Найти достойный незастроенный (или разрешенный к сносу) участок в историческом центре практически невозможно, говорят эксперты. Особенно после того, как крупные застройщики активно поделили на элитные и бизнес–проекты Петровский остров.

Главное требование

По данным группы RBI, в 2018 году в Петербурге вышло в продажу 12 объектов элитного сегмента общей площадью 265 тыс. м2 .
«Из них четыре проекта — в Петроградском районе. Остальные новые проекты традиционно сосредоточены в центральных районах: Адмиралтейском, Центральном, Василеостровском. За пределами традиционных локаций — два новых проекта в Выборгском районе и один в Приморском», — рассказывает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI.

При этом главное требование к элитному строительству остается прежним. «Локация, локация и еще раз локация остается главенствующей при выборе квартиры покупателем», — говорит Ольга Аветисова, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад».

Последние места

В итоге к концу года произошло перераспределение предложения по локациям элитного жилья. «Год назад основное количество элитных квартир было представлено на Крестовском острове, сейчас основное предложение сконцентрировано на Петроградской стороне и Петровском острове — 31% и 28% соответственно», — констатирует Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg.

С ней согласна Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. «Сейчас из элитных локаций наиболее активно эксплуатируется Петровский остров, который еще не у всех в умах уложился как полноценная элитная локация. В далекой разработке есть несколько проектов на Крестовском острове», — говорит она. В остальных же районах тоже места есть только на перспективу

«В Центральном районе, в частности на Петроградке, почти не осталось мест для создания полноценного жилого комплекса, однако есть вероятность появления проекта апартаментов, но это не близкая история. На Васильевском острове также есть нескольких земельных участков, в том числе видовых, где полноправно встанет элита, но нет уверенности в том, что они успеют выйти до конца 2019 года», — говорит эксперт.

На сокращение объема повлияло ухудшение экономики рассматриваемых участков: изменение норм проектирования, необходимость существенных отчислений на социальную и транспортную инфраструктуру. Некоторые проекты по разным причинам были вообще сняты с реализации. «Скорее всего, снижение объемов продолжится, так как смена политической власти в городе обычно продолжается сменой руководителей всех профильных комитетов и, как следствие, временной задержкой согласований новых проектов», — считает Лариса Инченкова, директор по развитию «МК–Элит».

«Кроме того, активно развиваются на рынке премиум–проекты — новый подкласс, частично замещающий элитные проекты. При этом на рынке опять появились инвесторы, которые вкладываются в недвижимость высокого класса с инвестиционными целями», — говорит Глеб Гринблат, директор компании «Адвекс–Новостройки».

В отличие от элитных проектов, в классе премиум действительно дела обстоят пободрее. В этом году в продажу выйдут несколько объектов, в том числе ЖК «Идеалист» на Малодетскосельском пр., ЖК «Форсайт» на Новгородской ул., ЖК «Артхаус» на Звенигородской ул., ЖК The One на Петровском пр., ЖК «Классика» на Глухой Зелениной ул.

Раньше главным показателем элитности были особая локация и солидные размеры жилья — составляющие, которые берут начало в традиционных представлениях россиян о роскоши. В последнее время ситуация поменялась и подход стал более рациональным и европейским. Планировки стали более компактными, инженерные решения — более продуманными, квадратные метры — более функциональными.

Максимум пользы

Согласно исследованиям Knight Frank St. Petersburg, за последние 5 лет площадь квартир в структуре предложения элитного класса сократилась на 32 м², а вот доли квартир с одной и двумя спальнями увеличились на 10 и 6 процентных пунктов соответственно.

«Значительных изменений в квартирографии элитных проектов не зафиксировано: по–прежнему объекты высокого ценового сегмента отличаются большими метражами квартир, значительную долю в квартирографии занимают многокомнатные квартиры. Стоит отметить, что изменения в элитном сегменте произошли скорее на качественном уровне. Стали появляться объекты с полной отделкой квартир по проектам известных дизайн–бюро, как One Trinity Place (GHP Group), Hovard House и Hovard Palace («Ховард СПб»), — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

«За последние 5 лет в А–классе в структуре продаж на 8 пунктов возросла доля квартир с одной спальней, в то время как доля квартир с четырьмя и более спальнями сократилась. Спрос на квартиры с двумя и тремя спальнями стабильный. Изменения коснулись и типов площадей (см. таблицу)», — рассказывает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.

И все же за 10 лет подход к формированию квартирографии у застройщиков элитного жилья претерпел ряд изменений.

«После кризиса 2008 года площади, которые проектируются в домах элит–класса, стали заметно компактнее. В связи с изменениями в законодательстве — увеличением кадастровой стоимости, имущественного налога и стоимости обслуживания жилья — покупателям элитной недвижимости в первую очередь стала необходима максимально полезная площадь. Сегодня они нацелены на приобретение наряду с хорошим видом из окна функциональных квадратных метров и максимально удобной планировки», — делится наблюдениями Оксана Кравцова, генеральный директор группы компаний «Еврострой».

Сегодня в высоком ценовом сегменте формируется дефицит качественных семейных проектов в сложившихся локациях, комфортных для постоянного проживания, — это квартиры с двумя, тремя и более спальнями площадью от 100 до 220 м2 . Однако высока вероятность того, что текущие строящиеся проекты этот дефицит смогут удовлетворить.

Востребованы европейские планировки, метражи в среднем 70–90 м2 для 2–комнатных квартир и порядка 110 – 130 м2 для многокомнатных квартир (три комнаты и более). Например, в ЖК «Петровский квартал на воде» компании Setl City популярностью пользовались 2–комнатные квартиры метражом 67– 69 м2 и 90–100 м2 — среди 2-комнатных квартир европейской планировки. Среди покупателей 3-комнатных квартир наибольший спрос пришелся на метраж 120м2 .

Ипотека перестала быть исключительно инструментом приобретения массового жилья. Покупатели дорогой недвижимости также все больше предпочитают брать ипотечные займы. Если несколько лет назад таких сделок в элитном сегменте были единицы, то сегодня их доля приблизилась к 15%. «Доля сделок с ипотекой в элитном и премиум– сегменте по–прежнему невелика. И хотя в 2018 году благодаря рекордно низким ставкам спрос на ипотеку в самом дорогом сегменте несколько увеличился, доля ипотеки не превышает 10–15%», — оценивает Максим Ельцов, генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство».

Уход от стандарта

Ипотечные программы, которые подходят для приобретения элитной недвижимости, сегодня предлагает практически каждый крупный банк. При этом кредитование подобных объектов предоставляется на стандартных условиях.

«Ипотечные программы ВТБ учитывают интересы широкого круга клиентов, поэтому с точки зрения их условий принципиальных отличий между кредитами на элитную недвижимость и жильем другого класса нет. Пакет документов при оформлении кредита покупателем элитной недвижимости стандартный. Первоначальный взнос по ипотечному кредиту может составлять 10% от стоимости жилья. Максимальная сумма — 60 млн рублей, срок кредитования — до 30 лет», — сообщили в пресс– службе ВТБ.

Приобретающий элитную недвижимость заемщик может рассчитывать на индивидуальный подход — для него подберут максимально выгодные и удобные программы и условия кредитования. В частности, в банке ВТБ для данной категории клиентов доступны обслуживание в офисах премиального формата «Привилегия», персональный менеджер и приоритетное рассмотрение заявок.

Крупный заемщик — это нередко представитель бизнеса с большими оборотами, интересный для банка, поэтому может рассчитывать на более выгодные условия в индивидуальном порядке. «В результате открываются иные переговорные возможности, нетипичные для обычного рынка кредитования. Нередко в результате такой работы можно добиться и более низкой ставки, чем по стандартным ипотечным кредитам, в этом же банке. Просто получение такого решения требует большей квалификации для ипотечного брокера и больших усилий. Но игра стоит свеч. Экономия в 0,5–1% годовых от кредита в несколько десятков миллионов очень заметна, а такие клиенты прекрасно считают деньги», — говорит Максим Ельцов.

Девелоперы элитной недвижимости совместно с банками запускают программы лояльности, включающие в себя персональную и повышенную скидку при покупке квартиры и места в паркинге. Например, в рамках партнерской программы компании «Леонтьевский Мыс» с Газпромбанком разработаны эксклюзивные условия для держателей счетов и карт Газпромбанка. В том числе программы с льготным периодом кредитования или повышенными персональными скидками до 8–10% для держателей премиальных карт.

Рост после снижения

В 2018 году ставки по ипотеке опускались до 9–10% годовых и даже ниже. «В связи со снижением ставок по ипотечному продукту в 2018 году действительно стало проходить сделок на порядок больше именно в дорогом сегменте. Заемщикам, ориентирующимся на сумму сделки 50 млн рублей и более, дешевле воспользоваться кредитом под 9,5–10,5%, чем обескровливать работающий бизнес. Мы отметили, что каждая пятая сделка с чеком 50– 80 млн рублей требует ипотеки. Это особенно выражено на вторичном рынке от физлиц», — рассказывает Петр Войчинский, генеральный директор «МК–Элит».

Первичный рынок, точнее, та его часть, которая реализуется на стадии строительства, по словам Петра Войчинского, такую тенденцию не сильно поддержал — сказывается большая вариативность рассрочек от застройщиков.

«Ипотечные сделки в премиум– сегменте единичны. Этот тренд не меняется годами. Покупателю проще воспользоваться рассрочкой или же сразу оплатить квартиру», — утверждает Ольга Аветисова, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад».

В 2019 году ставки по ипотечным кредитам выросли. По данным компании «Первое Ипотечное Агентство», сегодня средние ставки составляют 10,5–11%, очень ограниченное количество банков предоставит кредит до 10%. Ставка на вторичном рынке у некоторых банков чуть ниже, чем на первичном рынке, но разрыв не превышает 0,5%.

Без кассовых разрывов

Часто заемщики являются владельцами собственного бизнеса. «Эти люди привыкли считать деньги. Для них гораздо выгоднее взять ипотечный кредит и потом его досрочно погасить, чем вынимать большой объем «живых» денег от нескольких десятков до нескольких сотен миллионов рублей на покупку квартиры. При средней доходности бизнеса и относительно низких ипотечных ставках, которые до недавнего времени колебались в пределах 9–11%, ипотека становится выгодным финансовым инструментом», — объясняет Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс».

«Нередко значительный объем активов такого клиента находится за рубежом или номинирован в иностранной валюте. Отсюда и принципиально иной подход к кредитованию. Такой покупатель почти всегда может купить квартиру за деньги, а ипотека нужна либо для финансирования кассового разрыва (закроет кредит в течение года–полутора), либо как более выгодное решение, чем отрывать деньги из бизнеса, — там ставки кредитования выше на 2–4%», — описывает портрет заемщика Максим Ельцов.

При этом элитное жилье, как правило, приобретается после сдачи, поэтому состоятельный покупатель сразу видит товар лицом и уже ничем не рискует. Дополнительно банки и застройщики стимулируют спрос за счет программ лояльности и различных преференций. «Все это дает свои плоды: за последние 5–7 лет число ипотечных приобретений в элите выросло с единичных сделок до 10–15% в среднем по рынку», — добавляет Игорь Оноков.

На долю сделок, проведенных с привлечением ипотечных средств в наших объектах «Привилегия» и Esper Club, приходится около 12%. Как правило, клиенты, прибегающие к ипотеке, являются владельцами собственного бизнеса. Интерес к ипотеке как к выгодному инструменту приобретения элитной недвижимости со стороны покупателей обусловлен в первую очередь возможностью не вынимать деньги из бизнеса. Банки проявляют высокий интерес к ипотечному кредитованию объектов элит– и премиум–класса, однако перечень банков, готовых фактически выдать клиенту кредит на покупку жилья стоимостью более 30 млн. рублей, относительно небольшой. Данные сделки имеют ряд особенностей. Оформление кредита может иметь более длительный цикл в случае, если банк будет проверять не только заемщика, но и его компанию. Еще одним из факторов, который побуждает клиентов использовать ипотечный кредит, является продажа собственного жилья. В таких случаях кредит оформляется с минимальным первым взносом.

Если говорить о московском рынке высокобюджетной недвижимости, то доля ипотечных сделок выросла — в 2017 году она составляла 23%, в 2018–м — уже 25%. При этом пиковые показатели по итогам прошлого года были даже в элитном сегменте (цена — от 800 тыс. рублей за 1 м2). В 2019 году Kalinka Group ожидает снижение доли ипотечных сделок на высокобюджетном рынке в связи с ростом ставок по таким кредитам.

Ипотечные заемщики, покупающие такую дорогую недвижимость, далеко не всегда берут кредит из–за нехватки денег на покупку. Некоторые покупатели просто не хотят вытаскивать деньги из бизнеса, им выгоднее взять ипотеку под относительно низкий процент. Если речь идет о недвижимости не дороже 400 тыс. рублей за 1 м2 , то у покупателей такого жилья может действительно не хватать всей суммы для сделки.

По данным Knight Frank St Petersburg, в настоящий момент в строящихся объектах элитного класса представлено 35 квартир с террасами, что составляет всего 3,3% от общего объема квартир первичного рынка элитной недвижимости. Согласно исследованию консалтингового центра «Петербургская недвижимость», предложение элитных жилых комплексов с террасами можно встретить в Петроградском, Адмиралтейском, Центральном и Приморском районах, однако более половины проектов приходятся на Петроградском районе.

С размахом

К числу наиболее интересных предложений эксперты относят квартиры в террасами в ЖК Art View House от «Охта Групп», где предлагаются исторические панорамы почти во всех направлениях. По словам Станислава Алексеенко, руководителя отдела строительного аудита и управления проектами Knight Frank St Petersburg, этот проект примечателен также и тем, что доля квартир с террасами в нем составляет 21%, что является максимальным значением на рынке строящихся объектов. При этом, как рассказал Константин Гриценко, коммерческий директор ЖК Royal Park, обычно доля таких квартир в жилом проекте не превышает 5%. Из общей массы аналогичных проектов выделяется и комплекс премиум–класса One Trinity Place, в котором застройщик создает рекордные по размеру террасы: по данным Knight Frank St Petersburg, совокупная площадь двух террас в одном из пентхаусов в этом проекте достигает 270 м2. В среднем же площадь террас в элитных домах составляет 76 м2 .

Выход на крышу

Необычное решение предлагает и компания RBI. В жилом комплексе Futurist, который девелопер возводит на Барочной улице, помимо квартир с террасами представлены жилые помещения, имеющие свой выход на крышу с отдельным участком эксплуатируемой кровли. По словам Михаила Гущина, директора по маркетингу Группы RBI, с точки зрения видов или возможности использования такой вариант представляет собой ту же террасу, хотя и отличие есть: туда нужно подниматься, а терраса расположена на одном уровне с квартирой.

По сути, у террасы есть много общего и с балконом, но, как объяснил Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», в отличие от балкона, любая терраса в многоквартирном доме — это всегда часть оборудованной кровли.

«Основное отличие в самом конструктиве дома, — добавляет Ольга Аветисова. — Если балкон выступает за линию фасада, то терраса располагается на эксплуатируемой кровле».

Благодаря этому риск обрушения в данном случае сводится к нулю. Кроме того, по словам Станислава Алексеенко, террасы технологически могут иметь подогрев пола, системы отведения дождевых вод, периметральное ограждение. Учитывая все эти факторы, а также размеры этих открытых пристроек, террасы являются уникальным пространством для отдыха.

По словам Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на террасе можно организовать сад, поставить шезлонги и принимать солнечные ванны, встречаться с друзьями, и любоваться изумительными видами из собственной квартиры. Правда, только в хорошую погоду, которая, как известно, в Петербурге случается не очень часто.

Трудности перевода

Согласно исследованию Knight Frank St Petersburg, более 80% террас в строящихся объектах располагаются на последних этажах. Однако, по словам Анны Новиковой, ведущего специалиста по долевому строительству АН «Адвекс», в Петербурге существуют элитные дома, в которых открытые, незастекленные террасы расположены как на последних этажах, так и на двух–трех предпоследних.

«Лично мне подобная концепция не очень понятна, — говорит Анна Новикова. — Основная проблема в том, что в нашем климате зимой терраса будет завалена снегом, а летом постоянно заливаться дождями. То есть, если сосед сверху не будет регулярно убирать свою террасу, то обладатель той террасы, которая расположена этажом ниже, неминуемо получит протекающий потолок».

По мнению эксперта, учитывая особенности петербургской погоды, более функциональными являются застекленные, отапливаемые террасы с забетонированной крышей, поскольку на таких террасах можно находиться в любую погоду.

В то же время, как рассказал Михаил Гущин, в Петербурге террасы, как правило, открытые. «Остекленные террасы встречаются очень редко, поскольку градостроительное законодательство ограничивает эту возможность», — говорит Михаил Гущин. Соответственно, у тех собственников, которые рассчитывают после сдачи дома в эксплуатацию самостоятельно застеклить террасу, возникают серьезные проблемы.

По словам Ирины Соловьевой, директора по продажам «Эталон ЛенСпецСМУ», на остекление террасы необходимо оформить разрешение, предварительно получив целый ряд согласований. «Но поскольку остекление может нарушить архитектурный облик здания, то согласовываются такие проекты крайне редко», — отмечает Ирина Соловьева.

По словам Станислава Алексеенко, согласования могут потребоваться как минимум в департаментах архитектуры и с органами Государственного пожарного надзора (ГПН). «Если терраса согласована проектом строительства и зарегистрирована, то изменение ее характеристик может быть классифицировано как переустройство и перепланировка, что, скорее всего, требует прохождения стандартной процедуры действий для таких случаев», — поясняет Станислав Алексеенко.

Кроме того, эксперты убеждены, что если стеклом закрывается контур террасы, то она превращается в веранду или зимнюю оранжерею. «Терраса представляет собой именно открытую площадку, и в этом и состоит ее прелесть — в романтике ночных городов или в возможности создать свой природный оазис под открытым небом», — поясняет Ирина Соловьева.

Однако климатические условия, характерные для Петербурга, могут подпортить романтику. «В промозглое лето, которое в нашем городе совсем не редкость, собственник может ни разу за весь сезон не выйти на свою террасу, — говорит Анна Новикова. — А с учетом того, что террасы делаются в домах, расположенных непосредственно у воды, на них не удержится ни мебель, ни зонтики — все будет снесено ветром».

Без спроса

В настоящее время спрос на квартиры с террасами невелик. «С точки зрения маркетинга — это несомненно хороший ход для застройщика, поскольку словосочетание «дом с террасой» привлекает внимание и вызывает интерес покупателей, — говорит Анна Новикова. — Однако по факту жители Петербурга наличие террасы в квартире не считают интересным предложением, несмотря на то что плата за подобное дополнение к квартире не столь существенна». Сергей Степанов уточняет, что коэффициент, который рассчитывается при покупке террасы, равен 0,3. По его словам, одним из основополагающих факторов при ценообразовании недвижимости высокого класса скорее являются премиальные видовые характеристики, наличие террасы может прибавить к цене дополнительные 10–12%

В классическом понимании квартира с террасой — это первая линия и эксклюзивный вид (как правило, на воду). Еще одно условие — тишина и приватность. Созерцать красоту природы, принимать солнечные ванны, отдыхать в шезлонге или ужинать при свечах на собственной террасе приятнее без шума и туристов под окнами.

Основными преимуществами квартир с террасами являются выдающиеся видовые характеристики, когда можно завтракать, устраивать встречи для гостей, загорать на шезлонге с видами на исторические доминанты Петербурга, парки, реки и каналы. Открытые террасы позволяют по максимуму наслаждаться великолепными видами. Минус только в том, что в нашем климате можно редко использовать террасы в зимнее время.

Квартиры в старом фонде, выставленные на продажу, имеют длительный срок экспозиции и отрицательную динамику по цене. «Главные недостатки этих объектов — отсутствие подземного паркинга, неоднородное социальное окружение, устаревшие инженерные коммуникации. Далеко не все объекты могут похвастаться красивыми парадными, закрытыми дворами, системами безопасности. Во многих квартирах старого фонда выполнен ремонт в невостребованном сейчас стиле», — говорит Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg.

Довести до отчаяния

По словам Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости Colliers International, в вечной продаже переоцененные квартиры на Дворцовой наб., Фонтанке, канале Грибоедова, Большой и Малой Морской, которые в некоторых случаях даже исчезли из общих каталогов недвижимости из– за затяжных, неэффективных контрактов.

«Причина — в гипертрофированной оценке локации, вида, исторической ценности таких объектов недвижимости, которые в реальности оказываются совершенно незначительными при отсутствии элементарных составляющих элитного жилья», — говорит эксперт.

Как говорят участники рынка, перелом произошел в районе 2008 года, когда случился кризис, а после него на рынок вышли квартиры в новых элитных домах.

«До этого момента сделки были, и покупатели продавали свои квартиры по 300–350 тыс. рублей за «квадрат». После этого рынок изменился, но продавцы не хотят в это верить и продолжают настаивать на старой стоимости, не понимая, что эта недвижимость по такой цене уже никому не нужна. Поэтому и стоят квартиры на престижных Таврической, Фурштатской и так далее, падая в цене, лишь когда продавцы совсем отчаиваются», — говорит Леонид Рысев, генеральный директор АН «Элитные квартиры». По его оценке, сейчас подобные квартиры можно продать по 120– 150 тыс. рублей за 1 м2 , но и в таком случае спрос будет невелик.

За последнее время на рынок вышло семь новых поселков в высоком классе: три — класса А (58 коттеджей) и четыре — класса В (204 коттеджа), а также двумя дополнительными очередями проектов, ранее реализовавшихся на рынке. По данным Knight Frank St Petersburg, на конец прошлого года предложение в классе А составило 203 коттеджа, в классе В — 671 лот.

«Лидер по количеству предложений в элитном классе — Всеволожский район: 56 % лотов на рынке в классе А. На втором месте — популярный Курортный район с 29 % коттеджей, при этом данный объем сконцентрирован в пяти небольших клубных поселках», — отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. Аналогичная ситуация в классе В. Больше всего коттеджных поселков представлено во Всеволожском районе — 12 проектов (16 % предложения объектов).

Новый импульс

Оживление девелоперов сопровождалось оживлением покупателей, которые активно приобретали загородную недвижимость. По итогам 2018 года было продано–куплено 120 коттеджей высокого ценового класса, что в 1,6 раза больше, чем годом ранее.

В классе А средний бюджет покупки составил около 47 млн рублей, что соответствует показателю прошлого года (48 млн рублей). В классе В бюджет вырос на 12 % и составил около 19 млн рублей.
«Рост прошлого года пришелся на верхний ценовой сегмент. Дорогих объектов (это относится как к коттеджам, так и к участкам) было куплено заметно больше, чем годом ранее», — рассказывает Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро «Сперанский».

Средняя стоимость предложения домовладения класса А составила 67,7 млн рублей (+25 %). Впрочем, по словам Светланы Московченко, это произошло вследствие выхода в продажу двух новых поселков в Курортном районе. В классе В средняя стоимость предложения составила 25 млн рублей, увеличившись по сравнению с концом 2017 года на 6 %.

«Загородный рынок, несмотря на значительное снижение активности в последние годы, не теряет своей актуальности и привлекательности. Особенно уже укрепившиеся и известные на рынке Курортное, Всеволожское, Выборгское направления. Более того, сейчас, после замыкания дуги северо–западного диаметра, южное направление получило новый импульс для развития. Там появляются коттеджные поселки, земельные участки с подрядом или без подряда, сблокированные дома, которые ориентированы на бизнес– и комфорткласс», — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге.

По мнению экспертов, становятся популярны земельные участки в альтернативных направлениях, которые зачастую не уступают Курортному району ни по ландшафту, ни по наличию водоемов, близости к заливу. «Не во всех из них есть знаменитые сосны, однако в ряде объектов присутствуют и они. На мой взгляд, это следующая, интересная ступенька в развитии загородного рынка», — говорит Елизавета Конвей.

Синергия и коллаборация

На текущий момент предложение на загородном рынке превышает спрос, говорят эксперты.

«Однако, если погрузиться в детальное изучение текущего предложения и спроса, будет очевидно, что достойных объектов в продаже крайне мало. Большая часть предложения состоит из уже морально устаревших объектов, возведенных 15–20 лет назад, а для загородной недвижимости это действительно критичный возраст, при котором требуется проведение как минимум косметического ремонта, а зачастую и полная замена коммуникаций и т. п. Кроме того, нынешний покупатель уже не готов рассматривать объекты в «чистом поле», все стали ценить наличие окружающей социальной инфраструктуры», — рассказывает Александр Беляев, управляющий партнер Engel & Völkers Санкт–Петербург.

Поэтому дальнейшее развитие высокого класса эксперты видят за проектами, располагающими или располагающимися рядом с инфраструктурой высокого класса. Например, спортивными или спа–сооружениями. Пока в большинстве поселков есть только уличные спортивные площадки и прогулочные зоны. Реже — отдельные спорт–залы и бассейны.

Такие объекты есть в «Медовом» и «Горки СПб», в проекте «Кавголовское озеро», HONKANOVA построены теннисные корты. Основная проблема: строительство такой инфраструктуры требует существенных инвестиций при строительстве и последующей эксплуатации, что, по словам участников рынка, не всегда бьется с экономикой проекта.

По мнению Александра Беляева, рынок обратился к мировому опыту, и мы видим первые проекты, направленные в первую очередь на создание «точек притяжения», а потом уже продажу объектов недвижимости.
«Из наиболее ярких примеров подобного подхода стоит выделить курорты «Охта Парк» и Mill Creek, где в одном случае первоначальной «точкой притяжения» стал горнолыжный курорт, а во втором — гольф–клуб», — говорит он. По оценке E&V, поле для гольфа — редкое инфраструктурное преимущество — повышает стоимость жилья в поселке примерно на 20–25 %.

Образ жизни

Проекты, расположенные рядом с инфраструктурными комплексами, безусловно, выигрывают. «Независимо от того, выезжают ли люди за город на выходные или предпочитают постоянный загородный образ жизни, они хотят заниматься любимым хобби или проводить досуг с детьми.

Для этих целей близость загородных инфраструктурных объектов является неоспоримым плюсом», — считает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. «Наши проекты находятся рядом с крупными спортивными объектами. Мы распродали уже большую часть лотов», — рассказывает Ирина Кудрявцева, руководитель отдела продаж компании «Теорема».

Хотя, по ее мнению, для большинства покупателей «Теоремы» гольф–клуб — это лишь дополнительный приятный бонус к проекту.

Инфраструктура является безусловным драйвером загородных проектов, очень сильно влияет на принятие решения о покупке загородного дома. Покупатели не готовы платить за дорогой объект недвижимости, если нет базовой инфраструктуры. К понятию «базовая инфраструктура» я отношу детские сады, школы, рестораны, торговые центры. Сегодня средний возраст интересующихся объектами загородной недвижимости — 35–45 лет. Вопрос о наличии детского сада и школы для этой категории граждан очень актуальный. Именно поэтому развитие инфраструктуры мы начали со строительства школы, детского сада, ресторана и досугового центра. Как правило, девелоперы «привязываются» к уже существующей инфраструктуре.

Создавать инфраструктуру для одного поселка возможно, только если есть трафик, способный эту инфраструктуру окупить. Горизонт возврата инвестиций в загородную инфраструктуру — 10– 15 лет. Именно поэтому мало компаний, готовых инвестировать на столь длительный срок. Все же создание базовой инфраструктуры — это обязанность государства.

Частный бизнес в одиночку такие проекты не вытянет. Именно этим интересен опыт Бугровского поселения, где разные девелоперы, строящие объекты в разных ценовых форматах, развивают собственные инфраструктурные объекты, работающие на всю локацию. Это очень хороший пример синергетического эффекта.

Например, можно разглядывать концептуальные проекты англичанина Энди Стеджена — он не раз побеждал на фестивале Chelsea Flower Show, или вникать в произведения мастеров ленд–арта — одного из актуальных направлений современного искусства. Впрочем, нелишним будет обратиться к истории, а именно вспомнить о двух классических парковых стилях — пейзажном и регулярном.

Регулярный — французский парк (jardin à la française) — стал популярен благодаря садам Версаля. Созданные в XVII–XVIII веках для Людовика XIV, они отличались геометрической точностью планировки. Здесь торжествует симметрия: аллеи идеально прямые, деревья и кустарники аккуратно подстрижены. Если неизжитая тема абсолютного контроля человека над природой по душе — регулярный парк вполне может быть прообразом для дизайнерских перевоплощений всей придомовой территории. Если нет — присмотритесь к пейзажному, английскому. Он — полная противоположность коротко остриженным французским садам, эдакий природный ландшафт, максимально приближенный к естественному. Эталон модного парка второй половины XVIII–XIX веков. Деревья разных пород образуют рощи, склоняются над прудами. Нередко в пейзажных парках встречаются атрибуты итальянских садов — каменные террасы, каскады, лестницы, живописные руины. И если во французском парке царит дух парадности и рафинированной красоты, то в английском — настроение задумчивости и лирической грусти. Чистый романтизм для вдохновляющего начала. Когда основной вектор выбран, можно проектировать фонтаны, беседки, цветочные клумбы, размечать ограждения и садовые дорожки, присматриваться к садовой скульптуре.

Сад, теплица, площадка для барбекю, парковка, теннисный корт… Обустройство прилегающего к загородному дому участка невозможно без продуманной функциональной схемы. Нужно определиться, чем именно вы хотите здесь заниматься. Кто–то в тишине и умиротворении любуется природой, другим по душе садоводство и огородничество, третьи предпочтут активный отдых, спорт. Все это планируется заранее, в комплексе, с учетом площади и рельефа участка. Нужно рассуждать трезво, понимать, что, например, теннисный корт на шести сотках никак не поместится, — только баскетбольная корзина на стене гаража. То есть сначала здравый смысл, а потом уже «тенденции». Если дом хоть чем– то напоминает королевскую резиденцию, то и сад, конечно, должен быть ему под стать.

Но стиль может быть разным. Это зависит от личных предпочтений: одному нужен Версаль, другому — вольные просторы. Французский регулярный сад в нашем климате задача непростая — сыро, да и мраморные скульптуры страдают. Мне нравятся естественные, природные варианты. Травянистые сады со злаками, пионы, не стриженные и раскидистые кустарники. Сад — он раскрывается не сразу, нужно подождать. Иногда заказчики говорят: «Прошло семь лет, и вот теперь я вижу вашу идею!..»

Загородная жизнь — это отдых и вдохновение. Наш дом построил самый лучший дед на свете. Здание добротное. Фундамент старый, от прежней постройки. Стены деревянные, вокруг — клумбы и цветники. Розы я почему–то не люблю, нравятся маки и пионы. Дача без цветов, на мой взгляд, невозможна: без кабачков могу обойтись, без цветов — никогда. Фонтан, скамейка, беседка из ивовых прутьев… Хорошо, когда высаженные растения цветут друг за другом: всегда есть что–то, радующее глаз. Клумбы — фейерверки!.. На фоне этого благоухания приятно обедать на свежем воздухе, пить чай с мятой и малиной… Люблю созерцать, наблюдать, птиц слушать. Баню люблю. На нашем участке есть баня. И площадка для барбекю имеется. И ручей, в котором плещется рыба. Благодать!.. На приусадебном участке художник может творить цветами и травами, камнем и бетоном.

В долинах предгорий Ломбардских Альп, в Северной Италии, находится много живописных озер, вокруг которых сосредоточена элитная недвижимость. Этот озерный край имеет ряд неоспоримых преимуществ — особенный климат, отсутствие сезонности, близость горнолыжных курортов, удобную логистику и высокий уровень безопасности.

Тишь да гладь

Озеро Комо — самое популярное место отдыха среди элиты. «Все самые лучшие локации вдоль побережья заняты роскошными старинными виллами, а все прилегающие холмы плотно застроены, поэтому цены на недвижимость здесь самые высокие», — говорит Анна Василенко, специалист по работе с итальянской недвижимостью компании «Адвекс.International».

Всего за час можно доехать от аэро­порта Милана практически до любой стороны озера Лаго–Маджоре. Здесь меньше туристов и очень много красивых исторических вилл, есть даже с собственным берегом, но мало строительства новых резиденций с большими территориями. Гарда — крупнейшее озеро страны, славится своим уникальным средиземноморским климатом и термальными водами. Озеро имеет невероятный и­зумрудный оттенок. Средняя температура воздуха здесь выше на 4–5 градусов.

«На Гарде с новым современным строительством дела обстоят лучше. Все новые резиденции отвечают самым высоким стандартам, и это видно невооруженным глазом. Любовь к качеству и минимализму в архитектуре во многом определило влияние ближайших соседей — Австрии и Германии, на Гарде живут и трудятся итальянцы с немецкими корнями», — добавляет Анна Василенко.

Состоятельное окружение

Спрос на недвижимость на итальянских озерах среди россиян стабилен все последние годы — он не снижался даже после 2014 года. «Внутренний рынок в Италии сейчас не слишком активен, сами итальянцы покупают мало, и на озерах основные покупатели, особенно в элитном сегменте, — иностранцы. Россияне — одни из самых активных, наряду с покупателями из стран Ближнего Востока. Впрочем, в последние 2–3 года на рынке активизировались состоятельные европейские клиенты — в частности, чехи, немцы», — рассказывает Филипп Березин, главный редактор портала по поиску зарубежной недвижимости Prian.ru.

Уникальность итальянского рынка недвижимости в том, что здесь значительную долю потенциальных покупателей составляют те, кто ищет дорогую люксовую недвижимость. По количеству запросов на Prian.ru, каждый седьмой покупатель ищет недвижимость от 1 млн евро. Озера, которые считаются элитной локацией, входят в пятерку самых популярных мест.

В компании Knight Frank St Petersburg говорят, что за последний год запросы по Италии к ним чаще всего были на озера и Форте дей Марми (курорт на Тирренском побережье). В основном недвижимостью у озер интересуются семьи с детьми. «Причем сами покупатели уже не работают либо работают удаленно, что позволяет свободно проводить время у воды в неспешном ритме жизни. Озера давно полюбились нашей элите, и большое количество семей владеют там домами и апартаментами: вокруг твои друзья, родственники — наши соотечественники это любят», — рассказывает Алина Дашевская, руководитель направления зарубежной недвижимости Knight Frank St Petersburg.

«Почти 30 % покупателей в Италии ищут не квартиры, а виллы. Это типичный показатель именно для южных курортных стран. Примерно такие же показатели на Кипре, в Греции, Испании», — отмечает Филипп Березин.

Особняки с дисконтом

Итальянская недвижимость последние годы дешевеет. Во II квартале 2018 года, впервые с 2011 года, цены на вторичном рынке по всей Италии в годовом выражении выросли, но ненамного — всего на 0,8 %.

Сегодня небольшие квартиры у главных итальянских озер можно приобрести за 300–700 тыс. евро. Стоимость вилл начинается от 1–2 млн евро и доходит до нескольких десятков млн евро. Цена зависит от расположения, видовых характеристик, состояния дома или апартамента и дизайна.

«Мировой экономический кризис, конечно, затронул рынок недвижимости Италии, и в первую очередь это отразилось на ценах вторичного жилья. Существенное понижение наблюдается на рынке элитного жилья, владельцам дорогих объектов нужны деньги для собственного бизнеса, стало трудно содержать несколько объектов сразу. Если сравнивать цены на недвижимость на озерах с другими регионами, то на Гарде и Комо можно купить только апартаменты за те же деньги, что виллу в пригороде Рима. На озере Лаго–Маджоре цены средние по Италии и ниже, чем на Гарде и Комо», — соотносит цены Анна Василенко.

Основные продавцы сегодня — итальянцы, которым трудно содержать дорогостоящие объекты. Основные покупатели — иностранцы. «Виллы, требующие реставрации, можно купить с серьезным дисконтом — до 50 %. И вообще за последние 4–5 лет такие объекты подешевели примерно на треть. Но вот элитные виллы в хорошем состоянии практически не меняются в цене. Это штучный, нишевый товар, и у собственников не так часто возникает необходимость продавать собственность», — говорит Филипп Березин.

«В последнее время несколько наших клиентов предпочли аренду покупке, поскольку из–за высокой влажности в доме постоянно требуется косметический ремонт. Именно поэтому важно приобретать проверенные объекты, так как зачастую такой ремонт может скрывать серьезный износ дома из–за высокой влажности, который может про­явиться к концу зимы в силу погодных условий», — предостерегает Алина Дашевская.

По словам Филиппа Березина, объекты на озерах очень часто имеют довольно жесткие ограничения: «Элитные, старые виллы невозможно снести, наоборот, их надо не просто реставрировать, соблюдая старые проекты, но в некоторых случаях даже открывать для доступа туристам».

Вид на жительство

Итальянские виллы дороже 1–2 млн евро приобретаются для личного проживания и плохо подходят для инвестиционных вложений. «Да, озера притягивают туристов, которые охотно арендуют тут объекты, но элитные предложения слишком дороги — аренда не может принести достойные доход. Поэтому такие приобретения — это покупка для себя, — утверждает Филипп Березин. — Тем более что дорогой объект в собственности — один из элементов, позволяющих претендовать на Residenza elettiva — вид на жительство (ВНЖ) без права на работу».

Если покупатель получает ВНЖ, ему значительно снижают налог на оформление недвижимости в собственность. «Если это первое приобретаемое в Италии жилье для резидента (prima casa), то налогов в последующем не будет, так как он попадает под льготную программу, но, как правило, это не распространяется на категории элитного или исторического жилья», — отмечает Алина Дашевская.

Ставка налога на недвижимость может варьироваться в зависимости от муниципалитета. Неуплата налогов в срок грозит серьезными штрафами. «Налог на недвижимость оплачивается в два этапа (в июне и в декабре или в июне сразу за весь год), но может быть разбит на несколько платежей по предварительному заявлению плательщика», — говорит Анна Василенко. Например, ежегодный налог на недвижимость (IMU) для апартамента в резиденции площадью 230 м2 составит 1300 евро, налог на услуги городских служб (TASI) — 300 евро.

Мода жить и отдыхать за границей зародилась в великосветских кругах России еще в конце XVIII века, и первой страной, в которую устремились аристократы, стала Швейцария. Члены царской фамилии и богатые русские вельможи быстро оценили горные красоты и целебный воздух Швейцарских Альп и начали регулярно наезжать сюда, останавливаясь в роскошных шато и отелях.

Дворянское гнездо

Полвека спустя наши соотечественники открыли для себя и Французскую Ривьеру. Так, в середине XIX века в среде петербургской знати становится весьма популярным графство Ницца, которое в начале 1860–х годов было буквально оккупировано русскими дворянами: из 63 семей, живущих здесь, 30 являлись представителями Российской империи. Наши соотечественники занимали в Ницце целые этажи в шикарных отелях, арендовали и покупали виллы. Не оставили они своим вниманием и Канны, в конце XIX века ставшие крупнейшим лечебным курортом Европы. Ставший хрестоматийным Баден–Баден пользовался не меньшей популярностью — к середине XIX века россияне образовали в Баден–Бадене самую большую в городе иностранную общину.

После февральского переворота 1917 года Франция, Швейцария и Германия стали уже не местом отдыха, а политическим убежищем для тысяч бывших граждан России, не принявших советскую власть. В частности, в Швейцарии нашли свой приют Владимир Набоков, живший в многокомнатных люкс–апартаментах отеля Montreux Palace на берегу Женевского озера, и Сергей Рахманинов, купивший виллу «Сенар» в Люцерне. Русские колонии находились также и в Германии, включая Баден–Баден. Однако центром политической эмиграции стала Франция, в которой, по данным Красного Креста, до Второй мировой войны проживало 175 тыс. русских.

На чемоданах

До 2014 года вкусы современной петербургской элиты были во многом схожи с пристрастиями русских аристократов, живших до революции. Как и столетия назад, их манили Лазурный Берег Франции, Баден–Баден и альпийские курорты Швейцарии. Однако ухудшение политической и экономической ситуации, которое происходит в течение последних лет, кардинально изменило приоритеты обеспеченных петербуржцев. «Сегодня люди в буквальном смысле сидят на чемоданах, их беспокоит только одна простая вещь: что произойдет со страной после Путина и как будет осуществляться передача власти, — рассказывает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала indriksons.ru. — Не только петербуржцы, но представители всей российской элиты совершенно не исключают, что уже завтра могут остаться не только без бизнеса в России, но и без ликвидной недвижимости, которую можно продать. Сейчас совершенно непонятно, как будет колебаться курс рубля и до какой отметки вырастет иностранная валюта. Поэтому все боятся повторения ситуации далеких 90–х, когда на деньги, вырученные от продажи роскошной квартиры в Петербурге, купить что–то за границей будет невозможно».

В связи с этим основным трендом, который характеризует ситуацию на рынке зарубежной недвижимости, стал поиск недвижимости не с точки зрения гипотетического второго дома, а именно реального. «Критерии, которыми руководствуются при таком выборе, — это возможности покупки или перспективы открытия своего бизнеса на новом месте, а также школы для детей», — поясняет Игорь Индриксонс.

Кроме того, по словам Ирины Симонян, директора по маркетингу Henley & Partners, Россия и СНГ, состоятельные петербуржцы интересуются недвижимостью в тех странах, где наличие жилья дает право на получение вида на жительство (ВНЖ) или гражданства.

«Одним из таких традиционных для петербуржцев направлением была Латвия, где действует государственная программа «Вид на жительство через инвестиции», — рассказывает Ирина Симонян. — Это по–прежнему недорогой вариант получения ВНЖ европейской страны, при этом местная культура знакома и понятна». По словам эксперта, минимальный квалификационный размер инвестиций в недвижимость для участников программы составляет 250 тыс. евро, а объектами интереса является вторичное жилье в историческом центре Риги либо дома или дачи на Балтийском побережье — преимущественно в Юрмале.

В последнее время возобновился спрос и на недвижимость Великобритании. Причем, по словам Игоря Индриксонса, помимо Лондона петербуржцы стали также рассматривать южные регионы Великобритании — Уэльс и Ирландию, где есть не только отличные перспективы для развития бизнеса, но и возможности для отдыха. «В этой ­стране также действует инвестиционная программа, которая позволяет заявителю и его семье получить вид на жительство при инвестициях от 2 млн фунтов стерлингов, но инвестиции должны быть направлены в государственные бонды. Инвестиции в недвижимость не квалифицируются для участия в программе, однако многие состоятельные люди все же покупают здесь жилье, особенно если рассматривают Великобританию как место для учебы и жизни детей», — комментирует Ирина Симонян. По данным Savills, стоимость недвижимости в Лондоне стартует от 500 тыс. фунтов стерлингов. Для покупки дома или квартиры в Уэльсе или Ирландии достаточно 300 тыс. фунтов.

Дайте две

В число самых популярных стран, которые сегодня выбирает петербургский истеблишмент, также входят Германия, Франция и Италия, однако, по словам Марины Васильевой, директора департамента зарубежной недвижимости «Адвекс.International», приоритетом пользуются не курортные локации, как раньше, а крупные мегаполисы.

«Питерская элита выбирает недвижимость для получения дохода и возможности получения ПМЖ», — говорит Марина Васильева. По словам эксперта, когда рассматривают варианты приобретения доходной недвижимости, то выбирают коммерческие помещения с долгосрочными контрактами аренды, квартиры для сдачи в аренду в крупных центрах страны, блоки апартаментов, отели среднего уровня. Средний чек в этом случае находится в диапазоне от 500 тыс. евро до 1 млн евро. «Кроме того, сейчас в этих странах часто покупают квартиры для детей, поблизости от учебного заведения, в которых они проходят обучение. Тут ценовая вилка значительно шире: на жилье для детей родители могут потратить от 250 тыс. евро до 1,5 млн евро», — говорит Марина Васильева. Эксперт также отмечает, что в последнее время покупатели из России не ограничиваются одной сделкой и покупают столько европейской недвижимости, на сколько хватает средств. «Обычно обеспеченные петербуржцы приобретают одну–две квартиры для детей в таких странах, как Германия, Англия, Франция или Италия, и квартиру для себя — в Берлине, Мюнхене, Париже, Барселоне, Мадриде или Будапеште. Если остаются деньги, покупают дом или апартаменты площадью от 150 до 300 м2 на берегу озера или моря или же шале в горах Германии или Италии», — рассказывает Марина Васильева.

Для долгой жизни

В частности, в Италии особым предпочтением пользуются такие регионы, как Апулия и Калабрия, также у богатых людей набирает популярность остров Сардиния. Как рассказал Михаил Макаровский, CEO девелоперской компании Villegium, сейчас наблюдается спад интереса к Лазурному побережью, которое задыхается от мигрантов. «Жить там стало небезопасно, виллы часто грабят, а естественная изолированность Сардинии не позволяет задерживаться там мигрантам: работы для них нет, а уровень жизни высокий», — поясняет эксперт. Равно как и стоимость жилья. Например, цена виллы на Сардинии, расположенной в самом престижном районе острова — на Коста Смеральда, начинается от 5 млн евро. По словам Михаила Макаровского, особый интерес к столь дорогой недвижимости проявляет категория покупателей, которая появилась около 10 лет назад и неизменно растет, — это люди, озабоченные продлением своего активного долголетия и всерьез «работающие над собой».

«Как только Сардиния вошла в пятерку официально утвержденных «голубых регионов Земли» — мест с аномально высоким числом долгожителей — она получила дополнительное внимание со стороны тех, кто может купить себе почти все», — говорит Михаил Макаровский.

Эксперт также отмечает, что в России наметился тренд, ранее скорее характерный для Европы. «Появилась категория собственников и топ–менеджеров, которых можно назвать «людьми мира», — поясняет Михаил Макаровский. — Они путешествуют настолько часто, что приобретают небольшие квартиры или виллы в местах частого пребывания». По словам эксперта, сейчас, например, наблюдается настоящий бум на приобретение квартир в Милане.

Даже для одного из главных экспериментаторов в дизайне прошлого столетия Вернера Пантона (Verner Panton), придумавшего революционный стул–монолит из цельного кус­ка пластика безупречного обтекаемого силуэта, куда важнее формы был цвет.

«Выбирать цвет — это не в покер играть. Это должно быть осознанным решением. У цветов есть значение и функция. Все, что нас окружает, имеет свой цвет. Только у воды (дистиллированной) и шнапса нет цвета!»
В палитре Пантона преобладали основные цвета, чистые и открытые; он хотел научить людей, окружающих себя «удобными», но такими скучными серо–бежевыми оттенками, использовать воображение в оформлении интерьеров и не бояться ярких, смелых цветов. Не­обычная форма предметов, помноженная на звонкие расцветки, обеспечили Вернеру Пантону заслуженное место новатора в истории дизайна.

Есть в индустрии дизайна еще один признанный эксперт в колористике — американская компания с похожим именем, Pantone® Inc, разработавшая еще в 1960–е стандартизированную систему подбора цвета (интересно, что cходство с именем датского дизайнера чис­то случайное: термин pantone расшифровывается как pan — всеобщий, универсальный и tone — цвет).

Каждый год Институт цвета Pantone® выбирает цвет года, который должен соответствовать социально–экономическим тенденциям современности и компенсировать недостаток позитивных эмоций, даря ощущение наполненности мира и гармонии. Цвета Pantone® выбираются командой специалистов с опытом работы в различных отраслях промышленности, включая моду, аксессуары, обувь, косметику, домашние интерьеры, потребительскую электронику, промышленный, графический и цифровой дизайн. Вице–президент института Лори Прессман убеждена: «Цвет года» — это моментальная фотография, задающая стратегическое направление для мира трендов и дизайна. Цвета способны воплощать в себе наш коллективный опыт и отражать то, что происходит в глобальной культуре в определенный момент времени».

Цветом Pantone® 2019 года был выбран жизнеутверждающий «Живой коралл» (PANTONE 16–1546) — яркий, но мягкий оттенок оранжевого с золотистыми полутонами. Источником вдохновения для специалистов института на этот раз послужил коралловый риф — источник пропитания и убежище для морских организмов. Коралл — символ теплых и заботливых объятий, дающих комфорт и помогающих держаться на плаву в постоянно меняющемся мире, в котором доминируют цифровые технологии и социальные сети. Открытый и энергичный цвет коралла символизирует нашу врожденную потребность в оптимизме и поиске радости, он поощряет беззаботную деятельность и игривое самовыражение. «Цвет — это наша универсальная призма, через которую мы воспринимаем как естественную, так и цифровую реальность, и это особенно верно для «Живого коралла», — говорит исполнительный директор института Литрис Айсмен. «Принимая во внимание то, что потребитель сегодня как никогда жаждет общения с людьми и социальных связей, человечные и ободряющие свойства дружелюбного «Живого коралла» задевают чувствительную струну».

«Живой коралл» — цвет живой природы, он завораживает глаза и ум и создает в доме ощущения тепла, покоя и заботы. Находясь в центре яркой и насыщенной экосистемы, «Живой коралл» вызывает ассоциации с коралловыми рифами, дающими убежище целому калейдоскопу разнообразных цветов. Теплый коралловый оттенок создает комфорт и позитивную ауру в простых колористических историях, но становится более изысканным и искрометным в паттернах, текстурах и даже монохромных вариантах. Привлекательный акцентный оттенок, «Живой коралл» создает яркий контраст с любым цветом спектра. Благодаря своей витальной природе он добавляет мощный цветовой эффект в любое пространство, будь то в форме декоративных аксессуаров, ворсистых ковров, уютных одеял и пышных обивок.

К Pantone принято относиться двояко: некоторые ругают его за меркантилизм и погоню за славой прорицателя, другие находят эти прогнозы полезными. Но вряд ли кто–то может с уверенностью вспомнить применение предсказанных цветов в реальных интерьерах в заданный период времени. Вспомним, откуда пришел Pantone. Pantone (или PMS) — это цифровая идентификация цветов, созданная в 1960–е и применяющаяся преж­де всего в полиграфии. Уже в наше время Институт цвета Pantone стал искать возможности для применения своей системы в индустрии предметного дизайна и интерьеров. Выбор цвета года — это очевидная попытка закрепиться в лидерах мнения о тенденциях в интерьерной среде. Предлагаю посмотреть, как изменялся этот выбор на протяжении последних лет: 2014 — лиловый Radiant Orchid; 2015 — винный Marsala; 2016 — цветовая пара розового Quartz и голубого Serenity; 2017 — яркий зеленый Greenery; 2018 — фиолетовый Ultra Violet. И, наконец, 2019 — коралловый Living Coral. Кто–то может предположить, что это хаотичный, не связанный между собой набор цветов, однако с профессиональной точки зрения все цвета за исключением Serenity относятся к группе комплиментарных зелено–красных цветов по цветовому кругу. Меняется только тонкая настройка, сближение к синему (Ultra Violet) либо желтому (Living Coral) цветам. Группа комплиментарных сине–желтых цветов не прогнозируется Pantone уже 10 лет. Последний такой цвет был выбран институтом в 2009 году — желтый Mimosa. С точки зрения применяемых в интерьерах цветов мое наблюдение полностью подтверждает тенденции, предсказанные Pantone, но в масштабе цветовой комплиментарной группы зелено–красных оттенков. В некотором роде мы живем в «красную» эпоху, для которой характерна самая широкая гамма цветов — от холодных серых, оттененных лиловым, до темных черно–зеленых цветов обсидиана, от сине–зеленых оттенков аквамарина до кораллового цвета. Впрочем, зеленая гамма не исключает применения смежной — синей группы цветов, с которыми красная группа также хорошо сочетается (пример — выбор голубого Serenity в 2016 году).

В первую очередь прогнозы Pantone относятся к модной индустрии. Лишь спустя время оттенки, которые уместны в интерьерах, перекочевывают на мебель и декор. На стенах появляются лишь избранные цвета, чаще всего из дополнительной палитры модных оттенков сезона весна–лето. Есть ли перспективы попасть в интерьеры у нынешнего Living Coral? Определенно. На текстиле и обивках коралловые оттенки живут уже довольно давно, причем как в классических интерьерах, так и в современных. А вот на стенах они появились в модных трендбуках на 2019–2020 годы независимо от Pantone и задолго до объявления Living Coral цветом этого года. Надо отдельно отметить, что это были трендбуки, посвященные интерьерам в духе 1980–х годов, в узнаваемом стиле Memphis.

Оттенок «Живой коралл» слишком яркий и активный для жилых интерьеров. Его использование я считаю возможным только в микроскопических дозах — яркий акцент на картине, ваза кораллового цвета, посуда или текстильная обивка кресла. Жить в стенах такого оттенка я бы не смогла. Мне гораздо ближе нюдовые и пыльно–розовые оттенки, которые не сдают своих позиций уже несколько лет. Именно в такой грязно–розовый я выкрасила себе кухню в квартире. Я думаю, что тенденции на цвет в интерьере сейчас идут «рука об руку» с трендами в мире моды. Посмотрите лукбуки fashion–брендов и интерьерные новинки, и вы поймете, что все мы думаем об одном. Специалисту, конечно, необходимо отслеживать эти тенденции. Но при выборе колористической гаммы для проекта интерьера не стоит руководствоваться одними лишь трендами. В первую очередь вам самим и вашим заказчикам должно быть комфорт­но в этом жить. Выбирайте те цвета, в окружении которых вам будет комфортно находиться. Цветовые акценты можно добавить при помощи аксессуаров и текстиля, которые, если надоест, всегда можно убрать!

В 2019 году исполняется 100 лет первой в мире школе художественного конструирования Bauhaus (нем. «дом строительства»), которая положила начало новой индустриальной эстетике, став именем нарицательным и стилем вне времени. Идеалисты Баухауса верили, что новое искусство поможет воспитать новый тип личности и в конечном итоге они смогут построить новое общество. Хотя школа просуществовала всего 14 лет, идеи ее мастеров проникли во все сферы жизни. Ценности Баухауса — жажда творчества и любовь к красоте как необходимые условия счастья — универсальны. И таким же глобальным стал след, который оставили после себя преподаватели и выпускники Баухауса. Такие ключевые понятия современности, как социальный дизайн, открытое проектирование, дизайн–мышление, — это не что иное, как возобновление дискуссий о том, каким образом дизайнеры могут поместить свою работу в более широкий контекст и помочь развитию общества.

Архитекторы и дизайнеры Москвы и Петербурга поделились с Elite Estate своими мыслями о легендарной школе дизайна и ее непреходящем влиянии на современность.

Одной из основных идей Баухауса было слияние искусства и ремесла и переход к промышленности и массовому производству. Они изменили подход к дизайну, основным принципом которого стало единство формы, функции, конструкции и технологий, используемых в производстве объекта, будь то чайник, кресло или целый дом. Этот принцип лежит в основе современного дизайна и всегда будет актуален. Многие визуальные и конструктивные тренды Баухауса популярны сейчас: геометричность и ясность форм, естественность и технологичность материалов, в частности конструкции из гнутых стальных труб. Функциональность является основной целью и ценностью пространства и в наши дни. Для презентаций проектов архитекторы используют графические приемы, свойственные Баухаусу. Модели мебели, созданные в школе 100 лет назад, стали иконами дизайна и уместны в любом современном интерьере.

Главный урок, которому учит нас история Баухауса, в том, что иногда культуре для развития нужны довольно резкие перемены правил игры. Один из тезисов манифеста Баухауса стирал границу между художником и ремесленником, объединяя их в некую единую форму. Если применить это к сегодняшнему дню, то в эпоху развития цифрового производства и доступности технологий прогресс заставляет дизайнера меняться и превращаться во что–то новое. Это новое как раз лежит на стыке проектирования, инженерии и программирования. Современный дизайнер не только разрабатывает продукт, но изучает новые технологии и управляет современными станками.

До сих пор актуальны и эстетические идеи Баухауса (less is more), и понимание социальной функции дизайна: возобновляемые материалы, переработка мусора — все то, что входит в понятие sustainable design. Мне кажется, что это разумная трансформация их идей. Также многие учебные заведения в какой–то мере переняли опыт школы Баухаус в плане подхода к образованию.

Основной идеей Баухауса было ответить на запрос индустриализации общества и промышленности. Школа пыталась ставить и решать вопросы общества в первую очередь, а не барахтаться в своих собственных интересах и амбициях. Мастера Баухауса создали свой собственный индустриальной стиль, в котором слились ремесло, традиция и истинное новаторство — и который был выдан людям в концентрированном виде и получил развитие на протяжении всего XX века вплоть до наших дней. В переломные моменты времени человечество познает свои возможности. Общество, запрос, ремесло, производство — эти категории, поставленные в другом порядке, под влиянием великих учителей Баухауса дали нам идеи, которые позволили воспитать специалистов новой формации, их уже не назовешь ремесленниками. Эта свобода творчества позволила соединить различных специалистов в едином проекте, в тотальном эксперименте. Достаточно вспомнить театральные постановки Баухауса или проекты социального жилья. Все это еще раз доказывает, что идея первична и живет сама по себе.

Баухаус актуален сейчас и будет актуален еще долгое время. Основной принцип Баухауса (который они печатают на фирменных футболках музея) — less is more, чистый функционализм. Сейчас востребован абстрактный и рационалистический подход к проектированию: акцент на конструкции, эстетике, идее, фактуре. Строгие, простые геометрические формы предметов с минимальным декором и максимальной функциональностью. Все эти тенденции позволяют проектировать доступные, красивые и удобные объекты для широких масс.

Со вкусом подобранные произведения искусства не только радуют глаз, но также подчеркивают статус и утонченность вкуса владельцев элитного жилья.

Собственники модной недвижимости стремятся максимально органично вписать в свой интерьер предметы искусства, поэтому модные течения в дизайне напрямую влияют на их выбор.

Новое поколение высоких душевых технологий позволяет получить больше от ежедневного ритуала омовения — как в физиологическом, так и в эмоциональном смысле. С каждым годом конструкция душевых становится все более изощренной: стационарные лейки увеличиваются в размере, а их струи становятся все более замысловатыми с большим количеством опций. Постоять под тропическим дождем или под мощным потоком водопада, получить удовольствие от гидромассажа, попутно просматривая на экране последние новости, — все это можно сделать, не выходя из ванной комнаты.

Тропический душ — одна из самых популярных функций в душевых системах. Эффект достигается за счет большой площади лейки. Обычно подобные системы встраиваются в потолок, но бывают варианты и с подвесной лейкой. Такой душ может быть как статичным, так и с регулировкой наклона подачи воды. Система всегда оснащается несколькими режимами: напор воды, разные варианты «дождя», а также режим скорости. Такой душ требует большего пространства, нежели обычный.

Самой современной конструкцией является душевая панель. Это колонна с большой лейкой сверху с вертикальными гидромассажными форсунками. Панель может быть любых форм и размеров. Регулировка температуры и подачи воды в некоторых моделях последнего поколения производится через смартфон. Испанский дизайнер Марко Антонио Роман создал душ, который автоматически включается над головой, но стоит только отойти — напор воды тут же затухает. Также его душевая панель обладает сенсорным экраном, на котором можно смотреть новости или прогноз погоды.

Сегодня водный массаж — не просто маркетинговая опция, производители уделяют этой функции особое внимание. Каждый год проектируются более детальные режимы подачи воды через тонкие струи. Постояв под таким душем, человек получает качественный массаж всего тела и головы, избавляется от отеков, улучшается тонус сосудов, а кожа подтягивается.