерти в большей степени находится в руках самого гражданина вне зависимости от места его проживания (в мегаполисе или КОТе). Соответственно, и статистика по заболеваемости и смертности связана
с дисциплиной самих людей», — рассказывает Теему Хелпполайнен, генеральный директор компании «ЮИТ Санкт–Петербург», руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ.
«Карантин — временное явление, — говорит Ольга Трошева. — Когда он закончится, вновь вырастет турпоток, люди поедут в командировки в большие города, будут решать свои жилищные вопросы или подыскивать съемное жилье. Поэтому квартира в современном проекте от надежного застройщика
в Петербурге всегда будет востребована».
Ожидаемый спад
По мнению Николая Казанского, единственным фактором уменьшения уровня спроса может стать снижение реальных доходов населения, в том числе региональных покупателей. Однако в перспективе разрешения текущей ситуации с пандемией спрос восстановится на прежнем уровне.
«Ситуация, которая в настоящее время происходит из–за COVID–19, безусловно, скажется на экономике и продажах, — согласен Беслан Берсиров. — В апреле 2020 года мы уже видим тенденцию падения покупательского спроса на рынке недвижимости на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Сложившиеся обстоятельства повлекут за собой серьезные экономические последствия, так как бизнес, который сейчас фактически остановлен, потребует дополнительных ресурсов для восстановления и полноценного функционирования. Но предполагаю, что все сложности будут преодолены в конце этого — начале следующего года».
«Миграцией жителей из регионов в крупные мегаполисы движут сугубо экономические мотивы. Есть два разнонаправленных тренда. С одной стороны, все станут беднее — как жители столиц, так и жители регионов, у которых банально станет меньше денег, чтобы покупать квартиры в мегаполисах.
С другой стороны, с большой вероятностью экономика в провинции, которая
и так была достаточно чахлой, после кризиса может стать еще хуже. Будет мало достойно оплачиваемых рабочих мест, что, напротив, будет подталкивать людей ехать в крупные мегаполисы, которые при всех худших сценариях сохранят деловую активность и живой рынок труда, где можно будет что–то зарабатывать», — резюмирует Николай Пашков.
Ближневосточный респираторный синдром, вспышка которого произошла
в 2015 году, оказался не столь заметен для жителей РФ, но даже через 4–6 месяцев после окончания карантинного периода у 3,0% пациентов постоянно возникали симптомы тревоги.
Какие пролонгированные страхи сформирует коронавирус — покажет время.
Борис Мазо
boris.mazo@dp.ru
Зайдет не каждый
Где на территории Центрального района
появится новое жилье?
появится новое жилье?
Работы по реконструкции были интересны небольшим строительным компаниям. Но малый и средний бизнес в девелоперской среде сокращается с каждым годом
Центр Петербурга — не самая удобная для девелопмента территория. Свободных пятен под застройку здесь почти не осталось, а сложные проекты с расселением отдельных домов девелоперов не привлекают. Масштабная стройка и реставрация здесь возможны лишь в рамках государственной программы реновации исторического центра, но ожидать ее в краткосрочной перспективе не стоит. В Центральном районе преимущественно возводят новостройки бизнес– и элит–класса. «Центр города — это эксклюзивность, которая определяется уже самим местонахождением объекта в центре: таких премиальных локаций с каждым годом становится все меньше и меньше», — рассказывает Светлана Ленчик, начальник отдела продаж элитной недвижимости «ЛСР. Недвижимость — Северо– Запад» («Группа ЛСР»). При этом реализовать по–настоящему премиальный объект возможно только на большом участке, где можно построить квартал, а не отдельное здание, уверен Леонид Рысев, генеральный директор компании «Элитные квартиры»: «Сейчас люди хотят купить не просто квартиру в хорошем подъезде или доме, спрос в элитном сегменте сместился на крупные проекты со своей внутренней территорией, необходимой инфраструктурой».
1,4% предложения
Новые проекты могут быть реализованы на месте бывших промышленных площадок вдоль Миргородской, Кременчугской, Новгородской и Херсонской ул., участков вдоль Невы, разбросанных от Большеохтинского моста до Александро–Невской лавры. Например, сейчас согласовывается проект строительства жилья на участке Прядильно–ниточного комбината им. Кирова на ул. Красного Текстильщика. В локации, тяготеющей к площади Александра Невского, возможен ряд перспективных проектов, самый крупный из которых — редевелопмент завода игристых вин «Вилаш» (Тележная ул., 37, где можно построить порядка 60 тыс. м2 жилья), говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group). «Также в Центральном районе продолжится реализация точечных проектов в районе Лиговского пр., Боровой и Звенигородской ул. — здесь существует несколько перспективных объектов с приемлемым количеством обременений на земельных участках», — считает Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой». По данным «Петербургской недвижимости» на начало апреля, в продаже находятся 13 жилых комплексов в Центральном районе: два — класса масс– маркет, семь относятся к классу бизнес, оставшиеся четыре — к классу элита. Объем предложения на конец 2019 года — 49,9 тыс. м2, это 1,4% от общего предложения по городу. Средняя цена в классе масс–маркет — 143,6 тыс. руб./м2, в классе бизнес — 213,4 тыс. руб./м2, в элите — 409,9 тыс. руб./м2. Иван Ершов, ПавЕл НикИфоров Где на территории Центрального района появится новое жилье?
Сложный премиум
Работать в историческом центре сложно. «Здесь специфическая конкуренция — не каждый девелопер сюда готов зайти. Любой проект здесь однозначно портфолийный и знаковый для любой компании, — говорит Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК "ПСК". — Однако объем экспертиз и согласований рекордный. Причем состояние зданий, прилегающих к будущему объекту нового строительства, зачастую остается секретом для всех до момента, пока не начнетс я обс ледова ние. О реальном же положении дел можно только догадываться. Вплоть до того, что обнаруживаются новые, нигде не зарегистрированные ранее остатки старых фундаментов, коммуникаций». Любой проект в центре неминуемо по падает в поле зрения градозащитников. «Работа в центре может быть связана с социальными аспектами — волнения жителей соседних домов, споры общественности по поводу архитектурного облика и так далее. Всегда есть риски, непонятно, чем такие проекты могут закончиться», — говорит Марианна Ивлева, руководитель отдела маркетинга
ГК «КВС».
Драйвер реставрации
Строительная активность в Центральном районе должна быть направлена на реставрацию и реконструкцию исторических зданий, требующих вмешательства в раз ной степени срочности. При этом объем строительства в центре небольшой — в лучшем случае до 5–10–15 тыс. м2. При таких параметрах сложно вывести проект на рентабельность. «Общая проблема в том, что затраты на реконструкцию почти всегда выше, чем затраты на новое строительство», — говорит руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт–Петербурге Юлия Голубева. «Работы по реконструкции были интересны небольшим строительным компаниям, но малый и средний бизнес в девелоперской среде сокращается с каждым годом», — говорит Марианна Ивлева.
Иван Ершов, Павел Никифоров
1,4% предложения
Новые проекты могут быть реализованы на месте бывших промышленных площадок вдоль Миргородской, Кременчугской, Новгородской и Херсонской ул., участков вдоль Невы, разбросанных от Большеохтинского моста до Александро–Невской лавры. Например, сейчас согласовывается проект строительства жилья на участке Прядильно–ниточного комбината им. Кирова на ул. Красного Текстильщика. В локации, тяготеющей к площади Александра Невского, возможен ряд перспективных проектов, самый крупный из которых — редевелопмент завода игристых вин «Вилаш» (Тележная ул., 37, где можно построить порядка 60 тыс. м2 жилья), говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group). «Также в Центральном районе продолжится реализация точечных проектов в районе Лиговского пр., Боровой и Звенигородской ул. — здесь существует несколько перспективных объектов с приемлемым количеством обременений на земельных участках», — считает Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой». По данным «Петербургской недвижимости» на начало апреля, в продаже находятся 13 жилых комплексов в Центральном районе: два — класса масс– маркет, семь относятся к классу бизнес, оставшиеся четыре — к классу элита. Объем предложения на конец 2019 года — 49,9 тыс. м2, это 1,4% от общего предложения по городу. Средняя цена в классе масс–маркет — 143,6 тыс. руб./м2, в классе бизнес — 213,4 тыс. руб./м2, в элите — 409,9 тыс. руб./м2. Иван Ершов, ПавЕл НикИфоров Где на территории Центрального района появится новое жилье?
Сложный премиум
Работать в историческом центре сложно. «Здесь специфическая конкуренция — не каждый девелопер сюда готов зайти. Любой проект здесь однозначно портфолийный и знаковый для любой компании, — говорит Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК "ПСК". — Однако объем экспертиз и согласований рекордный. Причем состояние зданий, прилегающих к будущему объекту нового строительства, зачастую остается секретом для всех до момента, пока не начнетс я обс ледова ние. О реальном же положении дел можно только догадываться. Вплоть до того, что обнаруживаются новые, нигде не зарегистрированные ранее остатки старых фундаментов, коммуникаций». Любой проект в центре неминуемо по падает в поле зрения градозащитников. «Работа в центре может быть связана с социальными аспектами — волнения жителей соседних домов, споры общественности по поводу архитектурного облика и так далее. Всегда есть риски, непонятно, чем такие проекты могут закончиться», — говорит Марианна Ивлева, руководитель отдела маркетинга
ГК «КВС».
Драйвер реставрации
Строительная активность в Центральном районе должна быть направлена на реставрацию и реконструкцию исторических зданий, требующих вмешательства в раз ной степени срочности. При этом объем строительства в центре небольшой — в лучшем случае до 5–10–15 тыс. м2. При таких параметрах сложно вывести проект на рентабельность. «Общая проблема в том, что затраты на реконструкцию почти всегда выше, чем затраты на новое строительство», — говорит руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт–Петербурге Юлия Голубева. «Работы по реконструкции были интересны небольшим строительным компаниям, но малый и средний бизнес в девелоперской среде сокращается с каждым годом», — говорит Марианна Ивлева.
Иван Ершов, Павел Никифоров
Прибрежная зона
Исторически вдоль реки Охты располагались промышленные предприятия, что наложило отпечаток на экологию и восприятие района
Вся промышленная территория вдоль реки Охты нуждается в реновации. Набережные могли бы стать местом для отдыха
Ситуация, приведшая к активному развитию здесь жилищного строительства, начала меняться лет десять назад благодаря редевелопменту. Территория Охты расположена на выезде из города и имеет хорошую транспортную доступность. Почти со всех сторон (кроме севера) она окружена реками — Невой и Охтой. На севере же границей принято считать шоссе Революции. В районе две доступные станции метро (Правобережная линия — 4) — «Новочеркасская» и «Ладожская». Основные транспортные магистрали — КАД, Малоохтинский пр., Новочеркасский пр., пр. Энергетиков, Заневский пр. Территория насыщена железнодорожными путями, две железнодорожные станции — Дача Долгорукова и Ржевка.
Охта — далеко не самая застраиваемая территория в Петербурге. Характер объектов неоднородный: от эконома до бизнес–класса. Чем ближе к набережной Охты, тем выше класс новых жилых комплексов и, соответственно, ценник на квартиры.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем предложения на начало 2020 года в локации оценивался в 20 тыс. м2, что почти вдвое меньше проданного за 2019–й (34,1 тыс. м2). В настоящее время рынок пополняется двумя новыми объектами компании AAG: ЖК Alter и ЖК Atlas общей жилой площадью 77,4 тыс. м2. Также получено разрешение на строительство второй очереди ЖК «Малая Охта» («СПб Реновация»). «В этом году мы завершили расселение домов под вторую очередь ЖК "Малая Охта". Потенциал локации большой: окружающая территория в ближайшее время будет преображаться, привлекательность объектов — расти», — считает руководитель службы по работе с государственными органами компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
Открытое пространство
В целом эксперты оценивают территорию как очень перспективную. Они отмечают хорошую транспортную доступность и высокую обеспеченность социальной инфраструктурой.
Среди плюсов также много уже не работающих предприятий, которые сдают свои площади в аренду, а значит, пригодны для редевелопмента как под жилье, так и под апарты.
Минусами на рынке считают неблагоприятную экологическую обстановку из–за большого количества промышленных предприятий. Однако эксперты уверены, что в случае комплексного редевелопмента территории эта проблема будет снята.
С ними соглашается Сергей Мохнарь, директор департамента ГК «ПСК». «Все недостатки уравновешиваются в целом интересными локациями, в том числе
с видовыми характеристиками, и хорошим обеспечением школами
и поликлиниками. Наличие воды, открытого пространства нивелирует загазованность», — говорит Сергей Мохнарь.
По данным аналитического центра «М2Маркет», в южной части (МО «Большая Охта» и МО «Малая Охта») средневзвешенная текущая цена при 100%–ной оплате составляет 172,2 тыс. рублей за 1 м2.
Средний бюджет покупки — 12,9 млн рублей, средний размер площади лота — 75 м2. В менее привлекательных центральной и северной частях цена составляет 95,4 тыс. рублей за 1 м2. Средний бюджет покупки — 4,4 млн рублей, средний размер лота — 46,1 м2.
Катализатор роста
Главным драйвером развития и повышения привлекательности депрессивного района станет предполагаемое строительство на Охтинском мысе нового офисного центра «Газпром нефти».
«Очень надеюсь, что проект застройки Охтинского мыса многофункциональным комплексом будет реализован. В проекте предусмотрено создание парка и общественного пространства, что, несомненно, украсит Красногвардейскую площадь, облагородит набережную в этом месте
и даст горожанам еще одно цивилизованное, безопасное и эстетичное место для прогулок и отдыха», — считает директор по развитию «ЮИТ в Санкт–Петербурге» Анна Смольная.
С ней согласна Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт–Петербург». «Как в любом подобном случае, влияние только положительное: нефункционирующие промышленные предприятия "серого пояса" уступают место новым проектам с современным функционалом», — полагает она.
Большинство экспертов считают, что вся старая промышленная территория вдоль реки Охты нуждается в реновации.
«Благоустроенные, зеленые набережные могли бы стать прекрасным местом для отдыха жителей не только Охты, но и Жерновки, Ржевки. Сейчас у города есть шанс разработать единую концепцию развития береговой зоны и создать новое лицо, оживить заброшенные районы типовой и заводской застройки», — убеждена Мария Черная.
Павел Никифоров
pavel.nikiforov@dp.ru
Охта — далеко не самая застраиваемая территория в Петербурге. Характер объектов неоднородный: от эконома до бизнес–класса. Чем ближе к набережной Охты, тем выше класс новых жилых комплексов и, соответственно, ценник на квартиры.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем предложения на начало 2020 года в локации оценивался в 20 тыс. м2, что почти вдвое меньше проданного за 2019–й (34,1 тыс. м2). В настоящее время рынок пополняется двумя новыми объектами компании AAG: ЖК Alter и ЖК Atlas общей жилой площадью 77,4 тыс. м2. Также получено разрешение на строительство второй очереди ЖК «Малая Охта» («СПб Реновация»). «В этом году мы завершили расселение домов под вторую очередь ЖК "Малая Охта". Потенциал локации большой: окружающая территория в ближайшее время будет преображаться, привлекательность объектов — расти», — считает руководитель службы по работе с государственными органами компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
Открытое пространство
В целом эксперты оценивают территорию как очень перспективную. Они отмечают хорошую транспортную доступность и высокую обеспеченность социальной инфраструктурой.
Среди плюсов также много уже не работающих предприятий, которые сдают свои площади в аренду, а значит, пригодны для редевелопмента как под жилье, так и под апарты.
Минусами на рынке считают неблагоприятную экологическую обстановку из–за большого количества промышленных предприятий. Однако эксперты уверены, что в случае комплексного редевелопмента территории эта проблема будет снята.
С ними соглашается Сергей Мохнарь, директор департамента ГК «ПСК». «Все недостатки уравновешиваются в целом интересными локациями, в том числе
с видовыми характеристиками, и хорошим обеспечением школами
и поликлиниками. Наличие воды, открытого пространства нивелирует загазованность», — говорит Сергей Мохнарь.
По данным аналитического центра «М2Маркет», в южной части (МО «Большая Охта» и МО «Малая Охта») средневзвешенная текущая цена при 100%–ной оплате составляет 172,2 тыс. рублей за 1 м2.
Средний бюджет покупки — 12,9 млн рублей, средний размер площади лота — 75 м2. В менее привлекательных центральной и северной частях цена составляет 95,4 тыс. рублей за 1 м2. Средний бюджет покупки — 4,4 млн рублей, средний размер лота — 46,1 м2.
Катализатор роста
Главным драйвером развития и повышения привлекательности депрессивного района станет предполагаемое строительство на Охтинском мысе нового офисного центра «Газпром нефти».
«Очень надеюсь, что проект застройки Охтинского мыса многофункциональным комплексом будет реализован. В проекте предусмотрено создание парка и общественного пространства, что, несомненно, украсит Красногвардейскую площадь, облагородит набережную в этом месте
и даст горожанам еще одно цивилизованное, безопасное и эстетичное место для прогулок и отдыха», — считает директор по развитию «ЮИТ в Санкт–Петербурге» Анна Смольная.
С ней согласна Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт–Петербург». «Как в любом подобном случае, влияние только положительное: нефункционирующие промышленные предприятия "серого пояса" уступают место новым проектам с современным функционалом», — полагает она.
Большинство экспертов считают, что вся старая промышленная территория вдоль реки Охты нуждается в реновации.
«Благоустроенные, зеленые набережные могли бы стать прекрасным местом для отдыха жителей не только Охты, но и Жерновки, Ржевки. Сейчас у города есть шанс разработать единую концепцию развития береговой зоны и создать новое лицо, оживить заброшенные районы типовой и заводской застройки», — убеждена Мария Черная.
Павел Никифоров
pavel.nikiforov@dp.ru
Складный девелопмент
Территория в районе Кубинской — Предпортовой улиц
стала одной из зон активного редевелопмента
стала одной из зон активного редевелопмента
5,6 млн рублей составляет средний бюджет покупки в районе Кубинской улицы
Сейчас, по данным «М2Маркет», в активной строительной стадии находятся три жилых комплекса в классах комфорт и комфорт+. По оценкам КЦ «Петербургская недвижимость», объем предложения в локации на начало 2020 года оценивался в 25,6 тыс. м2, что составляет 0,7% предложения по Петербургу. «Всего в прошлом году в локации было реализовано 49,7 тыс. м2, что составляет 1,4% городского спроса. По сравнению с 2018 годом продажи выросли на 21,1%, что обусловлено выходом в продажу второй очереди ЖК «Философия на Московской» (Setl Group).
Средневзвешенная текущая цена на новостройки, по оценкам «М2Маркет», при 100%–ной оплате составляла 128,6 тыс. рублей за 1 м2. Средний бюджет покупки — 5,6 млн рублей, средний размер лота — 43,5 м2. Спрос в прошлом году был на уровне 39 проданных квартир в месяц в представленных жилых комплексах. За 2019 год зарегистрировано 1200 ДДУ. По оценкам КЦ «Петербургская недвижимость», средняя цена предложения «квадрата» жилья класса масс–маркет в локации составляла 124,2 тыс. рублей за 1 м2 (предложение ограничено, представлено только объектами сегмента комфорт), в классе бизнес — 187,2 тыс. рублей за 1 м2 (бизнес–класс представлен только одним объектом — ЖК «Москва»).
В целом эксперты оценивают территорию как достаточно перспективную. Рядом вся необходимая инфраструктура (школы, детские сады, поликлиники, магазины, торговые центры), в 15 минутах ходьбы находится станция метро «Московская». Недалеко от ЖК расположен Пулковский парк. Удобная транспортная инфраструктура — близость к Пулковскому и Московскому шоссе, Ленинскому проспекту, КАД и ЗСД.
Среди минусов на рынке отмечают, что это бывшая промышленная территория, на которой сейчас по факту возводится с нуля новый городской район. Поэтому для того, чтобы задать уровень жизни во всем районе, проекты должны быть высокого качества.
По оценке специалистов, в основном люди приобретают жилье для себя, что говорит о высоком уровне комфорта, который здесь одновременно создают несколько застройщиков. При этом отмечается и привлекательность места для инвестиционных целей.
Однако есть и минусы — неблагоприятная экологическая обстановка. Рядом с жилыми комплексами работает автобусный парк, далее находятся промзоны Предпортовая–1 и Предпортовая–2, там функционируют многочисленные терминалы, складские комплексы и действующие предприятия. Рядом с Дунайским проспектом расположен машиностроительный завод.
Впрочем, большинство владельцев земельных участков готовы к продаже и переезду. «По опыту моих переговоров с собственниками участков в этой локации скажу: многие из них заинтересованы либо свернуть деятельность, когда найдут покупателя на земельный участок, либо переехать в новые промышленные кластеры за пределы города. Они осознают, что в большинстве своем уже не укладываются в действующие санитарные нормативы, а с введением более жестких норм рано или поздно им придется переезжать», — рассказывает директор по развитию ЮИТ в Санкт–Петербурге Анна Смольная.
Долгосрочные перспективы строительства в основном связаны с редевелопментом бывших складских территорий.
Еще одна перспективная территория — гаражный кооператив рядом с жилыми комплексами, который планируется снести в 2025–2030 годах. С переездом неэкологичных предприятий и строительством метро территория вполне может стать комфортным жилым районом.
Павел Никифоров
pavel.nikiforov@dp.ru
Средневзвешенная текущая цена на новостройки, по оценкам «М2Маркет», при 100%–ной оплате составляла 128,6 тыс. рублей за 1 м2. Средний бюджет покупки — 5,6 млн рублей, средний размер лота — 43,5 м2. Спрос в прошлом году был на уровне 39 проданных квартир в месяц в представленных жилых комплексах. За 2019 год зарегистрировано 1200 ДДУ. По оценкам КЦ «Петербургская недвижимость», средняя цена предложения «квадрата» жилья класса масс–маркет в локации составляла 124,2 тыс. рублей за 1 м2 (предложение ограничено, представлено только объектами сегмента комфорт), в классе бизнес — 187,2 тыс. рублей за 1 м2 (бизнес–класс представлен только одним объектом — ЖК «Москва»).
В целом эксперты оценивают территорию как достаточно перспективную. Рядом вся необходимая инфраструктура (школы, детские сады, поликлиники, магазины, торговые центры), в 15 минутах ходьбы находится станция метро «Московская». Недалеко от ЖК расположен Пулковский парк. Удобная транспортная инфраструктура — близость к Пулковскому и Московскому шоссе, Ленинскому проспекту, КАД и ЗСД.
Среди минусов на рынке отмечают, что это бывшая промышленная территория, на которой сейчас по факту возводится с нуля новый городской район. Поэтому для того, чтобы задать уровень жизни во всем районе, проекты должны быть высокого качества.
По оценке специалистов, в основном люди приобретают жилье для себя, что говорит о высоком уровне комфорта, который здесь одновременно создают несколько застройщиков. При этом отмечается и привлекательность места для инвестиционных целей.
Однако есть и минусы — неблагоприятная экологическая обстановка. Рядом с жилыми комплексами работает автобусный парк, далее находятся промзоны Предпортовая–1 и Предпортовая–2, там функционируют многочисленные терминалы, складские комплексы и действующие предприятия. Рядом с Дунайским проспектом расположен машиностроительный завод.
Впрочем, большинство владельцев земельных участков готовы к продаже и переезду. «По опыту моих переговоров с собственниками участков в этой локации скажу: многие из них заинтересованы либо свернуть деятельность, когда найдут покупателя на земельный участок, либо переехать в новые промышленные кластеры за пределы города. Они осознают, что в большинстве своем уже не укладываются в действующие санитарные нормативы, а с введением более жестких норм рано или поздно им придется переезжать», — рассказывает директор по развитию ЮИТ в Санкт–Петербурге Анна Смольная.
Долгосрочные перспективы строительства в основном связаны с редевелопментом бывших складских территорий.
Еще одна перспективная территория — гаражный кооператив рядом с жилыми комплексами, который планируется снести в 2025–2030 годах. С переездом неэкологичных предприятий и строительством метро территория вполне может стать комфортным жилым районом.
Павел Никифоров
pavel.nikiforov@dp.ru
Борьба за права
В федеральном правительстве намерены юридически приравнять, по крайней мере отчасти, апартаменты к жилым помещениям
Юридическое равенство должно помочь чиновникам формально сохранить темпы ввода жилья. Но ставит вопросы перед градостроителями и девелоперами.
Закон об апартаментах разные ветви власти пытаются разработать не первый год. Подобный законопроект вносился в Думу в июне 2018 года бывшим депутатом Александром Сидякиным. Он предполагал дополнить жилищный и градостроительный кодексы понятием многофункционального дома. Такой дом состоит из жилых и нежилых апартаментов, которые можно с соблюдением определенной процедуры переводить друг в друга. В октябре 2018–го законопроект был отозван (вскоре после того, как парламентарий перешел на другую работу). Это объяснялось тем, что к документу критически отнеслись Верховный суд и правовое управление Госдумы. «Как представляется, существующие апартаменты, как правило, не будут отвечать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в контексте ЖК РФ, поскольку такие помещения проектировались в соответствии с требованиями, предъявляемыми к нежилым помещениям», — говорилось, в частности, в отзыве Верховного суда.
Теперь к идее вернулись вновь. Замглавы Минстроя Никита Стасишин в феврале заявил, что законопроект о статусе апартаментов должен быть принят к концу года. Чиновник считает, что уточнение статуса «подтянет объемы» ввода жилья в стране «с точки зрения того, что сегодня апартаменты не считаются в общем объеме введенных квадратных метров». Это своевременная мысль: по данным Единой информационной системы жилищного строительства, по сравнению с началом октября 2019 года число строящихся домов снизилось почти на 20%.
Новый вид
В начале апреля свой вариант законопроекта об апартаментах разработала и передала в Минстрой рабочая группа Совета Федерации.
По словам сенатора Олега Мельниченко, предлагается выделить новый вид жилых помещений — «апартаменты в многофункциональном доме». Это позволит обеспечить права жильцов домов «смешанного использования», где жилье соседствует с торговлей, офисами, культурой и другими функциями. Кроме того, на апартаменты предполагается распространить действие закона № 214–ФЗ, защитив права их дольщиков так же, как и квартир.
Пока этого нет. Так, в минувшем году Верховный суд разъяснил, что дольщики апартаментов не могут требовать передачи помещения в случае банкротства застройщика, они вправе рассчитывать только на денежную компенсацию.
Премьер–министр РФ Михаил Мишустин поручил своему заместителю Марату Хуснуллину рассмотреть предложения СФ и представить доклад к концу апреля. Госдума планирует рассмотреть законопроект в весеннюю сессию, сообщали в марте в нижней палате парламента.
Вероятно, в случае принятия законопроекта в апартаментах можно будет зарегистрироваться, хотя утверждать определенно это пока нельзя.
«Строительство и продажа гражданам для постоянного проживания "апартаментов" порождает значительное количество проблем, во–первых, для самих граждан, которые не могут зарегистрироваться по месту жительства в нежилых помещениях. Во–вторых, ряд проблем возникает и у городских властей, поскольку проживающие в "апартаментах" граждане не обеспечиваются объектами социальной инфраструктуры», — отметил Мельниченко. На второй аспект неоднократно обращали внимание в петербургском КГА. Ведомство Владимира Григорьева внесло поправки к ПЗЗ, по которым на апартаменты с кухнями распространяются те же нормы, что и на жилье.
Серьезный диссонанс
Это главный вопрос: если апартаменты приравняют к жилью, распространятся ли на них все нормативы по обеспеченности социальной инфраструктурой, парковками, зеленью и т. д., установленные для жилой застройки. А также в каких зонах их можно будет строить. Но ответа на него законотворцы пока не дали.
«Скорее всего, правительство стремится решить проблему в первую очередь для Москвы, где она назрела, так как в столице находится большой объем фактически псевдожилья, которое было построено в статусе апартаментов. Однако задним числом большую часть вопросов в уже реализованных проектах не закрыть. В Петербурге превалирующий объем возведенных и возводимых апартаментов — это сервисные проекты, которые ближе по своему функционалу к гостиницам. И если их начнут приравнивать к жилью и ограничивать их функционирование, это может внести серьезный диссонанс», — считает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге.
Вадим Кузьмицкий
vadim.kuzmitckii@dp.ru
Закон об апартаментах разные ветви власти пытаются разработать не первый год. Подобный законопроект вносился в Думу в июне 2018 года бывшим депутатом Александром Сидякиным. Он предполагал дополнить жилищный и градостроительный кодексы понятием многофункционального дома. Такой дом состоит из жилых и нежилых апартаментов, которые можно с соблюдением определенной процедуры переводить друг в друга. В октябре 2018–го законопроект был отозван (вскоре после того, как парламентарий перешел на другую работу). Это объяснялось тем, что к документу критически отнеслись Верховный суд и правовое управление Госдумы. «Как представляется, существующие апартаменты, как правило, не будут отвечать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в контексте ЖК РФ, поскольку такие помещения проектировались в соответствии с требованиями, предъявляемыми к нежилым помещениям», — говорилось, в частности, в отзыве Верховного суда.
Теперь к идее вернулись вновь. Замглавы Минстроя Никита Стасишин в феврале заявил, что законопроект о статусе апартаментов должен быть принят к концу года. Чиновник считает, что уточнение статуса «подтянет объемы» ввода жилья в стране «с точки зрения того, что сегодня апартаменты не считаются в общем объеме введенных квадратных метров». Это своевременная мысль: по данным Единой информационной системы жилищного строительства, по сравнению с началом октября 2019 года число строящихся домов снизилось почти на 20%.
Новый вид
В начале апреля свой вариант законопроекта об апартаментах разработала и передала в Минстрой рабочая группа Совета Федерации.
По словам сенатора Олега Мельниченко, предлагается выделить новый вид жилых помещений — «апартаменты в многофункциональном доме». Это позволит обеспечить права жильцов домов «смешанного использования», где жилье соседствует с торговлей, офисами, культурой и другими функциями. Кроме того, на апартаменты предполагается распространить действие закона № 214–ФЗ, защитив права их дольщиков так же, как и квартир.
Пока этого нет. Так, в минувшем году Верховный суд разъяснил, что дольщики апартаментов не могут требовать передачи помещения в случае банкротства застройщика, они вправе рассчитывать только на денежную компенсацию.
Премьер–министр РФ Михаил Мишустин поручил своему заместителю Марату Хуснуллину рассмотреть предложения СФ и представить доклад к концу апреля. Госдума планирует рассмотреть законопроект в весеннюю сессию, сообщали в марте в нижней палате парламента.
Вероятно, в случае принятия законопроекта в апартаментах можно будет зарегистрироваться, хотя утверждать определенно это пока нельзя.
«Строительство и продажа гражданам для постоянного проживания "апартаментов" порождает значительное количество проблем, во–первых, для самих граждан, которые не могут зарегистрироваться по месту жительства в нежилых помещениях. Во–вторых, ряд проблем возникает и у городских властей, поскольку проживающие в "апартаментах" граждане не обеспечиваются объектами социальной инфраструктуры», — отметил Мельниченко. На второй аспект неоднократно обращали внимание в петербургском КГА. Ведомство Владимира Григорьева внесло поправки к ПЗЗ, по которым на апартаменты с кухнями распространяются те же нормы, что и на жилье.
Серьезный диссонанс
Это главный вопрос: если апартаменты приравняют к жилью, распространятся ли на них все нормативы по обеспеченности социальной инфраструктурой, парковками, зеленью и т. д., установленные для жилой застройки. А также в каких зонах их можно будет строить. Но ответа на него законотворцы пока не дали.
«Скорее всего, правительство стремится решить проблему в первую очередь для Москвы, где она назрела, так как в столице находится большой объем фактически псевдожилья, которое было построено в статусе апартаментов. Однако задним числом большую часть вопросов в уже реализованных проектах не закрыть. В Петербурге превалирующий объем возведенных и возводимых апартаментов — это сервисные проекты, которые ближе по своему функционалу к гостиницам. И если их начнут приравнивать к жилью и ограничивать их функционирование, это может внести серьезный диссонанс», — считает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге.
Вадим Кузьмицкий
vadim.kuzmitckii@dp.ru
Сомнительные развязки
Развитие перспективной территории бывшего аэропорта Ржевка упирается в проблему транспортной доступности
Району нужна развязка с КАД, но чем больше развязок — тем хуже движение по кольцу, говорят эксперты. Впрочем, денег на это все равно нет.
Сделку по покупке участка площадью 175 га бывшего аэродрома в районе Рябовского шоссе «ЛСР» закрыла в апреле 2014 года. 1 млн м2 жилья планировалось построить к 2016–му, однако территория до сих пор пустует. Еще в 2014 году было понятно, что транспортная доступность — явно не козырь данного земельного участка. И тогда же чиновники обсуждали строительство развязки на КАД в районе аэродрома, но без конкретных сроков. Нет их
и сейчас, хоть недавно и появилась информация, что развязку стоимостью
1,2 млрд рублей могут возвести к 2023 году.
«"Группа ЛСР" заниматься строительством развязки с КАД не собирается», — прокомментировали в компании, отметив лишь, что «прорабатываются различные варианты по транспортной доступности». Собеседник издания в градостроительном блоке Ленобласти сообщил, что объект возведут за счет областного и федерального бюджетов, однако срок пока не определен. ФКУ Упрдор «Северо–Запад», отвечающее за КАД, о строительстве развязки тоже ничего не знает.
«Управление как владелец КАД не выдавало технических требований и условий на строительство указанной развязки. В случае поступления соответствующих запросов будет рассмотрен вопрос о возможности строительства», — прокомментировали «ДП» в ФКУ.
По мнению эксперта Ассоциации транспортных инженеров Владимира Валдина, развязка в этом месте совершенно не нужна, поскольку создаст Петербургу значительно больше проблем, чем поможет решить таковые в конкретном районе.
«Строительством новых развязок КАД из скоростной дороги превращают во внутригородскую магистральную улицу, что в итоге ее убьет. Так МКАД вокруг Москвы потеряла свою функцию, что спровоцировало дальнейший рост количества массовой жилой застройки прямо при МКАД», — полагает эксперт.
По информации областных чиновников, транспортную доступность будущего района обеспечат также две проектируемые дороги: южный обход Всеволожска в районе аэродрома — ожидается, что этот обход станет дублером Дороги жизни и пройдет южнее ее, и подъезд к Всеволожску с юга, от Колтушского шоссе, который в перспективе планируют подключить к Восточному скоростному диаметру (ВСД). Приступить к проектированию первой дороги комитет дорожного хозяйства Ленобласти планирует не раньше декабря 2020 года. Проектная документация по подъезду к Всеволожску разработана на 90%, закончить работы мешает нерешенный вопрос с сетями «Газпрома». Стоимость строительства оценивается в 8,6 млрд рублей.
Дарья Кильцова
darya.kiltsova@dp.ru
Сделку по покупке участка площадью 175 га бывшего аэродрома в районе Рябовского шоссе «ЛСР» закрыла в апреле 2014 года. 1 млн м2 жилья планировалось построить к 2016–му, однако территория до сих пор пустует. Еще в 2014 году было понятно, что транспортная доступность — явно не козырь данного земельного участка. И тогда же чиновники обсуждали строительство развязки на КАД в районе аэродрома, но без конкретных сроков. Нет их
и сейчас, хоть недавно и появилась информация, что развязку стоимостью
1,2 млрд рублей могут возвести к 2023 году.
«"Группа ЛСР" заниматься строительством развязки с КАД не собирается», — прокомментировали в компании, отметив лишь, что «прорабатываются различные варианты по транспортной доступности». Собеседник издания в градостроительном блоке Ленобласти сообщил, что объект возведут за счет областного и федерального бюджетов, однако срок пока не определен. ФКУ Упрдор «Северо–Запад», отвечающее за КАД, о строительстве развязки тоже ничего не знает.
«Управление как владелец КАД не выдавало технических требований и условий на строительство указанной развязки. В случае поступления соответствующих запросов будет рассмотрен вопрос о возможности строительства», — прокомментировали «ДП» в ФКУ.
По мнению эксперта Ассоциации транспортных инженеров Владимира Валдина, развязка в этом месте совершенно не нужна, поскольку создаст Петербургу значительно больше проблем, чем поможет решить таковые в конкретном районе.
«Строительством новых развязок КАД из скоростной дороги превращают во внутригородскую магистральную улицу, что в итоге ее убьет. Так МКАД вокруг Москвы потеряла свою функцию, что спровоцировало дальнейший рост количества массовой жилой застройки прямо при МКАД», — полагает эксперт.
По информации областных чиновников, транспортную доступность будущего района обеспечат также две проектируемые дороги: южный обход Всеволожска в районе аэродрома — ожидается, что этот обход станет дублером Дороги жизни и пройдет южнее ее, и подъезд к Всеволожску с юга, от Колтушского шоссе, который в перспективе планируют подключить к Восточному скоростному диаметру (ВСД). Приступить к проектированию первой дороги комитет дорожного хозяйства Ленобласти планирует не раньше декабря 2020 года. Проектная документация по подъезду к Всеволожску разработана на 90%, закончить работы мешает нерешенный вопрос с сетями «Газпрома». Стоимость строительства оценивается в 8,6 млрд рублей.
Дарья Кильцова
darya.kiltsova@dp.ru
Лучшее место для жизни
На рынке загородной недвижимости в период, когда спрос обычно довольно низкий, а именно в марте и апреле, эксперты фиксируют рекордные показатели по запросам и сделкам
30% составил рост спроса на загородную недвижимость в Ленинградской области по сравнению с мартом–апрелем 2019 года
В зависимости от географии Ленинградской области рост спроса составил нынешней весной от 20% до 30%. Отдельные локации демонстрируют еще более высокие показатели — на уровне 40–50%, отмечает руководитель портала cottage.ru Маргарита Смышляева.
В «Авито» сообщают, что в Ленобласти в марте по сравнению с февралем спрос на аренду загородных домов вырос в 3 раза. «На сегодня в структуру спроса петербуржцев входят все виды загородного жилья: дачи, дома, коттеджи и таунхаусы. Из них наиболее востребованными являются две первые позиции», — говорят в пресс–службе компании.
Управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty Ирина Мошева в разговоре с «ДП» отметила, что в марте нынешнего года количество запросов по загородной недвижимости близ Северной столицы России превысило стандартные показатели на 100%, сделок — на 25%. Средний бюджет также вырос в среднем на 35%.
«Рынок аренды в Петербурге и Ленинградской области имеет ярко выраженный сезонный характер, в этом году уже в феврале количество звонков было как в апреле, когда число обращений по аренде всегда возрастает. Доступных предложений практически не было уже в середине марта», — говорит Ирина Мошева.
В Moscow Sotheby's International Realty отмечают, что высоким спросом сейчас пользуются полностью готовые дома (с отделкой и мебелью или в максимальной степени готовности). «Что вполне логично в связи с нынешней эпидемиологической ситуацией — люди переезжают в загородные дома, а те, у кого их нет, срочно пытаются изменить сложившуюся ситуацию», — добавляет управляющий директор компании.
Ирина Мошева убеждена, что при этом спрос на земельные участки остается ровным в течение года и сейчас тоже не сильно отличается от показателей последних лет. А Маргарита Смышляева уточняет, что стандартный радиус поисков — расстояние, которое можно преодолеть на автомобиле за час.
Сделка в момент
Главная тенденция на рынке — повышение скорости выхода на сделку, считает Ирина Мошева. Пандемия заставляет петербуржцев переезжать в пригороды, а те, у кого желание приобрести загородную недвижимость появилось еще до кризиса, принимают решение о покупке гораздо быстрее обычного, с учетом подскочившего курса доллара.
Эксперт также сравнивает нынешнюю ситуацию на рынке с кризисом 2014 года. «Спрос в декабре 2013–го был больше похож на ажиотаж, в течение месяца люди скупали практически все, желая хоть как–то сохранить свои дешевеющие рубли. Затем наступило затишье, которое продлилось до конца февраля 2020 года», — комментирует она.
Рост спроса обусловлен не только сложной экономической ситуацией. Покупатель понял, что находиться в городе сейчас опасно, за границу не улететь, поэтому единственным оптимальным местом для жизни остается дом в пригороде.
Маргарита Смышляева говорит, что спрос на аренду загородной недвижимости в целом имеет семейный характер: «Многие петербуржцы сейчас фактически эвакуируют из города своих детей и пожилых родителей, поэтому приоритет отдается поселкам с водоемами, живописными ландшафтами и хорошими подъездными путями».
По ее мнению, спрос сейчас определяется двумя факторами — быстрый доступ к объекту из Петербурга и одновременно безопасная удаленность от крупных поселений, которые могут быть источниками распространения инфекции.
Бума нет
А вот в сегменте домов высокого класса мало что изменилось. «Лишь те, кто планировал покупку коттеджа, ищут подходящие варианты и выходят на сделки. Возможно, для некоторых клиентов, которые хранили сбережения в валюте, нынешняя ситуация станет стимулом для покупки такой загородной недвижимости, поскольку продавцы преимущественно сохранили цены на прежнем уровне», — считает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
В целом же, по его мнению, конъюнктура рынка довольно благоприятна: спрос есть на покупку домов и для постоянного, и для сезонного проживания. В компании считают, что, скорее всего, интерес к покупке участков под строительство существенно снизится, поскольку в условиях экономической неопределенности у покупателя должны быть достаточно крепкие финансовые позиции, чтобы построить дом с нуля.
«А спрос на аренду загородной недвижимости высокого класса растет, причем большинство клиентов рассматривают долгосрочный, а не сезонный съем», — добавляет Пашков.
Изменился во время пандемии и строительный бизнес. По словам экспертов, ряд загородных проектов поспешили переориентироваться с продажи коттеджей на сдачу их в аренду. Однако сделать это в сжатые сроки не так просто — строительство объектов, предназначенных для съема, — отдельный вид бизнеса, он требует специальных управленческих компетенций. Специалисты также отмечают, что массовый заезд в тот или иной поселок большого количества арендаторов может вызвать негативную реакцию со стороны его постоянных жителей.
Кроме того, большинство загородных проектов не могут удовлетворить возросший спрос. «Им просто нечего предложить в этой категории — они ограничены участками без подряда. Таким образом, на рынке может быстро обнаружиться дефицит подходящих для сдачи домов», — комментирует Маргарита Смышляева.
Дарья Зайцева,
Анна Серпер
В «Авито» сообщают, что в Ленобласти в марте по сравнению с февралем спрос на аренду загородных домов вырос в 3 раза. «На сегодня в структуру спроса петербуржцев входят все виды загородного жилья: дачи, дома, коттеджи и таунхаусы. Из них наиболее востребованными являются две первые позиции», — говорят в пресс–службе компании.
Управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty Ирина Мошева в разговоре с «ДП» отметила, что в марте нынешнего года количество запросов по загородной недвижимости близ Северной столицы России превысило стандартные показатели на 100%, сделок — на 25%. Средний бюджет также вырос в среднем на 35%.
«Рынок аренды в Петербурге и Ленинградской области имеет ярко выраженный сезонный характер, в этом году уже в феврале количество звонков было как в апреле, когда число обращений по аренде всегда возрастает. Доступных предложений практически не было уже в середине марта», — говорит Ирина Мошева.
В Moscow Sotheby's International Realty отмечают, что высоким спросом сейчас пользуются полностью готовые дома (с отделкой и мебелью или в максимальной степени готовности). «Что вполне логично в связи с нынешней эпидемиологической ситуацией — люди переезжают в загородные дома, а те, у кого их нет, срочно пытаются изменить сложившуюся ситуацию», — добавляет управляющий директор компании.
Ирина Мошева убеждена, что при этом спрос на земельные участки остается ровным в течение года и сейчас тоже не сильно отличается от показателей последних лет. А Маргарита Смышляева уточняет, что стандартный радиус поисков — расстояние, которое можно преодолеть на автомобиле за час.
Сделка в момент
Главная тенденция на рынке — повышение скорости выхода на сделку, считает Ирина Мошева. Пандемия заставляет петербуржцев переезжать в пригороды, а те, у кого желание приобрести загородную недвижимость появилось еще до кризиса, принимают решение о покупке гораздо быстрее обычного, с учетом подскочившего курса доллара.
Эксперт также сравнивает нынешнюю ситуацию на рынке с кризисом 2014 года. «Спрос в декабре 2013–го был больше похож на ажиотаж, в течение месяца люди скупали практически все, желая хоть как–то сохранить свои дешевеющие рубли. Затем наступило затишье, которое продлилось до конца февраля 2020 года», — комментирует она.
Рост спроса обусловлен не только сложной экономической ситуацией. Покупатель понял, что находиться в городе сейчас опасно, за границу не улететь, поэтому единственным оптимальным местом для жизни остается дом в пригороде.
Маргарита Смышляева говорит, что спрос на аренду загородной недвижимости в целом имеет семейный характер: «Многие петербуржцы сейчас фактически эвакуируют из города своих детей и пожилых родителей, поэтому приоритет отдается поселкам с водоемами, живописными ландшафтами и хорошими подъездными путями».
По ее мнению, спрос сейчас определяется двумя факторами — быстрый доступ к объекту из Петербурга и одновременно безопасная удаленность от крупных поселений, которые могут быть источниками распространения инфекции.
Бума нет
А вот в сегменте домов высокого класса мало что изменилось. «Лишь те, кто планировал покупку коттеджа, ищут подходящие варианты и выходят на сделки. Возможно, для некоторых клиентов, которые хранили сбережения в валюте, нынешняя ситуация станет стимулом для покупки такой загородной недвижимости, поскольку продавцы преимущественно сохранили цены на прежнем уровне», — считает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
В целом же, по его мнению, конъюнктура рынка довольно благоприятна: спрос есть на покупку домов и для постоянного, и для сезонного проживания. В компании считают, что, скорее всего, интерес к покупке участков под строительство существенно снизится, поскольку в условиях экономической неопределенности у покупателя должны быть достаточно крепкие финансовые позиции, чтобы построить дом с нуля.
«А спрос на аренду загородной недвижимости высокого класса растет, причем большинство клиентов рассматривают долгосрочный, а не сезонный съем», — добавляет Пашков.
Изменился во время пандемии и строительный бизнес. По словам экспертов, ряд загородных проектов поспешили переориентироваться с продажи коттеджей на сдачу их в аренду. Однако сделать это в сжатые сроки не так просто — строительство объектов, предназначенных для съема, — отдельный вид бизнеса, он требует специальных управленческих компетенций. Специалисты также отмечают, что массовый заезд в тот или иной поселок большого количества арендаторов может вызвать негативную реакцию со стороны его постоянных жителей.
Кроме того, большинство загородных проектов не могут удовлетворить возросший спрос. «Им просто нечего предложить в этой категории — они ограничены участками без подряда. Таким образом, на рынке может быстро обнаружиться дефицит подходящих для сдачи домов», — комментирует Маргарита Смышляева.
Дарья Зайцева,
Анна Серпер
Рост безнадзорности
В городе легализуют снос зданий в уведомительном порядке. Эксперты советуют подумать еще
Вопрос — как подтверждается то, что снос ведется не для целей строительства
Ранее в Смольном исходили из того, что демонтажные работы являются подвидом строительной деятельности. Соответственно, для любого сноса требовалось оформление разрешения на строительство (иначе власти пытались взыскать штраф). Думать так городской администрации позволяла неопределенность в Градкодексе, где четкого определения сноса не было. Тем более что такой же трактовки придерживалось Минэкономразвития, давшее соответствующие письменные разъяснения. Но застройщики предпочитали трактовать законодательство по–другому: им удавалось сносить здания без разрешения и доказывать в суде, что они ничего строить не планируют и, значит, оно не нужно.
В августе 2012 года случился скандал со сносом дома Рогова на углу Загородного пр. и Щербакова пер. Здание демонтировали чуть не за день по заказу собственника постройки ООО «Вектор» (согласно системе «Контур.Фокус», учреждено ООО «Газпромбанк–Инвест»). Тогдашний губернатор Георгий Полтавченко назвал снос дома Рогова «откровенным хамством» и потребовал запретить снос в выходные и праздники.
В сентябре 2012–го Полтавченко подписал постановление «О дополнительных мерах по сохранению исторического облика Санкт–Петербурга». В этом и поныне действующем документе Госстройнадзору и КГИОП было поручено подготовить поправки в городской кодекс об административных правонарушениях, «предусматривающие установление административной ответственности за осуществление работ по сносу и демонтажу зданий и сооружений в ночное время, а также в выходные и нерабочие праздничные дни». Впоследствии на этот пункт постановления не раз ссылались градозащитники, когда фиксировали снос зданий в выходные. Запрет, однако, так и не был оформлен и остался на уровне декларации.
Спросу нет
Другим пунктом постановления «О дополнительных мерах по сохранению исторического облика» было предписано во всех случаях за разрешением на демонтаж обращаться в Госстройнадзор.
Но дальнейшие события в истории с тем же домом Рогова показали, что постановление, по сути, не работает, поскольку суды в своих решениях опираются не на него, а на Градкодекс. В связи со сносом дома Рогова без разрешения на строительство Госстройнадзор составил протокол об административном правонарушении. Он ссылался на обозначенную выше трактовку Градкодекса, по ней для демонтажа требуется разрешение. Служба назначила штраф 500 тыс. рублей. «Вектор» не согласился и пошел в арбитраж. Исследовав дело, суд счел, что снос не является строительством, поскольку не нашел упоминания демонтажных работ в описании терминов «строительство» и «реконструкция» в первой статье Градкодекса. Между тем проведенная Госстройнадзором проверка установила только сам факт сноса. «Сведения об осуществлении демонтажа в составе работ по реконструкции объекта капитального строительства в материалах дела отсутствуют и суду не представлены», — говорилось в решении суда.
Правда, ссылаясь на СНиПы «Организация строительства», арбитраж признал, что «о факте ликвидации или сноса здания или сооружения должны быть поставлены в известность соответствующие учетные и административные органы». Тем не менее постановление Госстройнадзора о привлечении компании к ответственности было отменено. Решение суда устояло в апелляции.
Безответное право
В 2018 году в Градкодекс наконец были внесены изменения, с которыми в тексте его появилось понятие сноса. Те же поправки на федеральном уровне узаконили демонтаж без разрешения на строительство в тех случаях, когда проведение работ по строительству или реконструкции не предполагается. На городском уровне эти поправки до сих пор формально не были отражены, хотя фактически здания в городе уже сносятся в уведомительном порядке (Госстройнадзор получает такие уведомления, рассказали «ДП» в службе).
И вот на днях надзорное ведомство обнародовало проект поправок в постановление «О дополнительных мерах…». Там устанавливается, что производство работ по сносу «без целей строительства… для последующего благоустройства территории (земельного участка)» допускается без получения разрешения на строительство, но лишь при направлении уведомления с соблюдением всех требований Градкодекса.
А именно, как следует из этого документа и разъяснений службы, снос допускается только на основании проекта и после отключения здания от инженерных сетей, заручившись выданными сетевиками актами отключения. Осуществляющим снос (и ответственным за него) признается тот, кто заключил договор с подрядчиком. Он же должен направить уведомление в районную администрацию, приложив результаты обследования здания и проект организации работ. Районная администрация в течение 7 рабочих дней проверяет документы, размещает их в информационной системе КГА и уведомляет Госстройнадзор. «Уведомление не предусматривает положительный или отрицательный ответ», — пояснили «ДП» в этом надзорном ведомстве.
Пустые места
При этом понять, осуществляется снос «для последующего благоустройства территории» или для нового строительства, невозможно.
Так, комментируя в свое время планы по сносу дореволюционной Полюстровской трамвайной подстанции на Пискаревском пр., 4, в холдинге «Теорема» заявляли СМИ, что после ее демонтажа на участке ничего строить не планируется: там будет «пустое место». Хотя ранее была представлена концепция, по которой на участке построят бизнес–центр.
Инвестор должен был получить старое здание по договору с ГУП «Горэлектротранс» после постройки новой подстанции, сообщали чиновники. В декабре 2019–го КГИОП согласовал входящему в «Теорему» ООО «Жилой комплекс "Полюстрово"» «строительство новой тяговой подстанции в связи с ликвидацией подстанции № 8 "Ленинская"» (что, однако, само по себе не легализовывало ее снос). Также в 2019–м по заказу ЖК «Полюстрово» была выполнена экспертиза, по которой со старого здания могут снять охранный статус, но пока КГИОП такое решение не принял.
Руководитель «Теоремы» Игорь Водопьянов заявил «ДП», что, поскольку здание по–прежнему принадлежит «Горэлектротрансу», он им не распоряжается. Договоренности с ГУПом устарели, добавил предприниматель.
Только ради зелени
«Вопрос — как подтверждается то, что снос ведется не для целей строительства», — сказал «ДП» руководитель экспертной группы комиссии по городскому хозяйству ЗакСа Александр Карпов.
По его мнению, таким подтверждением может быть только вид разрешенного использования земельного участка, который не допускает размещения объектов капитального строительства. «Предположим, если что–то нужно снести на участке для сельскохозяйственного использования или под зеленые насаждения общего пользования надо убрать какие–то остатки ларька. Тогда да, такой порядок имеет право на существование», — говорит он.
В противном случае многие застройщики, распоряжающиеся историческими зданиями, могут попытаться снести такие объекты, утверждая, что не собираются ничего строить. По мнению эксперта, проект постановления Госстройнадзора нуждается в доработке.
Вадим Кузьмицкий
vadim.kuzmitckii@dp.ru
В августе 2012 года случился скандал со сносом дома Рогова на углу Загородного пр. и Щербакова пер. Здание демонтировали чуть не за день по заказу собственника постройки ООО «Вектор» (согласно системе «Контур.Фокус», учреждено ООО «Газпромбанк–Инвест»). Тогдашний губернатор Георгий Полтавченко назвал снос дома Рогова «откровенным хамством» и потребовал запретить снос в выходные и праздники.
В сентябре 2012–го Полтавченко подписал постановление «О дополнительных мерах по сохранению исторического облика Санкт–Петербурга». В этом и поныне действующем документе Госстройнадзору и КГИОП было поручено подготовить поправки в городской кодекс об административных правонарушениях, «предусматривающие установление административной ответственности за осуществление работ по сносу и демонтажу зданий и сооружений в ночное время, а также в выходные и нерабочие праздничные дни». Впоследствии на этот пункт постановления не раз ссылались градозащитники, когда фиксировали снос зданий в выходные. Запрет, однако, так и не был оформлен и остался на уровне декларации.
Спросу нет
Другим пунктом постановления «О дополнительных мерах по сохранению исторического облика» было предписано во всех случаях за разрешением на демонтаж обращаться в Госстройнадзор.
Но дальнейшие события в истории с тем же домом Рогова показали, что постановление, по сути, не работает, поскольку суды в своих решениях опираются не на него, а на Градкодекс. В связи со сносом дома Рогова без разрешения на строительство Госстройнадзор составил протокол об административном правонарушении. Он ссылался на обозначенную выше трактовку Градкодекса, по ней для демонтажа требуется разрешение. Служба назначила штраф 500 тыс. рублей. «Вектор» не согласился и пошел в арбитраж. Исследовав дело, суд счел, что снос не является строительством, поскольку не нашел упоминания демонтажных работ в описании терминов «строительство» и «реконструкция» в первой статье Градкодекса. Между тем проведенная Госстройнадзором проверка установила только сам факт сноса. «Сведения об осуществлении демонтажа в составе работ по реконструкции объекта капитального строительства в материалах дела отсутствуют и суду не представлены», — говорилось в решении суда.
Правда, ссылаясь на СНиПы «Организация строительства», арбитраж признал, что «о факте ликвидации или сноса здания или сооружения должны быть поставлены в известность соответствующие учетные и административные органы». Тем не менее постановление Госстройнадзора о привлечении компании к ответственности было отменено. Решение суда устояло в апелляции.
Безответное право
В 2018 году в Градкодекс наконец были внесены изменения, с которыми в тексте его появилось понятие сноса. Те же поправки на федеральном уровне узаконили демонтаж без разрешения на строительство в тех случаях, когда проведение работ по строительству или реконструкции не предполагается. На городском уровне эти поправки до сих пор формально не были отражены, хотя фактически здания в городе уже сносятся в уведомительном порядке (Госстройнадзор получает такие уведомления, рассказали «ДП» в службе).
И вот на днях надзорное ведомство обнародовало проект поправок в постановление «О дополнительных мерах…». Там устанавливается, что производство работ по сносу «без целей строительства… для последующего благоустройства территории (земельного участка)» допускается без получения разрешения на строительство, но лишь при направлении уведомления с соблюдением всех требований Градкодекса.
А именно, как следует из этого документа и разъяснений службы, снос допускается только на основании проекта и после отключения здания от инженерных сетей, заручившись выданными сетевиками актами отключения. Осуществляющим снос (и ответственным за него) признается тот, кто заключил договор с подрядчиком. Он же должен направить уведомление в районную администрацию, приложив результаты обследования здания и проект организации работ. Районная администрация в течение 7 рабочих дней проверяет документы, размещает их в информационной системе КГА и уведомляет Госстройнадзор. «Уведомление не предусматривает положительный или отрицательный ответ», — пояснили «ДП» в этом надзорном ведомстве.
Пустые места
При этом понять, осуществляется снос «для последующего благоустройства территории» или для нового строительства, невозможно.
Так, комментируя в свое время планы по сносу дореволюционной Полюстровской трамвайной подстанции на Пискаревском пр., 4, в холдинге «Теорема» заявляли СМИ, что после ее демонтажа на участке ничего строить не планируется: там будет «пустое место». Хотя ранее была представлена концепция, по которой на участке построят бизнес–центр.
Инвестор должен был получить старое здание по договору с ГУП «Горэлектротранс» после постройки новой подстанции, сообщали чиновники. В декабре 2019–го КГИОП согласовал входящему в «Теорему» ООО «Жилой комплекс "Полюстрово"» «строительство новой тяговой подстанции в связи с ликвидацией подстанции № 8 "Ленинская"» (что, однако, само по себе не легализовывало ее снос). Также в 2019–м по заказу ЖК «Полюстрово» была выполнена экспертиза, по которой со старого здания могут снять охранный статус, но пока КГИОП такое решение не принял.
Руководитель «Теоремы» Игорь Водопьянов заявил «ДП», что, поскольку здание по–прежнему принадлежит «Горэлектротрансу», он им не распоряжается. Договоренности с ГУПом устарели, добавил предприниматель.
Только ради зелени
«Вопрос — как подтверждается то, что снос ведется не для целей строительства», — сказал «ДП» руководитель экспертной группы комиссии по городскому хозяйству ЗакСа Александр Карпов.
По его мнению, таким подтверждением может быть только вид разрешенного использования земельного участка, который не допускает размещения объектов капитального строительства. «Предположим, если что–то нужно снести на участке для сельскохозяйственного использования или под зеленые насаждения общего пользования надо убрать какие–то остатки ларька. Тогда да, такой порядок имеет право на существование», — говорит он.
В противном случае многие застройщики, распоряжающиеся историческими зданиями, могут попытаться снести такие объекты, утверждая, что не собираются ничего строить. По мнению эксперта, проект постановления Госстройнадзора нуждается в доработке.
Вадим Кузьмицкий
vadim.kuzmitckii@dp.ru
Транспортная доступность
Сеть легкорельсового трамвая лучше метро, которое тянуть дорого и бессмысленно
В перспективе 10–20 лет развитие Петербурга в южном направлении (южная планировочная зона) будет, вероятно, идти особенно интенсивно. В том числе это коснется транспортной и дорожной инфраструктуры.
Все благодаря трем проектам федерального уровня: городу–спутнику Южному вместе с «ИТМО Хайпарк» и вторым кампусом ИТМО, будущему кластеру СПбГУ между Павловском и Колпино, а также «Экспофоруму». В новом Генплане, в частности, предусмотрено расширение Южного и рост его высотности, а все три проекта планируется хорошо обеспечить инфраструктурой: дороги, метро, легкорельсовый трамвай (ЛРТ) и другие объекты.
Транспортный узел
Все виды общественного транспорта (автобусы, электрички и ЛРТ) на юге Петербурга планируется собрать под крупным транспортно–пересадочным узлом (ТПУ), который включен в первый этап освоения города–спутника.
Предполагается, что будущий ТПУ будет базироваться на существующей железнодорожной платформе Лесное (29 км), между кампусом «ИТМО Хайпарк» и Южным. О сроках строительства объекта говорить пока рано, поскольку требуется завершить разработку и утвердить проект планировки территории, а также спроектировать сам ТПУ.
«Создание объектов улично–дорожной сети (УДС) первого этапа проекта "ИТМО Хайпарк" и строительство ТПУ прописаны в инвестиционном соглашении о стратегическом партнерстве с городской администрацией. Реализация проекта предполагается за счет бюджета Петербурга, но также возможен вариант реализации проекта на основе государственно–частного партнерства, если финансовая модель будет привлекательна для частного инвестора», — прокомментировали «ДП» в пресс–службе УК «СТАРТ Девелопмент» (стратегический инвестор проекта. — Ред.).
Рельсы на юг
Юг Петербурга изначально не попадал в масштабную концепцию развития Санкт–Петербургского транспортного узла, которую разрабатывают РЖД: оба полукольца, по которым должны запустить городские электрички, уходили с севера в Ораниенбаум. Затем одну из веток решили пустить в Гатчину по Красносельской линии, однако при таком маршруте город–спутник Южный оставался в стороне. В итоге по предложению Смольного было решено перенаправить это полукольцо на Варшавское направление (Александровская — Гатчина–Варшавская), на пути которого и должен появиться ТПУ.
Помимо электрички в южной планировочной зоне может появиться порядка пяти новых трамвайных линий, которые ранее публично властями не анонсировались. Как писал «ДП», комиссия по внесению изменений в Генплан уже согласовала заявленные комитетом по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) четыре маршрута.
По мнению ряда экспертов, в Пушкинском районе необходимо эффективно использовать существующие железнодорожные линии, а не плодить трамвайные ветки, реализовать которые быстро все равно не получается. Транспортный инженер и эксперт комиссии ЗакСа по городскому хозяйству Дмитрий Баранов отмечает, что магистральный транспорт новым территориям нужен и сеть ЛРТ лучше метро, которое «тянуть дорого и бессмысленно».
«Но не все предлагаемые линии трамвая выглядят нужными. Мне кажется, часть из них появилась скорее ради формальных показателей, а не для обслуживания реальных потоков. Более дешевой альтернативой может быть BRT (метробус) — скоростной автобус на выделенном полотне. Он может работать не хуже ЛРТ, но при этом дешевле и гибче», — считает Баранов.
Маршрут продолжения Кировско–Выборгской линии метро от «Проспекта Ветеранов» до Пулково, Южного и кампуса СПбГУ согласован для включения в Генплан.
Дорожные вопросы
Новых объектов дорожной инфраструктуры, в том числе для обеспечения доступности города–спутника, запланировано немало.
Например, должна появиться магистраль вдоль железнодорожных путей Гатчинского направления в Южный — от Южной широтной магистрали (ЮШМ) до границы Петербурга, заказчиком которой выступит город.
ЮШМ, пожалуй, самый крупный дорожный объект здесь. Эта скоростная магистраль протяженностью порядка 15 км свяжет Волхонское, Московское и Петрозаводское шоссе.
Год назад федеральные чиновники называли ее более приоритетной, нежели Восточный скоростной диаметр (ВСД), и даже согласились поучаствовать в финансировании строительства ее первого этапа, от перспективной Южно–Волхонской дороги до пересечения шоссе Подбельского с Сетевой ул., стоимостью 16 млрд рублей.
«Соединение скоростной магистралью Волхонского и Московского шоссе разгрузит неспособную "переварить" растущий автопоток улично–дорожную сеть Пушкинского района и выведет часть транзита с улиц того же Пушкина. Для резидентов и жильцов города–спутника Южного эта автодорога станет альтернативой Киевскому шоссе», — говорят в «Старт–Девелопмент». При этом Дмитрий Баранов отмечает: до сих пор неясно, что будет собой представлять ЮШМ — магистральную улицу или автомагистраль. «В планировку это закладывается как градостроительная ось, коридор, вдоль которого будет развиваться город. Но при этом часто магистраль воспринимается как некий дублер КАД, то есть крупная автодорога с транспортными развязками. Но у таких дорог, как КАД, есть принципиальное отличие от основных улиц города — это уровень доступа. Есть дорога для машин, куда не допускается ничего, кроме автомобилей, и обеспечивается их движение, а остальное исключается. А есть улица, которая совмещает в себе множество функций, и не только транспортную. Транспортные сооружения, характерные для внеуличных дорог, противоречат функциям улиц», — подчеркивает эксперт.
Возможно сокращение
Однако финансирование строительства ЮШМ, как и ряда других транспортных проектов, запланированное на этот год, вероятно, будет сокращено в рамках корректировки бюджета. От них в большинстве не откажутся, тем более что часть проектов уже реализуется (обход Красного Села, Гореловский и Лиговский путепроводы). Но сроки затянутся. В Генплане также будут зафиксированы три новых путепровода на территории Южного, которые должны упростить жителям Лесного и Кондакопшино выезд на Киевское шоссе.
Схемой развития УДС территорию «ИТМО Хайпарк» планируется подключить к существующему Киевскому шоссе и развязке через ж.–д. пути. К слову, в ценах 2014 года стоимость подключения города–спутника к УДС Петербурга оценивалась в 35 млрд рублей.
«При транспортном обеспечении территории столь масштабного проекта, как город–спутник Южный, важен мультипликативный эффект сразу нескольких типов сообщения — разные линии общественного транспорта и альтернативные пути подъезда к территории из других районов города», — считают в «Старт–Девелопмент».
Хороший транспорт городу–спутнику будет необходим, если проект «заживет», отмечает Дмитрий Баранов, но ставку надо делать на железнодорожный транспорт.
«ЛРТ на такой протяженности будет трудно конкурировать с ним. Но по мере развития территорий может сыграть роль более близких связей, то есть коридоры под трамваи оставлять стоит. Можно начать с метробуса, а потом реконструировать его в ЛРТ», — полагает эксперт.
Дарья Кильцова
darya.kiltsova@dp.ru
Транспортный узел
Все виды общественного транспорта (автобусы, электрички и ЛРТ) на юге Петербурга планируется собрать под крупным транспортно–пересадочным узлом (ТПУ), который включен в первый этап освоения города–спутника.
Предполагается, что будущий ТПУ будет базироваться на существующей железнодорожной платформе Лесное (29 км), между кампусом «ИТМО Хайпарк» и Южным. О сроках строительства объекта говорить пока рано, поскольку требуется завершить разработку и утвердить проект планировки территории, а также спроектировать сам ТПУ.
«Создание объектов улично–дорожной сети (УДС) первого этапа проекта "ИТМО Хайпарк" и строительство ТПУ прописаны в инвестиционном соглашении о стратегическом партнерстве с городской администрацией. Реализация проекта предполагается за счет бюджета Петербурга, но также возможен вариант реализации проекта на основе государственно–частного партнерства, если финансовая модель будет привлекательна для частного инвестора», — прокомментировали «ДП» в пресс–службе УК «СТАРТ Девелопмент» (стратегический инвестор проекта. — Ред.).
Рельсы на юг
Юг Петербурга изначально не попадал в масштабную концепцию развития Санкт–Петербургского транспортного узла, которую разрабатывают РЖД: оба полукольца, по которым должны запустить городские электрички, уходили с севера в Ораниенбаум. Затем одну из веток решили пустить в Гатчину по Красносельской линии, однако при таком маршруте город–спутник Южный оставался в стороне. В итоге по предложению Смольного было решено перенаправить это полукольцо на Варшавское направление (Александровская — Гатчина–Варшавская), на пути которого и должен появиться ТПУ.
Помимо электрички в южной планировочной зоне может появиться порядка пяти новых трамвайных линий, которые ранее публично властями не анонсировались. Как писал «ДП», комиссия по внесению изменений в Генплан уже согласовала заявленные комитетом по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) четыре маршрута.
По мнению ряда экспертов, в Пушкинском районе необходимо эффективно использовать существующие железнодорожные линии, а не плодить трамвайные ветки, реализовать которые быстро все равно не получается. Транспортный инженер и эксперт комиссии ЗакСа по городскому хозяйству Дмитрий Баранов отмечает, что магистральный транспорт новым территориям нужен и сеть ЛРТ лучше метро, которое «тянуть дорого и бессмысленно».
«Но не все предлагаемые линии трамвая выглядят нужными. Мне кажется, часть из них появилась скорее ради формальных показателей, а не для обслуживания реальных потоков. Более дешевой альтернативой может быть BRT (метробус) — скоростной автобус на выделенном полотне. Он может работать не хуже ЛРТ, но при этом дешевле и гибче», — считает Баранов.
Маршрут продолжения Кировско–Выборгской линии метро от «Проспекта Ветеранов» до Пулково, Южного и кампуса СПбГУ согласован для включения в Генплан.
Дорожные вопросы
Новых объектов дорожной инфраструктуры, в том числе для обеспечения доступности города–спутника, запланировано немало.
Например, должна появиться магистраль вдоль железнодорожных путей Гатчинского направления в Южный — от Южной широтной магистрали (ЮШМ) до границы Петербурга, заказчиком которой выступит город.
ЮШМ, пожалуй, самый крупный дорожный объект здесь. Эта скоростная магистраль протяженностью порядка 15 км свяжет Волхонское, Московское и Петрозаводское шоссе.
Год назад федеральные чиновники называли ее более приоритетной, нежели Восточный скоростной диаметр (ВСД), и даже согласились поучаствовать в финансировании строительства ее первого этапа, от перспективной Южно–Волхонской дороги до пересечения шоссе Подбельского с Сетевой ул., стоимостью 16 млрд рублей.
«Соединение скоростной магистралью Волхонского и Московского шоссе разгрузит неспособную "переварить" растущий автопоток улично–дорожную сеть Пушкинского района и выведет часть транзита с улиц того же Пушкина. Для резидентов и жильцов города–спутника Южного эта автодорога станет альтернативой Киевскому шоссе», — говорят в «Старт–Девелопмент». При этом Дмитрий Баранов отмечает: до сих пор неясно, что будет собой представлять ЮШМ — магистральную улицу или автомагистраль. «В планировку это закладывается как градостроительная ось, коридор, вдоль которого будет развиваться город. Но при этом часто магистраль воспринимается как некий дублер КАД, то есть крупная автодорога с транспортными развязками. Но у таких дорог, как КАД, есть принципиальное отличие от основных улиц города — это уровень доступа. Есть дорога для машин, куда не допускается ничего, кроме автомобилей, и обеспечивается их движение, а остальное исключается. А есть улица, которая совмещает в себе множество функций, и не только транспортную. Транспортные сооружения, характерные для внеуличных дорог, противоречат функциям улиц», — подчеркивает эксперт.
Возможно сокращение
Однако финансирование строительства ЮШМ, как и ряда других транспортных проектов, запланированное на этот год, вероятно, будет сокращено в рамках корректировки бюджета. От них в большинстве не откажутся, тем более что часть проектов уже реализуется (обход Красного Села, Гореловский и Лиговский путепроводы). Но сроки затянутся. В Генплане также будут зафиксированы три новых путепровода на территории Южного, которые должны упростить жителям Лесного и Кондакопшино выезд на Киевское шоссе.
Схемой развития УДС территорию «ИТМО Хайпарк» планируется подключить к существующему Киевскому шоссе и развязке через ж.–д. пути. К слову, в ценах 2014 года стоимость подключения города–спутника к УДС Петербурга оценивалась в 35 млрд рублей.
«При транспортном обеспечении территории столь масштабного проекта, как город–спутник Южный, важен мультипликативный эффект сразу нескольких типов сообщения — разные линии общественного транспорта и альтернативные пути подъезда к территории из других районов города», — считают в «Старт–Девелопмент».
Хороший транспорт городу–спутнику будет необходим, если проект «заживет», отмечает Дмитрий Баранов, но ставку надо делать на железнодорожный транспорт.
«ЛРТ на такой протяженности будет трудно конкурировать с ним. Но по мере развития территорий может сыграть роль более близких связей, то есть коридоры под трамваи оставлять стоит. Можно начать с метробуса, а потом реконструировать его в ЛРТ», — полагает эксперт.
Дарья Кильцова
darya.kiltsova@dp.ru
Где молиться иноверцу
В Приморском районе на Заповедной улице петербургские буддисты собираются построить религиозный центр
Новые неправославные храмы в городе появляются достаточно регулярно, хотя, конечно, не так интенсивно, как православные.
Исторически иноверческие церкви появлялись в Петербурге в районах, где компактно жили представители этой религии. Причем сначала возникал такой район, а потом в нем строился храм — и никогда наоборот. Иногда между этими событиями проходили сотни лет.
С быком и коровой
Так, например, вдоль правого берега Мойки в ранние годы Петербурга существовали Немецкая и Греческая слободы, где было несколько католических и протестантских молитвенных домов. В Немецкой слободе селились иностранцы со всей Европы, Немецкой в свое время называлась нынешняя Миллионная ул. Впоследствии для живущих там иноверцев на Невском пр. были возведены католическая церковь Св. Екатерины и лютеранская Петрикирхе.
Во второй половине XIX века в районе нынешних улиц Союза Печатников и Декабристов, тогда называвшихся Торговой и Офицерской, сложился еврейский квартал (прежде пребывание евреев в столице было слишком затруднено из–за черты оседлости). Евреи держали многие лавочки на местных рынках. «Там, на Торговых, попадаются еврейские вывески с быком и коровой, женщины с выбивающимися из–под косынки накладными волосами и семенящие в сюртуках до земли многоопытные и чадолюбивые старики», — писал Осип Мандельштам. В 1883–1893 годах в этих местах, на Лермонтовском пр., 2, на смену нескольким отдельным молельным домам был построен комплекс из Малой и Большой синагог.
Соборная мечеть у «Горьковской», известная как Татарская, была заложена в 1909 году, а достроена уже после войны и революции. Но она появилась на территории, где чуть не с момента основания города жили рабочие–татары (Петроградская сторона запомнила их существующим поныне Татарским переулком).
И только дацан, строительство которого началось одновременно с мечетью, но продолжалось всего 6 лет, появился не в буддийском месте, а на территории, известной своими веселыми ресторанами, — в Новой Деревне. Правда, в Петербурге и не было значительной буддийской общины. Участок на берегу Большой Невки для строительства храма представитель Далай–ламы XIII Агван Доржиев выбрал, как считается, благодаря близости к воде и удаленности от центра города при хорошей транспортной доступности. Еще одно здание общины стояло на Липовой аллее. Сейчас на этом месте жилой комплекс для судей Конституционного суда.
Специфика места
Хотя сейчас все эти районы лишены своего былого национального колорита, храмы все–таки придают им некоторую специфику. Самая знаменитая в этом смысле, конечно, мечеть, у которой дважды в год собираются если не все мусульмане Петербурга, то по крайней мере столько, сколько их могут вместить окружающие улицы. По таким дням на минаретах включают громкоговорители и закрывают вход на ближайшую станцию метро, а соцсети полнятся фотографиями молящихся. Впрочем, в любую пятницу по утрам от «Горьковской» до мечети идет поток прихожан, хоть и не такой мощный. И городские попрошайки, выстраивающиеся вдоль этого пути, знают — сегодня креститься не надо.
На улицах вокруг синагоги и сегодня можно встретить религиозных евреев, одетых не хуже чем в Иерусалиме, хотя и гораздо меньшим числом. Здесь же можно купить кошерной еды и найти кошерные кафе. А в дореволюционном здании бывшего Еврейского ремесленного училища на углу ул. Декабристов и Лермонтовского пр. с 2004 года работает платная классическая еврейская гимназия для девочек (с изучением иврита). У еврейской общины также действуют несколько малых синагог, рассредоточенных по городу. Некоторые из них расположены в торговых центрах — например, в Московском районе это торговый комплекс за гостиницей «Россия».
Новое к старому
Новый буддийский центр в Приморском районе собирается строить религиозное объединение буддистов «Дацан Гунзэчойнэй». Его главное храмовое здание должно быть четырехэтажным, с молельней, помещением для медитаций и «кабинетом настоятеля» площадью почти 100 м2. Участок под строительство выделен в начале 2016 года. На территории помимо собственно храма (дугана) построят административно–гостиничный комплекс, в котором будут работать два хостела, рассчитанные в общей сложности более чем на 100 человек.
Старинный храм на Приморском пр. также расширяется. К его территории присоединен общественный туалет. Его изъяли у «Водоканала», закрыли и приспособили для религиозных целей. Община частично выкупает квартиры в соседнем с дацаном жилом доме, который когда–то строился как общежитие для монахов. Ей же передан в аренду участок у 3–го Елагина моста, где проводятся предновогодний ритуал Дугжууба и Кубок по национальной бурятской борьбе.
В начале XX века в Петербурге было более 20 католических храмов. Сегодня Римско–католическая Архиепархия Божией Матери в Москве завершает реставрацию двух храмов на периферии. Первый — костел Святой Марии на Минеральной ул., 21. Он был построен в 1857–1858 годах на католическом кладбище на Выборгской стороне. На месте кладбища впоследствии построили троллейбусный парк и другие предприятия, костел тоже сильно пострадал, его облик в целом удалось воссоздать к 2017–му. В минувшем году там начал работу концертный зал, в приходе более 200 верующих. Сегодня церковь окружает промзона, но некоторые из заводов уже отданы под застройку.
Еще один католический храм — Святого Сердца Господа Иисуса — находится в Невском районе, на ул. Бабушкина, 57. Приспособленное в советское время под производство здание постепенно восстанавливают. Так, летом 2019–го дошли до воссоздания исторических конструкций кровли.
С согласия жильцов
В Приморском районе, на Парашютной ул., с 2009 года работает вторая в городе мечеть (после Соборной у «Горьковской»). Но двух мечетей не хватает, и для мусульман создают молельные дома.
На сайте духовного управления мусульман Петербурга опубликован специальный порядок, разработанный «в целях искоренения бессистемного открытия молельных комнат в жилых домах». Он требует протокол согласия жильцов и согласования горжилинспекции, МЧС и Роспотребнадзора.
В частности, в 2016 году крупный молельный дом был открыт неподалеку от Сенного рынка, во дворах на Московском пр., 10–12, лит. Г. Это старинное двухэтажное здание прежде использовалось как склад. Вместимость молельного дома — до 1 тыс. человек. «Хорошее место, есть где помолиться и сделать омовение», — пишут о нем прихожане.
Вадим Кузьмицкий
vadim.kuzmitckii@dp.ru
Исторически иноверческие церкви появлялись в Петербурге в районах, где компактно жили представители этой религии. Причем сначала возникал такой район, а потом в нем строился храм — и никогда наоборот. Иногда между этими событиями проходили сотни лет.
С быком и коровой
Так, например, вдоль правого берега Мойки в ранние годы Петербурга существовали Немецкая и Греческая слободы, где было несколько католических и протестантских молитвенных домов. В Немецкой слободе селились иностранцы со всей Европы, Немецкой в свое время называлась нынешняя Миллионная ул. Впоследствии для живущих там иноверцев на Невском пр. были возведены католическая церковь Св. Екатерины и лютеранская Петрикирхе.
Во второй половине XIX века в районе нынешних улиц Союза Печатников и Декабристов, тогда называвшихся Торговой и Офицерской, сложился еврейский квартал (прежде пребывание евреев в столице было слишком затруднено из–за черты оседлости). Евреи держали многие лавочки на местных рынках. «Там, на Торговых, попадаются еврейские вывески с быком и коровой, женщины с выбивающимися из–под косынки накладными волосами и семенящие в сюртуках до земли многоопытные и чадолюбивые старики», — писал Осип Мандельштам. В 1883–1893 годах в этих местах, на Лермонтовском пр., 2, на смену нескольким отдельным молельным домам был построен комплекс из Малой и Большой синагог.
Соборная мечеть у «Горьковской», известная как Татарская, была заложена в 1909 году, а достроена уже после войны и революции. Но она появилась на территории, где чуть не с момента основания города жили рабочие–татары (Петроградская сторона запомнила их существующим поныне Татарским переулком).
И только дацан, строительство которого началось одновременно с мечетью, но продолжалось всего 6 лет, появился не в буддийском месте, а на территории, известной своими веселыми ресторанами, — в Новой Деревне. Правда, в Петербурге и не было значительной буддийской общины. Участок на берегу Большой Невки для строительства храма представитель Далай–ламы XIII Агван Доржиев выбрал, как считается, благодаря близости к воде и удаленности от центра города при хорошей транспортной доступности. Еще одно здание общины стояло на Липовой аллее. Сейчас на этом месте жилой комплекс для судей Конституционного суда.
Специфика места
Хотя сейчас все эти районы лишены своего былого национального колорита, храмы все–таки придают им некоторую специфику. Самая знаменитая в этом смысле, конечно, мечеть, у которой дважды в год собираются если не все мусульмане Петербурга, то по крайней мере столько, сколько их могут вместить окружающие улицы. По таким дням на минаретах включают громкоговорители и закрывают вход на ближайшую станцию метро, а соцсети полнятся фотографиями молящихся. Впрочем, в любую пятницу по утрам от «Горьковской» до мечети идет поток прихожан, хоть и не такой мощный. И городские попрошайки, выстраивающиеся вдоль этого пути, знают — сегодня креститься не надо.
На улицах вокруг синагоги и сегодня можно встретить религиозных евреев, одетых не хуже чем в Иерусалиме, хотя и гораздо меньшим числом. Здесь же можно купить кошерной еды и найти кошерные кафе. А в дореволюционном здании бывшего Еврейского ремесленного училища на углу ул. Декабристов и Лермонтовского пр. с 2004 года работает платная классическая еврейская гимназия для девочек (с изучением иврита). У еврейской общины также действуют несколько малых синагог, рассредоточенных по городу. Некоторые из них расположены в торговых центрах — например, в Московском районе это торговый комплекс за гостиницей «Россия».
Новое к старому
Новый буддийский центр в Приморском районе собирается строить религиозное объединение буддистов «Дацан Гунзэчойнэй». Его главное храмовое здание должно быть четырехэтажным, с молельней, помещением для медитаций и «кабинетом настоятеля» площадью почти 100 м2. Участок под строительство выделен в начале 2016 года. На территории помимо собственно храма (дугана) построят административно–гостиничный комплекс, в котором будут работать два хостела, рассчитанные в общей сложности более чем на 100 человек.
Старинный храм на Приморском пр. также расширяется. К его территории присоединен общественный туалет. Его изъяли у «Водоканала», закрыли и приспособили для религиозных целей. Община частично выкупает квартиры в соседнем с дацаном жилом доме, который когда–то строился как общежитие для монахов. Ей же передан в аренду участок у 3–го Елагина моста, где проводятся предновогодний ритуал Дугжууба и Кубок по национальной бурятской борьбе.
В начале XX века в Петербурге было более 20 католических храмов. Сегодня Римско–католическая Архиепархия Божией Матери в Москве завершает реставрацию двух храмов на периферии. Первый — костел Святой Марии на Минеральной ул., 21. Он был построен в 1857–1858 годах на католическом кладбище на Выборгской стороне. На месте кладбища впоследствии построили троллейбусный парк и другие предприятия, костел тоже сильно пострадал, его облик в целом удалось воссоздать к 2017–му. В минувшем году там начал работу концертный зал, в приходе более 200 верующих. Сегодня церковь окружает промзона, но некоторые из заводов уже отданы под застройку.
Еще один католический храм — Святого Сердца Господа Иисуса — находится в Невском районе, на ул. Бабушкина, 57. Приспособленное в советское время под производство здание постепенно восстанавливают. Так, летом 2019–го дошли до воссоздания исторических конструкций кровли.
С согласия жильцов
В Приморском районе, на Парашютной ул., с 2009 года работает вторая в городе мечеть (после Соборной у «Горьковской»). Но двух мечетей не хватает, и для мусульман создают молельные дома.
На сайте духовного управления мусульман Петербурга опубликован специальный порядок, разработанный «в целях искоренения бессистемного открытия молельных комнат в жилых домах». Он требует протокол согласия жильцов и согласования горжилинспекции, МЧС и Роспотребнадзора.
В частности, в 2016 году крупный молельный дом был открыт неподалеку от Сенного рынка, во дворах на Московском пр., 10–12, лит. Г. Это старинное двухэтажное здание прежде использовалось как склад. Вместимость молельного дома — до 1 тыс. человек. «Хорошее место, есть где помолиться и сделать омовение», — пишут о нем прихожане.
Вадим Кузьмицкий
vadim.kuzmitckii@dp.ru
