Миллионная многоходовка
Автор: Надежда Фёдорова
Эта часть расследования «ДП» посвящена тому, как компания «Виктория» выставила на продажу два здания на Миллионной улице за 2,4 млрд рублей. Раньше эти особняки, расположенные в двух шагах от Марсова поля, находились в управлении вуза, но путем нескольких сделок с недвижимостью вуза попали в частные руки.
«Если бы за этим стоял Литвиненко, я бы знал»
Горный прирастал площадями не только за счет нового строительства. В 2011 году Дмитрий Медведев (тогда президент России) поручил сократить филиалы государственных вузов — часть закрыть, часть укрупнить. В Петербурге это решение коснулось нескольких университетов. В том числе в апреле 2012 года петербургский Горный поглотил Северо-Западный заочный технический университет. Горному досталось и имущество вуза — два дома, №5 и №6 на Миллионной улице общей площадью 26,3 тыс. м2. Здания остались на балансе РФ, однако были переданы Горному в оперативное управление. Но уже через 4 года особняки перешли в частную собственность, и сейчас оба здания продаются. «Раньше только Миллионная, 5 (11 687 м2), стоила $45 млн, а потом вместе с Миллионной, 6 (14 615 м2), предлагалась за $37 млн», — говорит источник «ДП», которому предлагали купить объекты.
По данным Росреестра сейчас здания принадлежат ООО «Виктория», собственником которого по ЕГРЮЛ является кипрская «Меисса консалтинг лтд». Источники «ДП» на рынке полагают, что сейчас за этими активами стоит именно Владимир Литвиненко. Генеральный директор ООО «Виктория» Равиль Темербулатов рассказал «ДП», что ему принадлежит доля в «Виктории». Своих партнеров он не назвал, уточнив, что имена не всех из них знает. «Я думаю, что это ложь, — ответил он на вопрос, является ли Владимир Литвиненко совладельцем компании. — Насколько я могу судить, это не так. Если бы он был, думаю, я бы знал». Связь компании с Горным университетом он также отрицает. Сам Равиль Темербулатов, кстати, в 2012 году руководил пансионатом «Морской прибой», который принадлежит компании «Петрогорстрой» (ПГС, была основана «дочкой» «Фосагро» и супругой Владимира Литвиненко Татьяной). Теперь он говорит, что «даже не в курсе, кто были его владельцы».
По словам Николая Пашкова, генерального директора KnightFrankSt. Petersburg, его компания выступает брокером по продаже зданий на Миллионной улице, покупателя на актив ищут с начала 2016 года.
Равиль Темербулатов подтвердил, что здания продаются. «У меня всегда все продается», — добавил он, отказавшись говорить о деталях.
«Интерес к активу очень высок — как со стороны отечественных, так и со стороны иностранных инвесторов. Но сделок пока нет. Коммерческие перспективы у этих зданий великолепные. Их можно приспособить под любую коммерческую функцию. В доме №5 можно сделать лучшую в городе и самую дорогую гостиницу или — при определенном мастерстве — апартаменты. А в доме №6 — гостиницу подешевле, поскольку у этого здания нет таких видовых характеристик, как у соседнего», — рассуждает Николай Пашков. По его словам, «нынешнее состояние зданий нормальное». Максимальные вложения в гостиницу де-люкс более чем на 100 номеров он оценивает в $150 тыс. на номер.
Горный прирастал площадями не только за счет нового строительства. В 2011 году Дмитрий Медведев (тогда президент России) поручил сократить филиалы государственных вузов — часть закрыть, часть укрупнить. В Петербурге это решение коснулось нескольких университетов. В том числе в апреле 2012 года петербургский Горный поглотил Северо-Западный заочный технический университет. Горному досталось и имущество вуза — два дома, №5 и №6 на Миллионной улице общей площадью 26,3 тыс. м2. Здания остались на балансе РФ, однако были переданы Горному в оперативное управление. Но уже через 4 года особняки перешли в частную собственность, и сейчас оба здания продаются. «Раньше только Миллионная, 5 (11 687 м2), стоила $45 млн, а потом вместе с Миллионной, 6 (14 615 м2), предлагалась за $37 млн», — говорит источник «ДП», которому предлагали купить объекты.
По данным Росреестра сейчас здания принадлежат ООО «Виктория», собственником которого по ЕГРЮЛ является кипрская «Меисса консалтинг лтд». Источники «ДП» на рынке полагают, что сейчас за этими активами стоит именно Владимир Литвиненко. Генеральный директор ООО «Виктория» Равиль Темербулатов рассказал «ДП», что ему принадлежит доля в «Виктории». Своих партнеров он не назвал, уточнив, что имена не всех из них знает. «Я думаю, что это ложь, — ответил он на вопрос, является ли Владимир Литвиненко совладельцем компании. — Насколько я могу судить, это не так. Если бы он был, думаю, я бы знал». Связь компании с Горным университетом он также отрицает. Сам Равиль Темербулатов, кстати, в 2012 году руководил пансионатом «Морской прибой», который принадлежит компании «Петрогорстрой» (ПГС, была основана «дочкой» «Фосагро» и супругой Владимира Литвиненко Татьяной). Теперь он говорит, что «даже не в курсе, кто были его владельцы».
По словам Николая Пашкова, генерального директора KnightFrankSt. Petersburg, его компания выступает брокером по продаже зданий на Миллионной улице, покупателя на актив ищут с начала 2016 года.
Равиль Темербулатов подтвердил, что здания продаются. «У меня всегда все продается», — добавил он, отказавшись говорить о деталях.
«Интерес к активу очень высок — как со стороны отечественных, так и со стороны иностранных инвесторов. Но сделок пока нет. Коммерческие перспективы у этих зданий великолепные. Их можно приспособить под любую коммерческую функцию. В доме №5 можно сделать лучшую в городе и самую дорогую гостиницу или — при определенном мастерстве — апартаменты. А в доме №6 — гостиницу подешевле, поскольку у этого здания нет таких видовых характеристик, как у соседнего», — рассуждает Николай Пашков. По его словам, «нынешнее состояние зданий нормальное». Максимальные вложения в гостиницу де-люкс более чем на 100 номеров он оценивает в $150 тыс. на номер.
Инвестиционная схема
Горного университета
Горного университета
1
1
Горный заключает инвестиционный договор
с ООО «Кристалл»
с ООО «Кристалл»
2
2
Петербург или РФ
выделяет Горному землю
для развития
выделяет Горному землю
для развития
3
3
ООО «Кристалл» самостоятельно или
с привлечением инвесторов (например, ООО «Виктория»,
ООО «Петрогорстрой») строит объекты для Горного университета на выделенной ему земле
с привлечением инвесторов (например, ООО «Виктория»,
ООО «Петрогорстрой») строит объекты для Горного университета на выделенной ему земле
4
4
Взамен на затраты по строительству объектов
ООО «Кристалл» самостоятельно или
с привлечением инвесторов (например, ООО «Виктория», ООО «Петрогорстрой») получает часть земли, выделенной Горному
ООО «Кристалл» самостоятельно или
с привлечением инвесторов (например, ООО «Виктория», ООО «Петрогорстрой») получает часть земли, выделенной Горному
5
5
На этой земле ООО «Кристалл» самостоятельно или
с привлечением инвесторов (например, ООО «Виктория», ООО «Петрогорстрой») строит недвижимость для продажи — коттеджи, жилые дома, административные
корпуса
с привлечением инвесторов (например, ООО «Виктория», ООО «Петрогорстрой») строит недвижимость для продажи — коттеджи, жилые дома, административные
корпуса
6
6
Построенные объекты продаются на рынке или обмениваются на имущество Горного
Ненужные особняки
Здания попали в частные руки после их обмена, проведенного Горным. Получив здания от Северо-Западного заочного технического университета, Горный их обследовал и пришел к выводу, что они ему не подходят — ни для учебы, ни для общежитий. «Оба здания использовались под учебный процесс по необходимости, но на самом деле не отвечают никаким нормам и требованиям, предъявляемым сегодня к учебным помещениям… Большинство комнат — на пять, восемь, максимум 12 человек, и превратить их в аудитории, где должны обучаться группы в 25-40 студентов, и в современные лаборатории, без которых сегодня невозможна подготовка квалифицированного инженера, — задача абсурдная», — говорилось в отчете Горного об обследовании зданий. К этому прибавлялось то, что состояние объектов «еще и опасно для здоровья — несущие конструкции и межэтажные перекрытия поражены гнилью и грибком».
В вузе пришли к выводу, что лучше обменять эти здания на «более подходящие вузу, расположенные на Васильевском острове», где сосредоточен весь комплекс университета. Получив разрешение от Росимущества, в 2013 году Горный объявил конкурс на мену со следующими условиями: объект должен находиться на Васильевском острове, рядом с университетом или станциями метро. Промзоны не рассматривались, как и территория намыва.
Объект с выполненной перепланировкой должен иметь рыночную стоимость не менее стоимости объекта мены имущества Российской Федерации. Здания на Миллионной улице оценили почти в 3 млрд рублей.
«Нам сегодня надо найти площадку, где можно разместить студентов первого и второго курсов — примерно 4,5 тыс. студентов с учетом объединения вуза с СЗТУ и обязательств перед государством по дополнительному набору студентов на нефтегазовые специальности. По договору мены предполагаем получить не менее 35 тыс. м2 взамен 26 тыс. м2 требующих ремонта. А вообще нам не хватает по нормам порядка 60 тыс. м2 под учебно-лабораторный процесс», — говорил тогда Владимир Литвиненко.
Здания попали в частные руки после их обмена, проведенного Горным. Получив здания от Северо-Западного заочного технического университета, Горный их обследовал и пришел к выводу, что они ему не подходят — ни для учебы, ни для общежитий. «Оба здания использовались под учебный процесс по необходимости, но на самом деле не отвечают никаким нормам и требованиям, предъявляемым сегодня к учебным помещениям… Большинство комнат — на пять, восемь, максимум 12 человек, и превратить их в аудитории, где должны обучаться группы в 25-40 студентов, и в современные лаборатории, без которых сегодня невозможна подготовка квалифицированного инженера, — задача абсурдная», — говорилось в отчете Горного об обследовании зданий. К этому прибавлялось то, что состояние объектов «еще и опасно для здоровья — несущие конструкции и межэтажные перекрытия поражены гнилью и грибком».
В вузе пришли к выводу, что лучше обменять эти здания на «более подходящие вузу, расположенные на Васильевском острове», где сосредоточен весь комплекс университета. Получив разрешение от Росимущества, в 2013 году Горный объявил конкурс на мену со следующими условиями: объект должен находиться на Васильевском острове, рядом с университетом или станциями метро. Промзоны не рассматривались, как и территория намыва.
Объект с выполненной перепланировкой должен иметь рыночную стоимость не менее стоимости объекта мены имущества Российской Федерации. Здания на Миллионной улице оценили почти в 3 млрд рублей.
«Нам сегодня надо найти площадку, где можно разместить студентов первого и второго курсов — примерно 4,5 тыс. студентов с учетом объединения вуза с СЗТУ и обязательств перед государством по дополнительному набору студентов на нефтегазовые специальности. По договору мены предполагаем получить не менее 35 тыс. м2 взамен 26 тыс. м2 требующих ремонта. А вообще нам не хватает по нормам порядка 60 тыс. м2 под учебно-лабораторный процесс», — говорил тогда Владимир Литвиненко.
«Виктория» значит «победа»
Первый конкурс был объявлен в январе 2013 года, по нему обмен должен быть завершен до конца года, на конкурс заявились компании ПГС, «Ахиллес» и «Механобр Сервис», но тогда все три предложения были признаны не соответствующими заявленным требованиям; вуз не устроили сроки ввода объектов и их рыночная стоимость.
Повторный конкурс объявили в декабре. На конкурс подалось две компании — ООО «Виктория» и «Механобр Сервис», заявку последней признали недействительной. Выиграла «Виктория».
«Виктория» предложила Горному здания в комплексе, построенном между Малым проспектом В.О. и Наличной улицей. На том самом участке, который Смольный выделил Горному для строительства многофункционального комплекса. «Виктория» передала вузу здания на Малом проспекте В.О., 83, литеры А и В. Литера Б также перешла от «Виктории» к Горному, но в обмен на землю в Солнечном. В итоге в трех корпусах на Малом был открыт Учебный центр №3 Горного университета.
Себестоимость строительства зданий на Малом проспекте сейчас эксперты оценивают в 45 тыс. рублей за 1 м2 (такая себестоимость в качестве максимальной указана и в инвестдоговоре между Горным и «Кристаллом»), а в 2014 году они могли обойтись в 40 тыс. рублей за 1 м2. Таким образом, на строительные работы двух зданий площадью 33,4 тыс. м2, обменянных на особняки на Миллионной улице, было затрачено 1,3-1,5 млрд рублей.
Когда именно «Виктория» получила право строительства недвижимости на Малом проспекте, неизвестно. В конкурсной документации к договору мены указано, что «Виктория» в январе 2013 года заключила договоры на инвестирование с целью создания объектов недвижимости. Судя по всему, «Виктория» заключила договор с «Кристаллом» или ПГС. Гендиректор «Виктории» Равиль Темербулатов не смог вспомнить, с кем был заключен договор, подчеркнув только, что не с Горным.
Первый конкурс был объявлен в январе 2013 года, по нему обмен должен быть завершен до конца года, на конкурс заявились компании ПГС, «Ахиллес» и «Механобр Сервис», но тогда все три предложения были признаны не соответствующими заявленным требованиям; вуз не устроили сроки ввода объектов и их рыночная стоимость.
Повторный конкурс объявили в декабре. На конкурс подалось две компании — ООО «Виктория» и «Механобр Сервис», заявку последней признали недействительной. Выиграла «Виктория».
«Виктория» предложила Горному здания в комплексе, построенном между Малым проспектом В.О. и Наличной улицей. На том самом участке, который Смольный выделил Горному для строительства многофункционального комплекса. «Виктория» передала вузу здания на Малом проспекте В.О., 83, литеры А и В. Литера Б также перешла от «Виктории» к Горному, но в обмен на землю в Солнечном. В итоге в трех корпусах на Малом был открыт Учебный центр №3 Горного университета.
Себестоимость строительства зданий на Малом проспекте сейчас эксперты оценивают в 45 тыс. рублей за 1 м2 (такая себестоимость в качестве максимальной указана и в инвестдоговоре между Горным и «Кристаллом»), а в 2014 году они могли обойтись в 40 тыс. рублей за 1 м2. Таким образом, на строительные работы двух зданий площадью 33,4 тыс. м2, обменянных на особняки на Миллионной улице, было затрачено 1,3-1,5 млрд рублей.
Когда именно «Виктория» получила право строительства недвижимости на Малом проспекте, неизвестно. В конкурсной документации к договору мены указано, что «Виктория» в январе 2013 года заключила договоры на инвестирование с целью создания объектов недвижимости. Судя по всему, «Виктория» заключила договор с «Кристаллом» или ПГС. Гендиректор «Виктории» Равиль Темербулатов не смог вспомнить, с кем был заключен договор, подчеркнув только, что не с Горным.
