Приказано: выжить.
Бизнес и власть обсудили новые реалии девелопмента
Законодательные инициативы и их постоянные трансформации занимают умы строителей уже не первый год. Они и стали основной темой обсуждения на конференции «Новые реалии девелопмента», которую «Деловой Петербург» провел совместно с Гильдией управляющих и девелоперов. А после обсуждения острых вопросов редакция «Делового Петербурга» наградила победителей Рейтинга строительных компаний — тех девелоперов, которые, несмотря на сложности, создают новое жилье.
Новые правила игры, закон о дольщиках и его последствия для рынка, открытость чиновников, маржинальность бизнеса, зарождение новых форматов недвижимости, развитие новых инструментов рынка, использование и производство стройматериалов — вот далеко не полный перечень тем, которые затронули спикеры конференции.
Елена Бодрова,
исполнительный директор НП РГУД
Елена Бодрова,
исполнительный директор НП РГУД
Перелезть через барьер
Открыл конференцию председатель комитета по строительству Санкт-Петербурга Леонид Кулаков. Он не стал отрицать, что барьеры в отрасли есть, но это связано с необходимостью государства регулировать процесс строительства. «Вопрос в том, насколько они избыточны», — отметил он. В комитете считают, что за последнее время в этой сфере сделаны значительные шаги вперед: запущена Единая система строительного комплекса, согласование ППТ происходит в электронном виде.
«Мы же комитет по строительству, а не по антистроительству», — отметил в продолжение темы зампредседателя комитета Евгений Барановский. Основным барьером для строителей является федеральное законодательство, в частности 214-й федеральный закон о дольщиках. По его словам, в этом году в 2 раза вырос объем выдаваемых разрешений на строительство — все проекты, которые могли пройти по старым правилам, прошли
Именно переход к новым правилам особенно волнует представителей власти и строителей. Председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов отметил, что принятые поправки значительно снижают маржинальность строительства и строители могут уйти даже в отрицательную зону. Он призвал всех застройщиков к активным действиям для того, чтобы повлиять на законотворцев и внести свои предложения. Он, например, озвучил идею создания комиссии при Совете Федерации, которая бы следила за изменениями и корректировала их.
Начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Евгений Ким рассказал, что один из элементов, которые позволяют работать банкам и застройщикам в соответствии с изменениями в законе о долевом строительстве, — единая информационная система «Стройформ». При переходе от долевого строительства к проектному финансированию банки хотят быть уверены, что средства будут расходоваться целенаправленно. Система позволяет отслеживать, как ведется та или иная стройка, и банкам, и застройщику, и покупателям объекта недвижимости.
Также предлагается использовать информационную модель, созданную на основе накопленного Госстройнадзором опыта, включающего статистику по строительству в Петербурге и результаты надзорных мероприятий. Созданная на основе этой информации модель позволит оценивать риски при строительстве объектов в Петербурге, в том числе при финансировании стройки за счет бюджетных средств. По словам Дмитрия Панова, эта модель поможет в работе и с экскроу-счетами в соответствии с новой редакцией федерального закона о долевом строительстве.
«Принято политическое решение — отказаться от долевого строительства, и никто его не оспаривает», — говорит президент СРО А «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров. Компаниям необходимо начинать строительство на условиях проектного финансирования, а это нелегко. И здесь важно, чтобы сохранился спрос на жилье, а в этом могло бы помочь субсидирование процентной ставки по ипотеке.
Как отмечает, в свою очередь, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, к благополучию спроса в 2018 году привело именно ожидание отмены долевого строительства плюс низкие ставки по ипотеке. «Реальные доходы населения не растут, а значит, не стоит обольщаться, что в дальнейшем такой рост продолжится», — отметила она.
Проблем, связанных с законом о дольщиках, хватает. Например, для того чтобы застраховать свою ответственность, девелоперы могут обратиться лишь в две страховые компании, которые занимаются такими рисками. Это приводит, во-первых, к тому, что нужно долго ждать своей очереди. Во-вторых, если эти компании тоже развалятся, то девелоперам и вовсе некуда будет податься.
Генеральный директор одной из таких компаний, СК «Респект», Александр Артамонов говорит, что сейчас в адрес страховщиков раздаются обвинения, что они не платят возмещение разорившимся строительным компаниям. По его словам, это связано не с нежеланием выполнять свои обязательства, а с признаками мошенничества, преднамеренного банкротства со стороны самих строителей. В таких случаях должны разбираться в первую очередь правоохранительные органы, считает он.
Переход от долевого строительства к проектному финансированию очень непрост. В регионах средним и малым строительным компаниям приходится создавать объединения, чтобы соответствовать формальным требованиям банков, которые, к слову, значительно превышают минимальные нормативы, установленные законом. Так, если в законе предусмотрено, что у компании должно быть сдано 10 тыс. м2 жилья, то банки требуют не менее 75 тыс. м2 ввода за последние 3 года. А во многих городах, даже областных, столько жилья просто не строится, тем более одной компанией. Да и в Петербурге есть небольшие, но стабильные компании, которые такие объемы не строят. «Нарастить компетенции за 15 минут невозможно», — резюмирует Светлана Денисова. Да и в принципе финансированием должны заниматься всего 30 банков на всю страну — на весь строительный комплекс их не хватит. В результате рынку грозит монополизация, считает она.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов уверен, что такие резкие движения власти, которые предпринимаются вроде бы для защиты дольщиков, на самом деле создают угрозу для них. Если компании не смогут работать в новых условиях, то это грозит им банкротством и ростом числа недостроев.
Проблема с законом №214 в том, что поправки принимают в больших количествах и практически непрерывно.
Есть и положительные моменты, например то, что обсуждение ситуации вышло в публичную сферу.
Есть и положительные моменты, например то, что обсуждение ситуации вышло в публичную сферу.
Андрей Мелешко
коммерческий директор ООО «Авитон»
«Мы уверены, что строительный рынок региона продолжит интенсивное развитие, а следовательно, будут развиваться и теплоэнергетика, и наша компания, потому что тепло — это одна из наиболее важных потребностей человека. Для более эффективной работы строительной отрасли нужно прозрачное законодательство, снижение бюрократических барьеров, повышение благосостояния населения».
Инструменты рынка
Непосредственный выход на набережную есть у комплекса Stockholm – оба корпуса высотой всего 5-7 этажей обращены в сторону набережной Большой Невки дворами-каре. Благодаря этому в ЖК Stockholm создается ощущение уединенности, в том числе этому способствует полностью закрытая от посторонних и круглосуточно охраняемая территория. Тем не менее жилищное строительство остается драйвером строительной отрасли.
Как отметил генеральный директор ООО «Мастер Девелопмент» Вячеслав Семененко, еще к 2012 году прогнозировалось затоваривание рынка, но оно не произошло по двум причинам. Первый фактор — исторически сложившийся дефицит жилья в городе. И пока показатель обеспеченности площадями не достигнет 32-34 м2 на человека, этот дефицит будет сохраняться. Второй фактор — постоянный приток населения в город. По средним подсчетам, ежегодно он составляет 40-70 тыс. человек.
Так что объемы ввода опираются на потребности в жилье. В этом году объемы ввода жилья, к слову, пока значительно отстают от прошлого: всего за три квартала введено 1,4 млн м2 жилья.
Но для того, чтобы строительный комплекс развивался и дальше, необходимо в первую очередь подтянуть инфраструктуру, которая не успевает за объемами ввода жилья, — как транспортную, так и социальную. В бюджете на это денег традиционно не хватает, поэтому необходимы долгосрочные инструменты развития городов, которые были бы инвестиционно привлекательны.
Но для того, чтобы строительный комплекс развивался и дальше, необходимо в первую очередь подтянуть инфраструктуру, которая не успевает за объемами ввода жилья, — как транспортную, так и социальную. В бюджете на это денег традиционно не хватает, поэтому необходимы долгосрочные инструменты развития городов, которые были бы инвестиционно привлекательны.
«Есть ряд объективных факторов, препятствующих масштабному и эффективному развитию строительной отрасли. Во-первых, поправки в 214-ФЗ, которые ввели достаточно жесткие штрафные санкции за нарушение сроков строительства. Это повлекло за собой серьезные финансовые последствия для компаний. Во-вторых, что касается Санкт-Петербурга, это прекращение финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры из городского бюджета и перекладывание этой обязанности полностью на плечи застройщиков. При этом особенно страдают компании, возводящие жилье экономкласса. По сути дела, они и так давно забыли о марже, а эта дополнительная обязанность их окончательно похоронит. Что в перспективе? Однозначно снизятся объемы строительства социальных объектов — по моим подсчетам, примерно в 2 раза. Могут возразить: в Москве финансирование строительства соцобъектов осуществляется за счет компаний, и ничего. Да, но здесь нужно учитывать, что при одной и той же себестоимости строительства цены при продаже жилья в столице и в Петербурге значительно разнятся. В целом оба этих фактора самым худшим образом повлияют на экономическое положение строительных компаний. Что нужно сделать для того, чтобы строительная отрасль работала более эффективно? Очень просто: государство должно прикладывать усилия к развитию транспортной и социальной инфраструктуры. Если же власть дистанцируется от этой проблемы, эффективность развития отрасли будет низкой либо нулевой».
Также необходимо решить вопрос с развитием исторического центра. «Наш центр — это не проблема, а задача, — говорит Вячеслав Семененко, — но он огромен, а его состояние требует серьезного хозяйственного подхода».
«Население Петербурга будет расти, — соглашается заместитель генерального директора АО «РАД» Анжелика Иманова, — необходимо приспособление исторических зданий к современным условиям с учетом опыта европейских столиц».
В-третьих, считает Вячеслав Семененко, нужно более четко определиться со статусом новых форматов, таких как апарт-отели, чтобы понимать: жилье это или гостиницы. Ведь городу нужны и гостиницы, и доходное жилье. Но если апарт-отели будут создавать нагрузку на социальную инфраструктуру, являясь по сути жильем, то необходимо будет учитывать это при их строительстве.
Тем не менее именно Петербург стал столицей апарт-отелей. По словам Константина Сторожева, сопредседателя экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД, генерального директора ООО «Вало сервис», причина в том, что сегодня апарт-отели становятся способом для долгосрочного инвестирования средств на фоне снижения ставок по депозитам, особенно в условиях, когда управляющие компании предлагают программы с гарантированной доходностью. Речь в таких случаях идет, конечно, именно о настоящих апарт-отелях, а не о псевдожилье.
В новых условиях необходимо искать новые инструменты для инвестирования в строительство. По словам генерального директора УК «ДОХОДЪ» Маргариты Бородатовой, банки не смогут обеспечить сразу весь объем финансирования стройки, поэтому одним из инструментов могут стать закрытые паевые инвестиционные фонды, которые за 10 лет работы в сфере недвижимости уже продемонстрировали свою надежность.
Преимуществом ЗПИФ в области недвижимости является возможность оптимизировать налогообложение, в частности, за счет отсутствия налога на прибыль. «Раньше на этот инструмент обращали не так много внимания, потому что маржинальность строительства была выше, а денежные средства — доступнее», — отмечает Маргарита Бородатова. Например, в структуре финансирования строительства сейчас 3,7 трлн рублей приходится на дольщиков, банками предоставлено около 600 млрд рублей, с помощь облигаций привлечено около 420 млрд рублей и около 430 млрд рублей приходится на закрытые паевые инвестиционные фонды. Но в новых условиях структура финансирования будет перераспределяться.
Еще один важный вопрос — инвестиции в проблемные объекты недвижимости. Руководитель консультационного департамента «Прайм Эдвайс» Руслан Мухаметшин рассказывает, что проблемных застройщиков становится все больше и больше, а с учетом изменений в законодательстве их число может еще увеличиваться. При этом дольщики, безусловно, заинтересованы в достройке объекта, в который уже вложили деньги, но своими силами не могут собрать средства и завершить работы.
Найти инвестора и заинтересовать его в проблемном проекте сложно, так как далеко не всегда понятны истинные масштабы бедствия, особенно если объект уже стал проблемным, а предыдущий застройщик испарился в неизвестном направлении. В первую очередь, отмечает Руслан Мухаметшин, необходим тщательный анализ активов должника и перспектив этого объекта, из которых может сложиться прозрачная финансовая модель завершения строительства. Ее уже и следует предлагать инвестору. Сложности возникают также с тем, что часто в таких недостроях есть отступления от проекта или из-за смены управляющей компании не успевают в установленные законом сроки продлить разрешение на строительство, а получение нового разрешения и согласование изменений в проекте несет существенные затраты. А значит, усложняет завершение работ на проблемном объекте.
В новых экономических условиях важным становится вопрос эффективности самого строительства.
В новых экономических условиях важным становится вопрос эффективности самого строительства.
Ростислав Гудз,
руководитель отдела продаж IVAPER
руководитель отдела продаж IVAPER
Так, по словам Евгения Богданова, директора по развитию ООО «Шафт», важным моментом является сокращение себестоимости. В частности, этому способствовала бы индустриализация строительства. Например, ускорить строительство может монтаж не просто готовых панелей, а предустановленных санузлов. Сейчас, по словам Евгения Богданова, примером того, как используются приемы индустриализации, является московская компания «ПИК». «Это быстро и недорого», — резюмировал Евгений Богданов.
Александр Полищук
«Мы надеемся, что панельное производство будет востребовано, так как это более экономичное решение, позволяющее существенно сократить сроки строительства с сохранением высокого качества жилья. Если обратить внимание на опыт наших соседей из Финляндии, Швеции — дома в этих странах построены именно по панельной технологии. Наши панели изначально выпускаются по финской технологии, с внутренним слоем качественного утеплителя, что гарантирует не только отличную теплоизоляцию, но и высокий уровень шумоизоляции. Наши панели почти не пропускают звук. Мы надеемся на то, что все больше и больше людей будут отдавать предпочтение домам, выполненным по скандинавским технологиям».
Немаловажным становится и повышение энергоэффективности. Помогают в этом производители — о возможностях новинок кабельной продукции рассказал генеральный директор ООО «Завод Москабель» Павел Моряков. Особый интерес возникает к «зеленым» технологиям.
О том, как их применять в строительстве независимо от классности жилья, подробно поведал гендиректор EST Group Евгений Тесля, возглавляющий комитет по энергоэффективности и устойчивому развитию ГУД.
В любом случае строителям придется встречать вызовы со стороны законодателей, чиновников и банкиров — таковы реалии сегодняшнего дня. А от того, насколько эффективным будет решение поставленных задач, зависит будущее рынка, а значит, и цены на жилье, и развитие города в целом.
В любом случае строителям придется встречать вызовы со стороны законодателей, чиновников и банкиров — таковы реалии сегодняшнего дня. А от того, насколько эффективным будет решение поставленных задач, зависит будущее рынка, а значит, и цены на жилье, и развитие города в целом.
Благодарим партнеров конференции:
Федеральный партнер:
Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД)
Партнеры:
ИВАПЕР,
Российский аукционный дом (РАД)
Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД)
Партнеры:
ИВАПЕР,
Российский аукционный дом (РАД)
Признанные лидеры
Несмотря на все трудности и постоянные изменения в законодательстве, строительный рынок Петербурга остается одним из самых активных в стране. Ежегодный рейтинг строительных компаний, составленный «Деловым Петербургом», выявил наиболее активных, креативных и просто лучших как на рынке в целом, так и в его отдельных сегментах. Рейтинг основан на мнении профессионального сообщества: несколько десятков руководителей строительных компаний проголосовали, выбрав лучших из лучших.
Девелопером года с огромным преимуществом стал Эдуард Тиктинский, президент группы RBI. «Это высокая оценка, — поблагодарил Эдуард Тиктинский, — она ценна тем, что признание коллег дорого стоит». Он подчеркнул, что эта награда — результат работы всей команды, а не только его лично. Группа RBI получила еще две награды — как лучший девелопер бизнес-класса и лучший девелопер элитного жилья. «Каждый проект для нас как ребенок, мы его пестуем, холим, лелеем, — говорит Эдуард Тиктинский, — это не конвейер, к каждому проекту мы подходим индивидуально».
Лучшим девелопером комфорткласса признана Setl Group. «Несмотря на то что себестоимость повышается, а законы фантазируются, мы строим комфортное жилье», — сказал генеральный директор Setl City Илья Еременко, отметив, что приличные компании будут строить так же хорошо, как и раньше.
Также Setl Group была названа самой надежной компанией по версии брокеров.
Также Setl Group была названа самой надежной компанией по версии брокеров.
ГК «Арсенал-Недвижимость» получила приз за лучший проект недвижимости эконом- и комфорткласса. Им стал жилой комплекс Ariosto. Владелец ГК «Арсенал-Недвижимость» Виктор Лаптев отметил, что редко удается увидеть нестандартную архитектуру в спальных районах, но компания рискнула и реализует такой проект в Приморском районе.
Лучшим элитным проектом признан One Trinity Place on GHP Group. «Это проект нового класса, и мы надеемся, что он достойно украсит Петроградскую сторону», — заявил управляющий партнер GHP Group Олег Мышкин, получая награду.
Лучшим комплексом апартаментов, по мнению профессионального сообщества, стал Docklands. Генеральный директор Docklands Development Екатерина Запорожченко рассказала, что проект хорош в том числе и тем, что в нем применяются современные энергоэффективные технологии.
«Группа ЛСР» стала победителем сразу в пяти номинациях. Лучшим архитектурным проектом был назван элитный жилой комплекс «Русский дом». Также сама «Группа ЛСР» получила дипломы как самая активная компания по объемам строительства, как самый активный девелопер высокого класса, а также как самая упоминаемая в газете «Деловой Петербург».
А вот в номинации «Лучший проект комплексного освоения территорий» проект группы «Цивилизация» поделил первое место с «Балтийской жемчужиной» одноименного застройщика. «Комплексная застройка — это непросто, особенно на месте промышленных территорий», — отметил управляющий «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич.
Лучшим брокером стала «Петербургская недвижимость». Генеральный директор компании Олег Пашин поблагодарил девелоперов за проекты, которые они создают, — ведь именно они определяют спрос, а значит, и продажи «Петербургской недвижимости». «Стройте больше и лучше, а мы продадим», — резюмировал он.
Сразу четыре компании стали лидерами в номинации «Лучшая подрядная организация»: свои награды получили «Росинжиниринг», ПСК, «Аркада» и «ПСБ-Жилстрой». А пока в городе столько хороших подрядных организаций, участники рынка спокойны за качество строительства.
Особую награду вручили Александру Вахмистрову — за преданность делу. Сейчас он занимает пост президента СРО А «Объединение строителей СПб», а за свою долгую жизнь в строительстве был и топ-менеджером строительных компаний, и председателем комитета по строительству, и вице-губернатором в правительстве Петербурга. И весь его профессиональный путь в строительстве нашел отражение на страницах «Делового Петербурга». «Я нашел самое раннее упоминание о себе в номере 1994 года», — поделился Александр Вахмистров.
Текст: Мария Мокейчева.
Фото: Валентин Беликов.
Фото: Валентин Беликов.